平成29年(2017)本試験
問26
報酬過去問
この問題の全体像
賃貸借媒介における報酬限度額の計算問題です。借賃の0.5月分に加え、権利金（返還されない金銭）の3%を加算できるか否かが論点です。
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）は貸主Ｂから建物の貸借の媒介の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ（消費税課税事業者）は借主Ｄから建物の貸借の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間での賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、１か月分の借賃は９万円（消費税等相当額を含まない。）であり、長期の空家等の貸借の媒介における特例の適用はないものとする。
- 1建物を店舗として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円の権利金（権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。）の授受があるときは、Ａ及びＣが受領できる報酬の限度額の合計は220,000円である。
- 2ＡがＢから49,500円の報酬を受領し、ＣがＤから49,500円の報酬を受領した場合、ＡはＢの依頼によって行った広告の料金に相当する額を別途受領することができない。
- 3Ｃは、Ｄから報酬をその限度額まで受領できるほかに、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を行った対価として、報酬を受領することができる。
- 4建物を居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約において100万円の保証金（Ｄの退去時にＤに全額返還されるものとする。）の授受があるときは、Ａ及びＣが受領できる報酬の限度額の合計は110,000円である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
賃貸借媒介における報酬限度額の計算問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
賃貸借媒介における報酬限度額の計算問題です。借賃の0.5月分に加え、権利金（返還されない金銭）の3%を加算できるか否かが論点です。
03
知識背景
宅建業法における報酬規制は、消費者保護の観点から上限額が定められています。賃貸借媒介の場合、売買媒介とは異なり、借賃の0.5月分が基…
04
覚え方
賃貸報酬は「ゴゴ（5.5）」なし。権利金は「サン（3）」パーセント。返還なしだけサンプリング。
05
試験のコツ
権利金と保証金の判別
・双方の媒介報酬の合計額
・消費税込み・抜きの区別
06
実務での見え方
店舗を開業する際、不動産会社に提示される媒介報酬明細書の内容が適正か確認する際に本知識を活用します。
07
よくある間違い
{"mistake":"返還される保証金を権利金と混同し、3%加算してしまう。","why_wrong":"名目ではなく「返還される…
02深度分析
要約
賃貸借媒介における報酬限度額の計算問題です。借賃の0.5月分に加え、権利金（返還されない金銭）の3%を加算できるか否かが論点です。
法的根拠
宅地建物取引業法第46条宅地建物取引業法施行規則第17条の2
論理の流れ
まず賃貸借の基本報酬額は借賃の0.5月分（消費税抜き）と定められています。次に、権利金や敷金等の名目で支払われる金銭のうち、返還されないもの（権利設定の対価）については、その額の3%を限度額に加算できます。選択肢1はこの計算式（借賃0.5月分＋権利金3%）を正しく適用しており、かつ双方の業者分を合算しているため正解となります。
重要な区別
返還される金銭（保証金等）と返還されない金銭（権利金等）の区別。返還されない場合のみ3%加算の対象。
各選択肢のポイント
- 権利金は返還されないため3%加算の対象となり、借賃0.5月分と合算した額が限度額となるため正しい。
- 49,500円は借賃9万円の0.5月分である45,000円を超えており違法。また、限度額以内であっても別途広告料を受領できる場合がある。
- 重要事項説明は宅建業者の法定義務であり、それに対する特別報酬を受領することはできない。
- 保証金が全額返還される場合、権利金等に該当せず3%加算の対象外。限度額は借賃0.5月分の合計90,000円となる。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における報酬規制は、消費者保護の観点から上限額が定められています。賃貸借媒介の場合、売買媒介とは異なり、借賃の0.5月分が基本となりますが、権利金等の授受がある場合は計算式が複雑になります。
歴史的背景
報酬規制は宅建業法制定時から存在する核心的な規制です。消費税の導入や不動産取引の多様化に伴い、計算基準に関する詳細な規則改正が重ねられてきました。
関連法令
民法第643条（委任）宅地建物取引業法第34条の2（重要事項説明）消費税法
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」分野における重要論点。特に数字を用いた計算問題として、法令制限や税法と並び頻出です。
前提知識
媒介と代理の違い、消費税の課税事業者・非課税事業者の区別、権利金と敷金・保証金の性質の違いについての理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
賃貸報酬は「ゴゴ（5.5）」なし。権利金は「サン（3）」パーセント。返還なしだけサンプリング。
ビジュアル描写
借賃という「土台」の上に0.5階建ての家を建て、権利金という「別棟」があればその3%分だけ屋根を高くするイメージ。
重要公式
限度額＝（借賃×0.5か月＋権利金×3％）×2（双方）
関連連想
「権利」を得るためには「3（さん）」のお金がかかる、と連想する。
比較表
居住用・店舗用共通：基本0.5月分。権利金（返還なし）：+3%。敷金（返還あり）：加算なし。売買：物件価格×3%+6万円。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:計算問題は得点源であり、かつ落とせない重要論点
出題パターン
- 権利金と保証金の判別
- 双方の媒介報酬の合計額
- 消費税込み・抜きの区別
解法・消去法
「重要事項説明の対価として報酬を受け取れる」などの記述があれば即座に誤りと判断できる。
時間戦略
計算問題は焦ると計算ミスをしやすい。まずは「権利金が加算対象か」を確認し、式を立ててから計算する。
06実務応用
実務シナリオ
店舗を開業する際、不動産会社に提示される媒介報酬明細書の内容が適正か確認する際に本知識を活用します。
実務への影響
違法な高額な報酬請求を防ぎ、借主・貸主双方の経済的負担を適正範囲に保つ役割を果たしています。
ケーススタディ
飲食店オーナーが入居時に権利金200万円を支払うケース。不動産会社が借賃10万円に対し22万円の報酬を請求した場合、これは法に基づく上限内であると判断できます。
業界関連性
不動産仲介業務の収益モデルの根幹に関わるため、業者にとっては必須の知識です。
ニュース連動
空き家の増加に伴う特例措置の拡大や、デジタル化による媒介手数料の見直し議論などと関連しています。
07よくある間違い
返還される保証金を権利金と混同し、3%加算してしまう。
なぜ間違えるか:名目ではなく「返還されるかどうか」の経済的実質で判断するというルールを理解していないため。
正しい理解:「返還あり＝ただの預かり金」「返還なし＝権利の対価」と図式化して覚える。
重要事項説明の手間に対して別途報酬を受け取れると考える。
なぜ間違えるか:媒介契約の履行として当然に行うべき業務に別途料金を設定することは禁止されていると認識していない。
正しい理解:「説明はタダ（義務）」と覚える。別途請求できるのは実費や特別な依頼があった場合のみ。
双方の業者が受け取れる報酬の合計額ではなく、片方分だけ計算してしまう。
なぜ間違えるか:問題文で「A及びCが受領できる報酬の限度額の合計は」と問われているのに、片側の計算で終わってしまう。
正しい理解:計算後、最後に「×2」する癖をつける。また「合計」という文字を赤丸で囲む癖をつける。
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