令和2年(2020)本試験
問231
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法35条に規定する重要事項説明について、売買と貸借の媒介における説明義務の範囲、石綿調査、建物状況調査、区分所有建物の規約に関する説明の要否を問う問題である。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。
- 2建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているか照会を行ったにもかかわらず、その存在の有無が分からないときは、宅地建物取引業者自らが石綿の使用の有無の調査を実施し、その結果を説明しなければならない。
- 3建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは、建物状況調査を実施しているかどうかを説明しなければならないが、実施している場合その結果の概要を説明する必要はない。
- 4区分所有建物の売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、説明しなくてよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条に規定する重要事項説明について、売買と貸借の媒介における説明義務の範囲、石綿調査、建物状況調査、区分所有建物の規約に関する説明の要否を問う問題である。
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02
深度分析
宅建業法35条に規定する重要事項説明について、売買と貸借の媒介における説明義務の範囲、石綿調査、建物状況調査、区分所有建物の規約に関…
03
知識背景
宅建業法35条は、宅建業者が契約の相手方に対して契約前に重要事項を説明することを義務付けている。説明事項は物件情報、契約内容、取引条…
04
覚え方
「損害違約金は売買貸借両方、石綿は照会して分からなければその旨説明、建物調査は結果も説明、規約は両方説明」
05
試験のコツ
売買と貸借の説明義務の違いを問う問題
・説明不要な事項を選ばせる問題
・新規追加事項（石綿・建物状況調査）を問う問題
06
実務での見え方
実際の不動産取引では、重要事項説明書を用いて宅建士が買主・借主に説明を行う。説明漏れはトラブルの原因となり、損害賠償責任を負う可能性…
07
よくある間違い
{"mistake":"貸借の媒介では損害賠償額の予定や違約金の説明は不要と誤解する。","why_wrong":"売買のみ説明が必…
02深度分析
要約
宅建業法35条に規定する重要事項説明について、売買と貸借の媒介における説明義務の範囲、石綿調査、建物状況調査、区分所有建物の規約に関する説明の要否を問う問題である。
法的根拠
宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第2項宅建業法第35条第3項建物の区分所有等に関する法律第2条第3項
論理の流れ
35条の重要事項説明義務は、売買・貸借の別なく適用される事項と、売買のみに適用される事項がある。損害賠償額の予定・違約金は両方に説明義務がある。石綿調査は照会しても分からない場合、その旨の説明で足り、自ら調査する義務はない。建物状況調査は実施している場合、結果の概要も説明が必要。区分所有建物の規約は売買・貸借とも説明義務がある。
重要な区別
売買と貸借で説明義務の有無が異なる事項と、両方に共通する事項を正確に区別することが重要である。
各選択肢のポイント
- 損害賠償額の予定又は違約金は35条1項の重要事項であり、売買・貸借とも説明義務がある。
- 照会しても分からない場合、その旨を説明すればよく、業者自ら調査する義務はない。
- 建物状況調査を実施している場合、その結果の概要も説明しなければならない。
- 専有部分の用途制限に関する規約は、売買・貸借とも説明義務がある。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は、宅建業者が契約の相手方に対して契約前に重要事項を説明することを義務付けている。説明事項は物件情報、契約内容、取引条件など多岐にわたり、取引の安全と消費者保護を目的とする。
歴史的背景
35条は消費者保護の観点から何度も改正されており、石綿調査や建物状況調査に関する事項は近年追加された。2020年4月の改正で建物状況調査の説明が義務化された。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第36条宅建業法施行規則第16条建物の区分所有等に関する法律
体系的位置づけ
宅建業法の中でも最重要条文の一つであり、毎年必ず出題される。35条書面と37条書面の違いとともに理解が必要。
前提知識
35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の違い、媒介と代理の違い、売買と貸借の違い、専有部分と共用部分の区別を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「損害違約金は売買貸借両方、石綿は照会して分からなければその旨説明、建物調査は結果も説明、規約は両方説明」
ビジュアル描写
35条の説明事項を「売買専用」「貸借専用」「共通」の3つのグループに分けて図式化すると覚えやすい。
重要公式
35条＝契約前説明、37条＝契約時交付。売買と貸借で共通する事項：損害賠償・違約金・規約等
関連連想
「重要事項説明」は契約前の最後の関門。買主・借主を守る最後の砦と連想する。
比較表
売買のみ：登記簿謄本、権利の種類等。売買・貸借共通：損害賠償額、違約金、用途制限規約。貸借のみ：特約は37条書面
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点の一つ。35条関連は必ず1問以上出題される。
重要度
A:最重要。宅建業法の核心的部分であり、実務でも日常的に使用する知識であるため。
出題パターン
- 売買と貸借の説明義務の違いを問う問題
- 説明不要な事項を選ばせる問題
- 新規追加事項（石綿・建物状況調査）を問う問題
解法・消去法
「説明しなくてよい」という表現は要注意。35条は消費者保護が目的なので、説明不要とするケースは限定的である。
時間戦略
35条関連は頻出のため、瞬時に判断できるよう整理しておく。1問1分以内で解くことを目標にする。
06実務応用
実務シナリオ
実際の不動産取引では、重要事項説明書を用いて宅建士が買主・借主に説明を行う。説明漏れはトラブルの原因となり、損害賠償責任を負う可能性がある。
実務への影響
35条の説明義務違反は宅建業者に対する行政処分の対象となり、宅建士の事務禁止処分を受ける可能性もある。
ケーススタディ
賃貸物件の仲介で、管理規約にペット禁止の定めがあったにもかかわらず説明しなかった結果、入居者がペットを飼い始め、トラブルになった事例がある。
業界関連性
不動産業界において、重要事項説明は取引の信頼性を担保する核心業務であり、宅建士の存在意義そのものである。
ニュース連動
近年、欠陥住宅問題や耐震性の問題が注目されており、建物状況調査の説明義務の重要性が増している。
07よくある間違い
貸借の媒介では損害賠償額の予定や違約金の説明は不要と誤解する。
なぜ間違えるか:売買のみ説明が必要と考える受験生が多いが、これらは貸借でも説明義務がある。
正しい理解:35条の各事項について、売買と貸借のどちらに適用されるかを整理表で確認する。
石綿調査で分からない場合、業者が調査する義務があると誤解する。
なぜ間違えるか:業者の調査義務を過大に解釈してしまう。実際は説明義務にとどまる。
正しい理解:「調査義務」と「説明義務」を明確に区別する。35条は説明義務を定めた条文である。
区分所有建物の規約は貸借では説明不要と誤解する。
なぜ間違えるか:規約は売買に関係する事項と考えがちだが、借主にとっても重要な情報である。
正しい理解:規約は物件自体の制限事項であり、契約形態に関わらず重要な情報であると理解する。
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