令和2年(2020)本試験
問133
営業保証金過去問
この問題の全体像
営業保証金に関する手続きが問われた問題。供託場所、保管替え、還付手続き、供託義務違反に対する処分の4つの論点から構成され、特に供託義務違反時の免許取消手続きの正確な理解が求められる。
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、事業の開始後、新たに従たる事務所を設置したときは、その従たる事務所の最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出なければならない。
- 2宅地建物取引業者は、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、国債証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、従前の主たる事務所の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管替えを請求しなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、免許の有効期間満了に伴い営業保証金を取り戻す場合は、還付請求権者に対する公告をすることなく、営業保証金を取り戻すことができる。
- 4免許権者は、宅地建物取引業者が宅地建物取引業の免許を受けた日から３月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、その催告が到達した日から１月以内に届出がないときは、当該宅地建物取引業者の免許を取り消すことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
営業保証金に関する手続きが問われた問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
営業保証金に関する手続きが問われた問題。供託場所、保管替え、還付手続き、供託義務違反に対する処分の4つの論点から構成され、特に供託義…
03
知識背景
営業保証金制度は、宅建業者が取引相手方に生じた債務を担保するための制度。主たる事務所1000万円、従たる事務所500万円を供託し、取…
04
覚え方
「主たるは主たるの最寄りに」「保管替えは新所へ」「還付は公告して半年待ち」「供託3ヶ月、催告1ヶ月で取消し」
05
試験のコツ
供託場所や供託額の正誤判定
・保管替え手続きの請求先
・還付手続きと公告の要否
・供託義務違反と免許取消の要件
06
実務での見え方
宅建業者が支店を新設する際、営業保証金の追加供託が必要。主たる事務所の最寄りの供託所へ500万円を追加供託し、免許権者へ届出を行う。…
07
よくある間違い
{"mistake":"従たる事務所を設置した際、その従たる事務所の最寄りの供託所に供託すると誤解する。","why_wrong":…
02深度分析
要約
営業保証金に関する手続きが問われた問題。供託場所、保管替え、還付手続き、供託義務違反に対する処分の4つの論点から構成され、特に供託義務違反時の免許取消手続きの正確な理解が求められる。
法的根拠
宅建業法第25条（営業保証金の供託）宅建業法第27条（供託の届出）宅建業法第28条の2（営業保証金の保管替え）宅建業法第28条の3（営業保証金の還付）宅建業法第66条（指示処分及び免許の取消し）
論理の流れ
まず各選択肢の法的根拠を確認する。選択肢1は供託場所が誤り（従たる事務所の最寄りではなく主たる事務所の最寄り）。選択肢2は保管替え請求先が誤り（従前の供託所ではなく新たな供託所へ）。選択肢3は公告不要としているが公告が必要。選択肢4は宅建業法66条2項の通り正しい。消去法で4が正解となる。
重要な区別
営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に一括供託する点、保管替えは新たな供託所へ請求する点、還付には公告が原則必要な点、供託義務違反は催告後の免許取消が可能な点が重要。
各選択肢のポイント
- 営業保証金は従たる事務所の最寄りではなく、主たる事務所の最寄りの供託所に一括して供託する（宅建業法25条1項）。
- 保管替えの請求は、従前の供託所ではなく、新たな主たる事務所の最寄りの供託所に対して行う（宅建業法28条の2第2項）。
- 営業保証金の還付には、還付請求権者に対する公告が必要であり、公告から6ヶ月経過後でなければ還付請求できない（宅建業法28条の3）。
- 宅建業法66条2項の通り、供託届出がない場合の催告と、催告到達から1月以内の不履行による免許取消の規定は正確である。
03知識背景
テーマ概要
