平成5年(1993)本試験
問46「営業保証金は営業の保証」→供託・届出完了まで営業禁止。「主たる事務所が主役」→供託場所は主たる事務所の最寄り。「現金・国債のみOK」→株式等はNG。
営業保証金過去問
この問題の全体像
本問は宅建業法の営業保証金制度における営業開始要件を問う問題である。宅建業者は免許取得後、営業保証金の供託と届出を完了するまで一切の営業活動ができないという基本原則が争点となる。各選択肢では、営業保証金の額と供託場所、供託可能な財産の種類、重要事項説明における説明義務、営業開始の要件がそれぞれ検討されている。特に営業開始要件については、売買契約のみならず広告行為も含めて全面的に禁止されることが重要なポイントである。
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、免許を受けた場合において、主たる事務所と２ヵ所の従たる事務所を開設するときは、営業保証金2,000万円を、いずれかの事務所のもよりの供託所に供託した上、その旨宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 2営業保証金の供託は、株式で行ってもよい。
- 3宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。
- 4宅地建物取引業者は、免許を受けても、営業保証金を供託し、その旨の届出をするまでは、宅地建物の売買契約をすることはもとより、広告をすることもできない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「営業保証金は営業の保証」→供託・届出完了まで営業禁止。「主たる事務所が主役」→供託場所は主たる事務所の最寄り。「現金・国債のみOK」→株式等はNG。
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02
深度分析
本問は宅建業法の営業保証金制度における営業開始要件を問う問題である。宅建業者は免許取得後、営業保証金の供託と届出を完了するまで一切の…
03
知識背景
本問は宅建業法の営業保証金制度における営業開始要件を問う問題である。宅建業者は免許取得後、営業保証金の供託と届出を完了するまで一切の…
04
覚え方
「営業保証金は営業の保証」→供託・届出完了まで営業禁止。「主たる事務所が主役」→供託場所は主たる事務所の最寄り。「現金・国債のみOK…
05
試験のコツ
営業保証金の供託場所を「いずれかの事務所の最寄り」と誤解しやすいが、必ず主たる事務所の最寄りの供託所
・株式でも営業保証金の供託がで…
06
実務での見え方
実務では、新規に宅建業免許を取得した業者が、営業保証金の供託手続きを完了する前に物件の広告を出したり、顧客との売買契約を締結すること…
07
よくある間違い
{"mistake":"免許を受ければすぐに広告活動ができると考える","why_wrong":"宅建業法25条2項により営業保証金…
02深度分析
要約
本問は宅建業法の営業保証金制度における営業開始要件を問う問題である。宅建業者は免許取得後、営業保証金の供託と届出を完了するまで一切の営業活動ができないという基本原則が争点となる。各選択肢では、営業保証金の額と供託場所、供託可能な財産の種類、重要事項説明における説明義務、営業開始の要件がそれぞれ検討されている。特に営業開始要件については、売買契約のみならず広告行為も含めて全面的に禁止されることが重要なポイントである。
法的根拠
宅建業法25条宅建業法78条
論理の流れ
営業保証金の供託と届出完了まで宅建業者は一切の営業活動（売買契約・広告等）ができない
重要な区別
「営業保証金は営業の保証」→供託・届出完了まで営業禁止。「主たる事務所が主役」→供託場所は主たる事務所の最寄り。「現金・国債のみOK」→株式等はNG。
各選択肢のポイント
- 営業保証金の額は宅建業法25条1項で、主たる事務所1000万円、従たる事務所1箇所につき500万円と規定。選択肢1の2000万円は主たる事務所1000万円＋従たる事務所2箇所×500万円＝2000万円で正しいが、供託場所に誤りがある
- 宅建業法25条3項により、営業保証金は現金または国債証券で供託する必要がある。選択肢2の株式による供託は認められておらず、法定された有価証券のみが対象となる
- 宅建業法35条1項により、重要事項説明は契約締結前に行う義務があるが、営業保証金の供託所等の説明義務は重要事項説明事項に含まれていない。選択肢3は法的根拠のない誤った記述である
- 選択肢4が正解である理由は、宅建業法25条2項が営業保証金の供託・届出完了を営業開始の絶対条件としているためで、売買契約も広告も等しく禁止される営業行為である
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業法の営業保証金制度における営業開始要件を問う問題である。宅建業者は免許取得後、営業保証金の供託と届出を完了するまで一切の営業活動ができないという基本原則が争点となる。各選択肢では、営業保証金の額と供託場所、供託可能な財産の種類、重要事項説明における説明義務、営業開始の要件がそれぞれ検討されている。特に営業開始要件については、売買契約のみならず広告行為も含めて全面的に禁止されることが重要なポイントである。
関連法令
宅建業法25条宅建業法78条
体系的位置づけ
営業保証金。根拠：宅建業法25条、宅建業法78条
04記憶テクニック
語呂合わせ
「営業保証金は営業の保証」→供託・届出完了まで営業禁止。「主たる事務所が主役」→供託場所は主たる事務所の最寄り。「現金・国債のみOK」→株式等はNG。
重要公式
「営業保証金は営業の保証」→供託・届出完了まで営業禁止。「主たる事務所が主役」→供託場所は主たる事務所の最寄り。「現金・国債のみOK」→株式等はNG。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 営業保証金の供託場所を「いずれかの事務所の最寄り」と誤解しやすいが、必ず主たる事務所の最寄りの供託所
- 株式でも営業保証金の供託ができると誤解しやすいが、現金または国債証券のみ
- 営業保証金の説明が重要事項説明事項に含まれると誤解しやすいが、法定されていない
- 広告は契約ではないので営業保証金なしでも可能と誤解しやすいが、営業行為として禁止
- 免許を受ければすぐに広告活動ができると考える
- 営業保証金の額の計算で従たる事務所の数を間違える
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、新規に宅建業免許を取得した業者が、営業保証金の供託手続きを完了する前に物件の広告を出したり、顧客との売買契約を締結することは法律違反となる。免許取得後は速やかに営業保証金を供託し、免許権者への届出を完了させてから営業活動を開始する必要がある。
実務への影響
実務では、新規に宅建業免許を取得した業者が、営業保証金の供託手続きを完了する前に物件の広告を出したり、顧客との売買契約を締結することは法律違反となる。免許取得後は速やかに営業保証金を供託し、免許権者への届出を完了させてから営業活動を開始する必要がある。
07よくある間違い
免許を受ければすぐに広告活動ができると考える
なぜ間違えるか:宅建業法25条2項により営業保証金の供託・届出完了まで一切の営業行為が禁止されており、広告も営業行為に含まれる
正しい理解:免許取得と営業開始は別の手続きであることを明確に区別して理解する
営業保証金の額の計算で従たる事務所の数を間違える
なぜ間違えるか:主たる事務所1000万円は固定で、従たる事務所は1箇所につき500万円を加算する計算方法を誤解
正しい理解:主たる事務所1000万円＋従たる事務所数×500万円の公式を確実に覚える
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