平成26年(2014)本試験
問36
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明の「説明者（宅地建物取引士）」、「説明のタイミング（契約前）」、「説明の方法（書面交付と口頭説明）」という3つの必須要件を正確に理解しているかを問う問題です。
建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者が、その取引の相手方に対して行った次の発言内容のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において「重要事項説明」とは同法第35条の規定に基づく重要事項の説明をいい、「重要事項説明書」とは同条の規定により交付すべき書面をいい、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません。
- 2この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます。
- 3この物件の担当である宅地建物取引士が急用のため対応できなくなりましたが、せっかくお越しいただきましたので、重要事項説明書にある宅地建物取引士欄を訂正の上、宅地建物取引士である私が記名をし、代わりに重要事項説明をさせていただきます。私の宅地建物取引士証をお見せします。
- 4この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明の「説明者（宅地建物取引士）」、「説明のタイミング（契約前）」、「説明の方法（書面交付と口頭説明）」という3つの必須要件を正確に理解しているかを問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明の「説明者（宅地建物取引士）」、「説明のタイミング（契約前）」、「説明の方法…
03
知識背景
重要事項説明制度は、不動産取引において専門的な知識がない消費者が不利な立場に立たされないよう、取引の相手方に対して、取引物件や契約内…
04
覚え方
「35（サンゴ）の説明は、宅建士（タケンシ）が、契約（ケイヤク）の前（マエ）に、顔を見て（カオヲミテ）」と覚える。
05
試験のコツ
説明者が宅建士でないパターン
・説明タイミングが契約後になっているパターン
・書面の交付のみで口頭説明を欠くパターン
06
実務での見え方
賃貸借契約の仲介において、客が物件を気に入り申込みをした後、契約書に署名する前に、宅建士が部屋の設備状況や修繕義務、敷金の返還基準な…
07
よくある間違い
{"mistake":"代表取締役なら誰でも説明できると勘違いする。","why_wrong":"会社の代表権と宅建業法上の説明資格…
02深度分析
要約
この問題は、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明の「説明者（宅地建物取引士）」、「説明のタイミング（契約前）」、「説明の方法（書面交付と口頭説明）」という3つの必須要件を正確に理解しているかを問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第34条の2（事務所等以外での専任の宅地建物取引士の設置）宅地建物取引業法第78条（宅地建物取引士証の携帯と提示）
論理の流れ
まず、重要事項説明は宅地建物取引士しか行えないため、代表取締役であっても資格がなければ不可（選択肢1は誤り）。次に、説明は契約成立前に行う必要があり、書面の交付だけでは不十分かつ省略も認められない（選択肢2・4は誤り）。最後に、別の宅地建物取引士が代わって説明することは可能であり、宅地建物取引士証を提示して行えば適法であるため、これが正解となります。
重要な区別
重要事項説明は「宅地建物取引士」が「契約成立前」に「書面を交付して口頭で」行うことが絶対的な要件である点。
各選択肢のポイント
- 重要事項説明は宅地建物取引士でなければ行えません。代表取締役であっても資格がなければ違反です。
- 重要事項説明の省略は認められません。また、説明は契約前に行う必要があり、入居後の交付では遅すぎます。
- 宅地建物取引士であれば代わって説明可能です。氏名の訂正と宅地建物取引士証の提示も法令通り適切です。
- 重要事項説明は契約成立前に行う必要があります。申込み時点での成立や、後日の説明書送付は違反です。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、不動産取引において専門的な知識がない消費者が不利な立場に立たされないよう、取引の相手方に対して、取引物件や契約内容に関する重要な事項を契約成立前に説明するものです。
歴史的背景
宅地建物取引業法制定時から存在する核心的な消費者保護制度です。その後、耐震基準や土壌汚染、マンション管理など、社会情勢の変化に応じて説明項目は逐次拡充されています。
関連法令
民法（契約の成立時期）宅地建物取引業法第37条（37条書面）宅地建物取引業法施行規則第16条の4（重要事項の説明等）
体系的位置づけ
宅建業法における「業務」の分野の中心であり、35条書面と37条書面の違いを問う問題は、毎年必ず出題される最重要論点です。
前提知識
「宅地建物取引士」と「宅地建物取引業者」の違い、および「重要事項説明（35条）」と「契約書面交付（37条）」のタイミングと目的の違いを区別しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35（サンゴ）の説明は、宅建士（タケンシ）が、契約（ケイヤク）の前（マエ）に、顔を見て（カオヲミテ）」と覚える。
ビジュアル描写
契約というゴールの前に立ちはだかる関門。関門を守るのは「宅建士」という番人。番人が書類（35条書面）を読み上げて通過許可を出すイメージ。
重要公式
35条 = 宅建士 + 口頭説明 + 契約約前交付
関連連想
重要なことだから「プロ（宅建士）」が「直接（対面）」教えてくれると連想する。
比較表
35条書面：説明前交付、宅建士説明、相手方保管。37条書面：契約時交付、業者作成、双方保管。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。宅建業法の得点源であり、ここを落とすと合格が危うくなる。
出題パターン
- 説明者が宅建士でないパターン
- 説明タイミングが契約後になっているパターン
- 書面の交付のみで口頭説明を欠くパターン
解法・消去法
「代表者」「社員」「郵送」「後日」といった言葉が含まれている選択肢は、原則として違反と判断して消去する。
時間戦略
「宅建士」「契約前」「説明」のキーワードを即座に探し、欠けている選択肢を瞬時に消去する。正解は30秒以内で判断可能。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸借契約の仲介において、客が物件を気に入り申込みをした後、契約書に署名する前に、宅建士が部屋の設備状況や修繕義務、敷金の返還基準などを説明書を見せながら説明する場面。
実務への影響
この説明を怠ると、契約自体が無効になるわけではないが、業者に対して監督処分（指示処分や業務停止命令）や罰則が科される可能性があり、信用問題に発展します。
ケーススタディ
実際に、宅建士でないスタッフが説明を行ったとして、宅建業法違反で業者が業務停止処分を受けた事例がある。また、説明不足を理由に契約の取消しを求められた裁判例も存在する。
業界関連性
不動産取引におけるトラブル防止の第一歩であり、業者の信頼性を担保する最も重要なプロセス。
ニュース連動
近年、テレビ会議システムを用いた「IT重説」が認められたことに関連し、従来の対面原則との違いが話題となっている。
07よくある間違い
代表取締役なら誰でも説明できると勘違いする。
なぜ間違えるか:会社の代表権と宅建業法上の説明資格は別物であるという理解が不足しているため。
正しい理解:「代表＝資格者」という思い込みを捨て、「宅建士」という資格の有無だけを見る癖をつける。
チラシやパンフレットに書いてあるなら説明は不要と思う。
なぜ間違えるか:重要事項説明は法令で定められた厳格な手続きであり、書面の交付と口頭説明がセットであることを認識していない。
正しい理解:「チラシ＝広告」「35条書面＝法的説明」と完全に切り離して考える。
申込みの時点で契約が成立したとする記述を見逃す。
なぜ間違えるか:民法の申込みと契約成立の違い、および宅建業法上の説明タイミングの理解が曖昧。
正しい理解:「申込み時点で契約成立」という極端な表現には即座に違反フラグを立てる。
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