平成30年(2018)本試験
問39
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅地建物取引業法35条に基づく重要事項説明において、相手方が宅建業者である場合の特例、既存住宅の建物状況調査の説明義務、設備状況の説明義務、そしてITを活用した説明時の宅建士証提示の要否を問うものです。
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、当該建物を借りようとする者は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
- 2当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
- 3台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
- 4宅地建物取引士は、テレビ会議等のＩＴを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅地建物取引業法35条に基づく重要事項説明において、相手方が宅建業者である場合の特例、既存住宅の建物状況調査の説明義務、設備状況の説明義務、そしてITを活用した説明時の宅建士証提示の要否を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅地建物取引業法35条に基づく重要事項説明において、相手方が宅建業者である場合の特例、既存住宅の建物状況調査の説明義務、…
03
知識背景
35条重要事項説明は、物件や取引条件に関する重要な事実を、契約成立前に相手方に知らせるための消費者保護制度です。売買と貸借で説明項目…
04
覚え方
「ITでも証（あかし）は見せろ」：IT説明でも宅建士証の提示は必須。承諾あってもダメ。
05
試験のコツ
相手方が宅建業者の場合の説明免除
・ITを活用した説明時の宅建士証提示
・既存住宅のインスペクション結果の説明
・設備や契約期間等の…
06
実務での見え方
遠方に住む顧客が、地元の賃貸物件を契約するために、不動産会社の店舗を訪れずにオンラインで内見から重要事項説明、契約までを完結させるケ…
07
よくある間違い
{"mistake":"相手方が宅建業者である場合、35条書面の交付自体も不要だと誤解する。","why_wrong":"「説明」は…
02深度分析
要約
この問題は、宅地建物取引業法35条に基づく重要事項説明において、相手方が宅建業者である場合の特例、既存住宅の建物状況調査の説明義務、設備状況の説明義務、そしてITを活用した説明時の宅建士証提示の要否を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項宅地建物取引業法第35条第4項宅地建物取引業法第35条第6項宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号
論理の流れ
まず選択肢1について、相手方が宅建業者であれば説明は不要だが書面交付は必要であるため正しい。次に選択肢2、既存住宅の媒介では建物状況調査の結果概要の説明が必要であり正しい。選択肢3、設備の整備状況は貸借の重要事項として正しい。最後に選択肢4、ITを活用する場合でも宅建士証の提示は義務付けられており、相手方の承諾があっても省略できないため誤りとなる。
重要な区別
重要事項説明における「書面の交付」と「口頭による説明」の違い、および宅建士証の提示義務が説明方法（対面・IT）や相手方の承諾によって免除されるか否かの区別が重要。
各選択肢のポイント
- 相手方が宅建業者である場合、説明は不要だが35条書面の交付は契約成立までに必要であるため正しい。
- 既存住宅の媒介では、建物状況調査の実施の有無及び結果の概要を説明しなければならないため正しい。
- 建物の貸借では、台所、浴室、便所等の設備の整備状況について説明が必要であるため正しい。
- ITを活用して説明する場合でも、宅建士証の提示は義務付けられており、承諾があっても省略できない。
03知識背景
テーマ概要
35条重要事項説明は、物件や取引条件に関する重要な事実を、契約成立前に相手方に知らせるための消費者保護制度です。売買と貸借で説明項目が異なり、特に既存住宅やIT活用に関する規定は近年の改正で詳細化されています。
歴史的背景
重要事項説明制度は宅建業法制定時から存在しますが、IT技術の発展に伴い2017年の改正等でITを活用した説明が可能となり、同時に宅建士証の提示方法についても柔軟かつ厳格な運用が求められるようになりました。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3民法第601条（賃貸借）
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」規制の中核をなす項目であり、試験においては毎年必ず出題される最重要分野の一つです。
前提知識
35条書面（契約前）と37条書面（契約後）の違い、宅建士の役割、既存住宅の定義、および相手方が宅建業者である場合の8つの規制免除について理解しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「ITでも証（あかし）は見せろ」：IT説明でも宅建士証の提示は必須。承諾あってもダメ。
ビジュアル描写
PC画面越しのWeb会議で、宅建士がカメラに向かって自分の顔と宅建士証を同時に見せている映像をイメージしてください。
重要公式
重要事項説明＝書面交付＋宅建士証提示＋口頭説明。ITでもこの3要素は必須。
関連連想
警察官が職務質問時に手帳を見せるのと同じ。相手が「見なくていいです」と言っても、身分証明は絶対に必要な手続き。
比較表
【相手が業者】説明×、書面○。【相手が個人】説明○、書面○。【対面】証提示。【IT】証提示（画面表示）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務の基本であり、出題頻度が極めて高いため確実に正解したい。
出題パターン
- 相手方が宅建業者の場合の説明免除
- ITを活用した説明時の宅建士証提示
- 既存住宅のインスペクション結果の説明
- 設備や契約期間等の貸借特有の事項
解法・消去法
「承諾があれば省略できる」「相手方が望めば不要」という表現は、宅建士証提示や説明義務に関する選択肢では、原則として誤りである可能性が高い。
時間戦略
知識が定着していればキーワード（業者、IT、省略）を見て即座に判断できるため、他の難問に時間を回すために素早く解答する。
06実務応用
実務シナリオ
遠方に住む顧客が、地元の賃貸物件を契約するために、不動産会社の店舗を訪れずにオンラインで内見から重要事項説明、契約までを完結させるケース。
実務への影響
IT活用により顧客の利便性は向上しますが、宅建士証の提示を怠ると業務停止処分のリスクがあるため、厳格な運用管理が求められます。
ケーススタディ
Web説明後に「設備の不具合を聞いていない」と顧客からクレームがついたが、適切に35条書面を交付し説明していたため、業者側の責任が免れた事例。
業界関連性
不動産テックの普及により、対面以外の説明方法の正確な理解は、現代の不動産業界において必須のスキルとなっています。
ニュース連動
コロナ禍を機にリモートワークや移住が増え、オンラインでの不動産取引や内見が一般化したことと関連が深いです。
07よくある間違い
相手方が宅建業者である場合、35条書面の交付自体も不要だと誤解する。
なぜ間違えるか:「説明」は免除されるが、「書面の交付」は免除されないというルールの混同。
正しい理解:「業者相手は説明はナシでも、書面はアリ」とセットで覚える。
ITを活用した説明であれば、相手方の承諾があれば宅建士証の提示を省略できると考える。
なぜ間違えるか:宅建士証の提示は、説明者が宅建士であることを相手方に認識させるための厳格な義務であるため。
正しい理解:「身分証明は絶対」という意識を持ち、「省略」という言葉があれば警戒する。
建物状況調査（インスペクション）の結果説明は、売買の場合だけでなく貸借の場合も必要だと知らない。
なぜ間違えるか:既存住宅に関する制度が売買中心に語られることが多いため、貸借への適用を見落としがち。
正しい理解:既存住宅のルールは「売買も貸借もセット」で意識する。
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