平成26年(2014)本試験
問35
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
35条書面の説明義務者である宅建士の資格要件（有効な宅建士証の携帯）と、重要事項説明の場所や内容に関する正誤判定を問う問題。
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び同条の規定により交付すべき書面（以下この問において「35条書面」という。）に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる。
- 2宅地建物取引業者は、中古マンションの売買を行う場合、抵当権が設定されているときは、契約日までにその登記が抹消される予定であっても、当該抵当権の内容について説明しなければならない。
- 3宅地建物取引士は、宅地建物取引士証の有効期間が満了している場合、35条書面に記名することはできるが、取引の相手方に対し説明はできない。
- 4宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
35条書面の説明義務者である宅建士の資格要件（有効な宅建士証の携帯）と、重要事項説明の場所や内容に関する正誤判定を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
35条書面の説明義務者である宅建士の資格要件（有効な宅建士証の携帯）と、重要事項説明の場所や内容に関する正誤判定を問う問題。
03
知識背景
宅建業法35条は、契約成立前に取引の相手方に対し、物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する義務を定めている。これは消…
04
覚え方
「35は説明前、37は契約後。説明は生きた宅建士、記名も生きた宅建士。」
05
試験のコツ
宅建士資格の有無
・説明場所・相手方
・説明省略の可否
・37条書面との混同
06
実務での見え方
購入検討者の自宅へ訪問し、夜間に重要事項説明を行う実務。宅建士証を提示し、抵当権の抹消時期を具体的に説明する。
07
よくある間違い
{"mistake":"宅建士証が有効なら、誰が説明してもよいと勘違いする。","why_wrong":"説明者はその事務所の専任の…
02深度分析
要約
35条書面の説明義務者である宅建士の資格要件（有効な宅建士証の携帯）と、重要事項説明の場所や内容に関する正誤判定を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第35条第3項（説明は宅建士が行う）宅地建物取引業法第15条（宅建士証の携帯）
論理の流れ
選択肢3は、宅建士証有効期間満了後の行為について言及。宅建士は説明時、有効な宅建士証を提示しなければならず、有効期間が満了していれば宅建士としての権限行使はできない。したがって、記名も説明も不可であり、誤り。他は条文通り正しい。
重要な区別
宅建士としての職務を行うためには、常に有効な宅建士証を携帯し、提示できる状態にある必要がある点。
各選択肢のポイント
- 説明場所に制限はなく、相手方の自宅等でも可能であるため正しい。
- 抵当権の存在は重要事項であり、抹消予定であってもその内容説明が必要であるため正しい。
- 宅建士証有効期間満了時は宅建士としての職務が行えず、記名も説明も不可であるため誤り。
- 割賦販売の場合、現金販売価格と割賦販売価格の双方を説明する義務があるため正しい。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法35条は、契約成立前に取引の相手方に対し、物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する義務を定めている。これは消費者保護の核となる規定。
歴史的背景
昭和27年の宅建業法制定時から存在するが、その後の改正で説明対象項目（例：耐震診断、瑕疵担保責任の履行等）が拡充されている。
関連法令
宅地建物取引業法第37条（37条書面）民法第526条（契約の成立）不動産登記法
体系的位置づけ
業務上の規制分野における最重要項目の一つであり、35条書面と37条書面の違いは必須知識。
前提知識
宅建士制度、重要事項説明のタイミング（契約成立前）、37条書面（契約成立後）との違い、説明義務者は専任の宅建士であること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35は説明前、37は契約後。説明は生きた宅建士、記名も生きた宅建士。」
ビジュアル描写
契約成立のラインを引き、その手前で宅建士が書面を見せて説明しているイメージ。宅建士証は必ず胸に提示。
重要公式
重要事項説明＝宅建士＋35条書面＋相手方への交付・説明。
関連連想
有効期限切れの免許証で運転できないように、期限切れの宅建士証で業務はできない。
比較表
35条書面：契約前、説明必要、宅建士記名押印。37条書面：契約後、説明不要、業者記名押印。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条は宅建試験の核であり、必ず得点しなければならない分野。
出題パターン
- 宅建士資格の有無
- 説明場所・相手方
- 説明省略の可否
- 37条書面との混同
解法・消去法
「説明できるが記名できない」「記名できるが説明できない」という片方だけ可能な選択肢は通常誤り。
時間戦略
基礎知識問題なので即答を目指す。迷ったら宅建士の資格要件に戻って考える。
06実務応用
実務シナリオ
購入検討者の自宅へ訪問し、夜間に重要事項説明を行う実務。宅建士証を提示し、抵当権の抹消時期を具体的に説明する。
実務への影響
説明義務違反や無資格者による説明は契約無効や損害賠償の原因となり、業者の信用を失墜させる。
ケーススタディ
宅建士証更新忘れで説明を行った場合、監督処分の対象となり、契約自体のトラブルに発展するリスクがある。
業界関連性
不動産取引におけるトラブル防止の第一関門であり、業者の法令遵守姿勢が問われる。
ニュース連動
不動産取引のデジタル化（IT重説）に関する法改正と、従来の対面説明の併存状況。
07よくある間違い
宅建士証が有効なら、誰が説明してもよいと勘違いする。
なぜ間違えるか:説明者はその事務所の専任の宅建士でなければならないという制限を見落とすため。
正しい理解:「専任」かつ「有効な証明書提示」の2点セットで覚える。
抵当権が抹消されるなら説明不要と考える。
なぜ間違えるか:引渡し時の権利関係が重要だが、契約時点での権利状況（抵当権の存在）も重要事項だから。
正しい理解:「予定」ではなく「現状」の説明義務があると意識する。
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