令和2年(2020)本試験
問229
媒介契約（個数問題）過去問
この問題の全体像
媒介契約に関する4つの記述の正誤判定問題。専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い、登録証明書の交付義務、書面記載事項、自動更新特約の制限、報告義務の頻度について法第34条の2の規定を正確に理解する必要がある。
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の住宅の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。
イ Ａは、Ｂとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
ウ Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結するときは、Ｂの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。
エ Ａは、Ｂとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Ｂに対し、当該契約に係る業務の処理状況を１週間に１回以上報告しなければならない。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
媒介契約に関する4つの記述の正誤判定問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
媒介契約に関する4つの記述の正誤判定問題。専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い、登録証明書の交付義務、書面記載事項、自動更新特約の制…
03
知識背景
媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がある。専任媒介契約以上では指定流通機構への登録義務、報告義務が課され…
04
覚え方
「専属は週1、専任は2週1」で報告頻度を覚える。「専任は自動更新ダメ、専属はOK」で特約の違いを記憶。「専任は登録証明書交付」をセッ…
05
試験のコツ
3種類の媒介契約の違いを問う比較問題
・報告義務の頻度や登録義務の有無を問う問題
・書面記載事項や有効期間を問う問題
06
実務での見え方
不動産仲介業務では、依頼者との媒介契約締結が最初の重要業務。専任媒介契約か専属専任媒介契約かによって、レインズへの登録時期や報告頻度…
07
よくある間違い
{"mistake":"専任媒介契約と専属専任媒介契約の報告義務の頻度を逆に覚える。","why_wrong":"「専属」の方が制限…
02深度分析
要約
媒介契約に関する4つの記述の正誤判定問題。専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い、登録証明書の交付義務、書面記載事項、自動更新特約の制限、報告義務の頻度について法第34条の2の規定を正確に理解する必要がある。
法的根拠
宅建業法第34条の2第1項宅建業法第34条の2第4項宅建業法第34条の2第6項宅建業法第34条の2第8項宅建業法第34条の2第10項
論理の流れ
アは専任媒介契約の登録証明書交付義務で正しい。イは媒介契約書面の記載事項で正しい。ウは専任媒介契約の自動更新特約制限だが、条文上「専任媒介契約（専属専任媒介契約を除く）」と明記されており、専属専任媒介契約では自動更新特約が可能なため誤り。エは専属専任媒介契約の1週間1回以上の報告義務で正しい。正しいのは3つ。
重要な区別
専任媒介契約と専属専任媒介契約の法的扱いの違い。特に自動更新特約の可否は専属専任媒介契約では制限されない点が重要。また報告義務の頻度も両者で異なる。
各選択肢のポイント
- ア・イ・ウが正しく、。
- ア・イ・ウが正しく、。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2020-1/29.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- エは専属専任媒介契約の1週間1回以上の報告義務で正しい。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がある。専任媒介契約以上では指定流通機構への登録義務、報告義務が課される。専属専任媒介契約は最も制限が厳しく、依頼者も他業者に依頼できない。
歴史的背景
媒介契約制度は1990年の法改正で大幅に整備された。専属専任媒介契約は2014年改正で新設。消費者保護と情報の透明化を目的に、書面交付義務や報告義務が強化されてきた。
