令和元年(2019)本試験
問32
報酬過去問
この問題の全体像
宅建業法における報酬額の上限規定と、現地調査費用等の特別費用の取扱いを問う問題。媒介・代理の別、特段の事情の有無、消費税の計算を正確に理解する必要がある。
宅地建物取引業者Ａ（消費税課税事業者）が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の代理について、現地調査等の費用が８万円（消費税等相当額を含まない。）要するなど、当該代理に要する費用を勘案し、報酬額について売主Ｂに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＢから660,000円を上限として報酬を受領することができる。
- 2長期の空家等に該当しない事務所（１か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。）の貸借の媒介について、Ａは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
- 3既存住宅の売買の媒介について、Ａが売主Ｃに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、ＡはＣから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
- 4宅地（代金200万円。消費税等相当額を含まない。）の売買の媒介について、現地調査等の費用を要するなど特段の事情がない場合でも、報酬額について売主Ｄに対して説明し、合意していた場合には、ＡはＤから330,000円を報酬として受領することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における報酬額の上限規定と、現地調査費用等の特別費用の取扱いを問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における報酬額の上限規定と、現地調査費用等の特別費用の取扱いを問う問題。媒介・代理の別、特段の事情の有無、消費税の計算を正確…
03
知識背景
宅建業法の報酬規定は、宅建業者が依頼者から受領できる報酬の上限を定める。売買・交換は代金に応じた累進制（5%・4%・3%）、貸借は借…
04
覚え方
「ごよんさん」で5%・4%・3%。200万以下5%、200万超400万以下4%、400万超3%。貸借は「いっかげつ」で1か月分。
05
試験のコツ
報酬上限額の計算問題
・特段の事情の有無と費用上乗せ可否
・消費税込み・税抜の区別
・建物状況調査のあっせん料金
06
実務での見え方
不動産仲介業務において、売買代金から報酬を計算し、現地調査費用の請求可否を判断する場面で日常的に活用。依頼者への説明にも必須。
07
よくある間違い
{"mistake":"消費税込みと税抜を混同し、報酬額を誤計算する。","why_wrong":"問題文の「消費税等相当額を含まな…
02深度分析
要約
宅建業法における報酬額の上限規定と、現地調査費用等の特別費用の取扱いを問う問題。媒介・代理の別、特段の事情の有無、消費税の計算を正確に理解する必要がある。
法的根拠
宅建業法第46条の2宅建業法施行規則第16条宅建業法施行規則第16条の2消費税法第29条
論理の流れ
報酬上限額の計算式（200万円以下は5%）を適用し、消費税を加算。特段の事情がある場合のみ現地調査費用等を上乗せ可能。選択肢4は特段の事情がないのに法定上限（11万円）を超える33万円を受領するとするため誤り。
重要な区別
「特段の事情」の有無が現地調査費用等の上乗せ可否を決定する。特段の事情がない場合、いかに合意があっても法定上限を超える報酬は受領不可。
各選択肢のポイント
- 特段の事情（現地調査費用8万円）があり説明・合意済み。報酬11万円＋費用8.8万円＝19.8万円＜66万円のため受領可能。
- 借賃110万円（税込）の本体は100万円。貸借媒介報酬上限は借賃1か月分＝110万円（税込）のため正しい。
- 建物状況調査実施者のあっせん料金は報酬に含まれ、別途受領は不可とする規定に従う。
- 特段の事情がない場合、法定上限（200万円×5%×1.1＝11万円）までしか受領不可。33万円は違法。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の報酬規定は、宅建業者が依頼者から受領できる報酬の上限を定める。売買・交換は代金に応じた累進制（5%・4%・3%）、貸借は借賃1か月分以内。現地調査費用等は特段の事情がある場合のみ別途受領可能。
歴史的背景
報酬規定は昭和45年の宅建業法改正で導入。消費税導入後は税抜価格が基準。平成27年改正で既存住宅の建物状況調査に関する規定が追加され、あっせん料金の別途受領禁止が明確化された。
関連法令
宅建業法第46条の2（報酬受領の制限）宅建業法施行規則第16条（報酬額）宅建業法施行規則第16条の2（建物状況調査）
体系的位置づけ
業法科目の「報酬」分野は毎年1-2問出題される重要論点。計算問題と規定の理解を組み合わせた出題が典型。
前提知識
消費税込み・税抜の区別、売買代金区分（200万以下・200万超400万以下・400万超）、媒介と代理の違い、特段の事情の意味を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「ごよんさん」で5%・4%・3%。200万以下5%、200万超400万以下4%、400万超3%。貸借は「いっかげつ」で1か月分。
ビジュアル描写
階段状のグラフで報酬率をイメージ。200万円・400万円の段差で5%→4%→3%と下がる。特段の事情は「プラスα」の別レイヤー。
重要公式
売買報酬＝(200万以下×5%)+(200万超400万以下×4%)+(400万超×3%)。消費税別途加算。特段の事情＝現地調査・遠隔地等の特別費用。
関連連想
「特段の事情」は「特別な出費」のこと。通常かかる費用ではない特別な事情があれば上乗せOK。
比較表
売買媒介：累進制（5%・4%・3%）／貸借媒介：借賃1か月分／代理：同上＋双方から可／特段の事情あり：費用上乗せ可
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。報酬計算と規定の理解を問う問題が必ず1問以上出る。
重要度
A:最重要。宅建業法の中でも出題頻度が高く、実務でも直結する知識のため確実に習得が必要。
出題パターン
- 報酬上限額の計算問題
- 特段の事情の有無と費用上乗せ可否
- 消費税込み・税抜の区別
- 建物状況調査のあっせん料金
解法・消去法
特段の事情なしで法定上限超えの報酬受領は即×。消費税の有無を確認し、税抜価格で計算後に1.1倍。
時間戦略
計算は暗算で可能なレベルまで練習。選択肢ごとに条件（特段の事情の有無・税込税抜）を確認し、2分以内で解答。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務において、売買代金から報酬を計算し、現地調査費用の請求可否を判断する場面で日常的に活用。依頼者への説明にも必須。
実務への影響
報酬上限を超える受領は宅建業法違反として業務停止等の行政処分対象。過料や刑事罰のリスクもある厳格な規定。
ケーススタディ
田舎の物件で現地調査に宿泊費・交通費がかかる場合、事前に説明・合意すれば費用を別途受領可能。ただし領収書等の証拠保全が必要。
業界関連性
不動産業界の収益モデルの根幹。報酬規定の理解不足は、トラブルや法的リスクに直結する必須知識。
ニュース連動
消費税率変更時の報酬計算や、既存住宅の建物状況調査の義務化との関連で注目される制度。
07よくある間違い
消費税込みと税抜を混同し、報酬額を誤計算する。
なぜ間違えるか:問題文の「消費税等相当額を含まない」を見落とし、税込価格として計算してしまう。
正しい理解:問題文の「消費税等相当額を含む・含まない」を必ずマークし、税抜価格を先に確定させる。
特段の事情がなくても合意があれば上限超過の報酬を受領可能と誤解する。
なぜ間違えるか:私的自治の原則から、合意があれば自由に報酬を決められると考える。
正しい理解:「特段の事情なし＋上限超過」の組み合わせは必ず誤りと覚える。
建物状況調査のあっせん料金を報酬とは別に受領可能と誤解する。
なぜ間違えるか:調査費用と報酬は別物と考え、あっせんの手数料も別途請求可能と判断する。
正しい理解:「あっせん料金」は報酬に含まれる。「調査費用」は別途受領可。この区別を明確にする。
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