平成5年(1993)本試験
問45「倒産時は二重保護」と覚える。手付金は保全措置で回収、損害は営業保証金で回収。瑕疵担保は「値引きでも無効」、合併は「責任も丸ごと承継」で記憶。
８つの規制・重要事項説明書過去問
この問題の全体像
本問は工事完了前マンションの売買における宅建業者の倒産時の買主保護制度を問う問題である。主な論点は、手付金等保全措置による返還請求権と営業保証金からの損害賠償請求権の関係、瑕疵担保責任の特約制限、業者承継時の責任範囲である。宅建業法は買主保護のため二重三重の保護措置を設けており、これらの制度の併用可能性と各制度の要件・効果を正確に理解することが求められる。
宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
- 1ＡＢ間で、その譲渡価額についてＡ社が１,000万円値引きする代わりに、当該マンションが種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合の担保責任については、Ａ社の責めに帰するものに限るとの特約をした場合、Ｂは、この特約に拘束される。
- 2Ａ社の資金事情が悪化して、Ａ社が債務を履行しない場合、Ｂは、Ａ社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＣ信託会社に対し、契約を解除することなく、300万円の返還を求めることができる。
- 3Ａ社が倒産した場合、Ｂは、Ａ社の講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＤ銀行に対し300万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、Ａ社が供託していた営業保証金から弁済をするよう求めることができる。
- 4宅地建物取引業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合、Ｅ社は、Ａ社の債権債務を承継するが、Ａ社の宅地建物取引士が行った重要事項説明については、責任を負わない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「倒産時は二重保護」と覚える。手付金は保全措置で回収、損害は営業保証金で回収。瑕疵担保は「値引きでも無効」、合併は「責任も丸ごと承継」で記憶。
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02
深度分析
本問は工事完了前マンションの売買における宅建業者の倒産時の買主保護制度を問う問題である。主な論点は、手付金等保全措置による返還請求権…
03
知識背景
本問は工事完了前マンションの売買における宅建業者の倒産時の買主保護制度を問う問題である。主な論点は、手付金等保全措置による返還請求権…
04
覚え方
「倒産時は二重保護」と覚える。手付金は保全措置で回収、損害は営業保証金で回収。瑕疵担保は「値引きでも無効」、合併は「責任も丸ごと承継…
05
試験のコツ
手付金保全措置と営業保証金は別制度で併用可能なのに、どちらか一方しか使えないと誤解しやすい
・瑕疵担保責任の特約で値引きがあっても買…
06
実務での見え方
実務では新築マンション販売時に手付金保全措置の説明が重要。業者倒産時は買主に保全機関への直接請求権があることを説明し、さらに営業保証…
07
よくある間違い
{"mistake":"手付金保全措置を使ったら営業保証金は使えないと考える","why_wrong":"宅建業法41条の2と32条…
02深度分析
要約
本問は工事完了前マンションの売買における宅建業者の倒産時の買主保護制度を問う問題である。主な論点は、手付金等保全措置による返還請求権と営業保証金からの損害賠償請求権の関係、瑕疵担保責任の特約制限、業者承継時の責任範囲である。宅建業法は買主保護のため二重三重の保護措置を設けており、これらの制度の併用可能性と各制度の要件・効果を正確に理解することが求められる。
法的根拠
宅地建物取引業法41条宅地建物取引業法41条の2宅地建物取引業法32条宅地建物取引業法40条
論理の流れ
正解は3。宅建業者の倒産時、手付金保全措置による返還請求と営業保証金からの損害賠償請求は併用可能。
重要な区別
「倒産時は二重保護」と覚える。手付金は保全措置で回収、損害は営業保証金で回収。瑕疵担保は「値引きでも無効」、合併は「責任も丸ごと承継」で記憶。
各選択肢のポイント
- 選択肢1について、宅建業法40条により、宅建業者が売主の場合の瑕疵担保責任の特約で買主に不利なものは無効とされる。責任を業者の故意・過失に限定する特約は買主に不利で無効。
- 選択肢2について、宅建業法41条の2第2項の保全措置による返還請求は、業者が債務を履行しない場合に認められるが、契約解除は要件ではない。ただし連帯保証の場合は通常契約解除が前提となる。
- 正しい。正解は3。宅建業者の倒産時、手付金保全措置による返還請求と営業保証金からの損害賠償請求は併用可能。
- 選択肢4について、宅建業法3条により、合併による業者の地位承継が認められる。承継業者は被承継業者の一切の権利義務を承継し、重要事項説明責任も含まれる。
03知識背景
テーマ概要
本問は工事完了前マンションの売買における宅建業者の倒産時の買主保護制度を問う問題である。主な論点は、手付金等保全措置による返還請求権と営業保証金からの損害賠償請求権の関係、瑕疵担保責任の特約制限、業者承継時の責任範囲である。宅建業法は買主保護のため二重三重の保護措置を設けており、これらの制度の併用可能性と各制度の要件・効果を正確に理解することが求められる。
関連法令
宅地建物取引業法41条宅地建物取引業法41条の2宅地建物取引業法32条宅地建物取引業法40条
体系的位置づけ
８つの規制・重要事項説明書。根拠：宅地建物取引業法41条、宅地建物取引業法41条の2、宅地建物取引業法32条、宅地建物取引業法40条
04記憶テクニック
語呂合わせ
「倒産時は二重保護」と覚える。手付金は保全措置で回収、損害は営業保証金で回収。瑕疵担保は「値引きでも無効」、合併は「責任も丸ごと承継」で記憶。
重要公式
「倒産時は二重保護」と覚える。手付金は保全措置で回収、損害は営業保証金で回収。瑕疵担保は「値引きでも無効」、合併は「責任も丸ごと承継」で記憶。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 手付金保全措置と営業保証金は別制度で併用可能なのに、どちらか一方しか使えないと誤解しやすい
- 瑕疵担保責任の特約で値引きがあっても買主に不利な特約は無効なのに、対価があれば有効と誤解しやすい
- 保全措置による返還に契約解除が必要と思い込みやすいが、債務不履行があれば足りる
- 合併時に重要事項説明責任は承継されないと誤解しやすいが、実際は全て承継される
- 手付金保全措置を使ったら営業保証金は使えないと考える
- 値引きなどの対価があれば瑕疵担保責任制限特約は有効と考える
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では新築マンション販売時に手付金保全措置の説明が重要。業者倒産時は買主に保全機関への直接請求権があることを説明し、さらに営業保証金からの損害回復も可能であることを伝える。合併時は旧業者の責任も承継されることを契約書に明記する。
実務への影響
実務では新築マンション販売時に手付金保全措置の説明が重要。業者倒産時は買主に保全機関への直接請求権があることを説明し、さらに営業保証金からの損害回復も可能であることを伝える。合併時は旧業者の責任も承継されることを契約書に明記する。
07よくある間違い
手付金保全措置を使ったら営業保証金は使えないと考える
なぜ間違えるか:宅建業法41条の2と32条は別個の制度で、保全措置は手付金返還、営業保証金は損害賠償と目的が異なるため併用可能
正しい理解:各制度の目的と要件を明確に区別して覚える。保全措置は手付金特化、営業保証金は包括的保護と理解する
値引きなどの対価があれば瑕疵担保責任制限特約は有効と考える
なぜ間違えるか:宅建業法40条は買主に不利な特約を一律無効とし、対価の有無は考慮されない強行規定である
正しい理解:宅建業法40条は消費者保護の強行規定で例外なしと覚える。対価があっても買主保護が優先される
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