関連法令
宅建業法第34条の2（媒介契約）宅建業法第34条の3（指定流通機構）宅建業法施行規則第16条の6標準媒介契約約款
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」分野における重要論点。媒介契約は不動産取引の基本であり、毎年何らかの形で出題される頻出テーマ。権利関係と並ぶ得点源。
前提知識
3種類の媒介契約の定義と違い、指定流通機構（レインズ）の役割、有効期間の上限（3ヶ月）、報告義務の頻度（専任：2週間1回以上、専属専任：1週間1回以上）を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「専属は週1、専任は2週1」で報告頻度を覚える。「専任は自動更新ダメ、専属はOK」で特約の違いを記憶。「専任は登録証明書交付」をセットで覚える。
ビジュアル描写
媒介契約を階層構造でイメージ。一般媒介（一番緩い）→専任媒介（中程度）→専属専任媒介（一番厳しい）。制限が増えるほど依頼者の拘束も強まり、業者の義務も重くなる。
重要公式
専任媒介：登録義務あり、報告2週1回以上、自動更新特約禁止。専属専任媒介：登録義務あり、報告1週1回以上、自動更新特約可能。有効期間は最長3ヶ月。
関連連想
「専属」は「専任」より一字多い＝義務も重い（週1回報告）と連想。逆に自動更新特約は専属では可能＝依頼者の拘束が強い分、業者側の自由度も高いと覚える。
比較表
一般媒介：登録なし、報告なし、他業者OK。専任媒介：登録あり、2週1回報告、他業者OK。専属専任媒介：登録あり、週1回報告、他業者NG。自動更新特約：専任は禁止、専属は可能。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要テーマ。媒介契約関連は必ず1問は出題され、正誤判定や組み合わせ問題が典型的。
重要度
A:最重要。宅建業法の中でも出題頻度が高く、実務でも必須知識。確実に得点すべき分野。
出題パターン
- 3種類の媒介契約の違いを問う比較問題
- 報告義務の頻度や登録義務の有無を問う問題
- 書面記載事項や有効期間を問う問題
解法・消去法
「専任媒介契約」という言葉が出たら、専属専任媒介契約を含むかどうかを確認。条文で「専属専任媒介契約を除く」と明記されているかが判断の分かれ目。
時間戦略
媒介契約の3種類の違いを表で暗記しておけば、30秒以内で解答可能。即断即決が重要。迷ったら条文の「専任媒介契約（専属専任媒介契約を除く）」という表現を思い出す。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務では、依頼者との媒介契約締結が最初の重要業務。専任媒介契約か専属専任媒介契約かによって、レインズへの登録時期や報告頻度が異なるため、実務で即座に判断する必要がある。
実務への影響
媒介契約の種類によって、宅建業者の義務と依頼者の権利が大きく異なる。違反すると業務停止処分等の行政処分の対象となるため、正確な理解が不可欠。
ケーススタディ
売主AがB社と専属専任媒介契約を締結。B社は物件をレインズに登録し、毎週金曜日に業務状況をAに報告。3ヶ月後に契約期間満了。Aは自動更新特約があれば継続、なければ新契約または他業者に変更可能。
業界関連性
不動産業界では媒介契約が収益の基盤。専任・専属専任媒介契約は他業者との競争を排除できるため、業者にとって重要。一方で消費者保護の観点から義務が課されている。
ニュース連動
不動産価格情報の透明化が進む中、レインズへの登録義務の重要性が増している。消費者保護の観点から媒介契約の適正化に関する議論も継続中。
07よくある間違い
専任媒介契約と専属専任媒介契約の報告義務の頻度を逆に覚える。
なぜ間違えるか:「専属」の方が制限が厳しいイメージから、報告頻度も多いと直感的に理解していないため。
正しい理解:「専属は週1、専任は2週1」と語呂合わせで暗記。専属の方が義務が重いとイメージする。
「専任媒介契約」という言葉に専属専任媒介契約が含まれるかどうかで混乱する。
なぜ間違えるか:条文で「専任媒介契約（専属専任媒介契約を除く）」という表現があるため、含むのか含まないのか曖昧になる。
正しい理解:条文の正確な表現「専任媒介契約（専属専任媒介契約を除く）」をそのまま覚える。括弧書きに注目。
自動更新特約の可否を専任媒介契約と専属専任媒介契約で逆に覚える。
なぜ間違えるか:専属専任媒介契約の方が制限が厳しいイメージから、自動更新特約も禁止と誤解する。
正しい理解:専属専任媒介契約では依頼者が他業者に依頼できない代わりに、自動更新特約で継続的なサービス提供が可能と理解する。
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