営業保証金制度は、宅建業者が取引相手方に生じた債務を担保するための制度。主たる事務所1000万円、従たる事務所500万円を供託し、取引相手方は供託金から優先的に弁済を受けられる。供託、保管替え、還付、届出義務など一連の手続きが規定されている。
歴史的背景
営業保証金制度は1952年の宅建業法制定時から存在。2014年の改正で保証金分担金制度が廃止され、供託手続きが簡素化された。現在は供託所への直接供託のみとなっている。
関連法令
宅建業法第25条（営業保証金の供託）宅建業法第26条（営業保証金の還付）宅建業法第27条（供託の届出）宅建業法第28条の2（保管替え）宅建業法第66条（免許の取消し）
体系的位置づけ
宅建業法の「営業保証金」は業法の重要論点の一つ。供託義務、還付手続き、保管替えなどが頻出し、特に手続きの期限や届出先が問われる傾向にある。
前提知識
主たる事務所と従たる事務所の区別、供託所の概念、公告の意義、催告処分と免許取消処分の関係、免許の有効期間（5年）などの基本知識が必要。また、営業保証金と弁済業務保証金の違いも理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「主たるは主たるの最寄りに」「保管替えは新所へ」「還付は公告して半年待ち」「供託3ヶ月、催告1ヶ月で取消し」
ビジュアル描写
主たる事務所を中心に、そこから最寄りの供託所へ矢印を引くイメージ。従たる事務所は追加額を同じ供託所へ。移転時は新事務所から新供託所へ新しい矢印。
重要公式
主たる事務所：1000万円、従たる事務所：500万円、供託届出：3ヶ月以内、催告後届出：1ヶ月以内、還付公告：6ヶ月経過
関連連想
営業保証金は「本店中心主義」。すべて主たる事務所基準で考える。供託も保管替えも主たる事務所の最寄りが基本。
比較表
供託場所：主たる事務所の最寄りの供託所（一括）/ 保管替え請求先：新たな主たる事務所の最寄りの供託所 / 還付公告期間：原則6ヶ月 / 供託届出期限：免許日から3ヶ月以内
05試験テクニック
出題頻度
営業保証金は2-3年に1回程度の頻度で出題される。供託額、手続き、還付などが主な論点。
重要度
B:重要。宅建業法の中でも手続き系の基本論点として押さえておく必要がある。
出題パターン
- 供託場所や供託額の正誤判定
- 保管替え手続きの請求先
- 還付手続きと公告の要否
- 供託義務違反と免許取消の要件
解法・消去法
供託場所は「主たる事務所の最寄り」が正解パターン。従たる事務所の最寄りという選択肢は概ね誤り。公告不要とする記述も原則として誤り。
時間戦略
営業保証金問題は条文知識が明確なため、知っていれば1分以内で解答可能。迷ったら消去法で処理し、時間をかけすぎない。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が支店を新設する際、営業保証金の追加供託が必要。主たる事務所の最寄りの供託所へ500万円を追加供託し、免許権者へ届出を行う。本店移転時は保管替え手続きが必要。
実務への影響
営業保証金制度は取引相手方の保護を目的とする。実務では供託手続きの不備が免許取消の原因となり得るため、期限厳守が重要。
ケーススタディ
A社が免許取得後、供託を忘れて3ヶ月経過。免許権者から催告書が届く。さらに1ヶ月以内に供託・届出をしなければ免許取消処分を受ける可能性がある。
業界関連性
営業保証金は業界の信用担保として機能。不動産取引の安全性を確保し、消費者保護の観点から重要な制度。
ニュース連動
不動産業者の倒産やトラブル事例で、営業保証金からの弁済が話題になることがある。消費者保護の観点から注目される制度。
07よくある間違い
従たる事務所を設置した際、その従たる事務所の最寄りの供託所に供託すると誤解する。
なぜ間違えるか:営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所に一括供託する制度を正確に理解していない。
正しい理解:「営業保証金は本店（主たる事務所）中心」と覚える。すべて主たる事務所の最寄りの供託所で管理される。
保管替えの請求先を従前の供託所と誤解する。
なぜ間違えるか:保管替えの性質を移転先での管理と理解せず、従来の供託所に請求すると考えがち。
正しい理解:保管替えは「新しい供託所へ引っ越しの依頼」とイメージ。新事務所の最寄りが窓口となる。
営業保証金の還付に公告が不要と判断する。
なぜ間違えるか:還付手続きにおける債権者保護の観点を軽視し、公告の必要性を見落とす。
正しい理解:還付＝公告＋6ヶ月待ち、とセットで覚える。債権者への周知期間が必須と理解する。
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