令和2年(2020)本試験
問235
営業保証金過去問
この問題の全体像
宅建業者の営業保証金制度に関する総合的な理解を問う問題。営業保証金からの弁済を受ける権利者、供託場所、還付後の供託義務、供託額の計算の4点が論点。還付後の供託義務の期間規定が正解。
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａから建設工事を請け負った建設業者は、Ａに対する請負代金債権について、営業継続中のＡが供託している営業保証金から弁済を受ける権利を有する。
- 2Ａが甲県内に新たに支店を設置したときは、本店の最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、当該支店での事業を開始することができる。
- 3Ａは、営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。
- 4Ａが甲県内に本店及び２つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は1,200万円である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業者の営業保証金制度に関する総合的な理解を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業者の営業保証金制度に関する総合的な理解を問う問題。営業保証金からの弁済を受ける権利者、供託場所、還付後の供託義務、供託額の計算…
03
知識背景
営業保証金制度は、宅建業者が取引相手方に生じた債権を担保するため、供託所に金銭を供託する制度。本店1000万円、支店ごとに500万円…
04
覚え方
営業保証金の額は「本店1000、支店500」で覚える。還付後の供託期間は「2週間」で「2」と「供」の語呂合わせ。弁済権者は「宅建取引…
05
試験のコツ
営業保証金の額の計算問題
・弁済を受ける権利者の範囲判定
・還付後の供託期間と手続き
・供託場所の正誤判定
06
実務での見え方
宅建業者が倒産した場合、取引相手方は営業保証金から弁済を受けられる。例えば、手付金を払った後に業者が倒産した買主は、供託所に請求でき…
07
よくある間違い
{"mistake":"営業保証金の額を本店500万円、支店250万円と誤記憶する","why_wrong":"数字の記憶が曖昧で、…
02深度分析
要約
宅建業者の営業保証金制度に関する総合的な理解を問う問題。営業保証金からの弁済を受ける権利者、供託場所、還付後の供託義務、供託額の計算の4点が論点。還付後の供託義務の期間規定が正解。
法的根拠
宅建業法第25条（営業保証金の供託）宅建業法第25条の2（営業保証金の還付）宅建業法第27条（営業保証金の不足額の供託）宅建業法第64条（営業保証金による弁済を受ける権利）
論理の流れ
まず各選択肢の法的根拠を確認する。選択肢1は弁済を受ける権利者の範囲が問題。宅建業法64条は「宅建業に関し生じた債権」に限定。建設業者の請負代金は該当しない。選択肢2は供託場所が問題。主たる営業所の所在地を管轄する供託所への供託が必要。選択肢3は期間の正誤判断。宅建業法27条の2週間という規定は正しい。選択肢4は計算問題。本店1000万円＋支店2×500万円＝2000万円が正解。
重要な区別
営業保証金から弁済を受ける権利者は「宅建業に関し生じた債権」を有する者に限定される点。また、供託額は本店1000万円、支店ごとに500万円の追加という計算式を正確に覚えることが重要。
各選択肢のポイント
- 建設業者の請負代金債権は宅建業に関し生じた債権ではないため、営業保証金から弁済を受ける権利はない。宅建業法64条参照。
- 営業保証金は主たる営業所の所在地を管轄する供託所に供託する必要があり、「本店の最寄り」ではない。また支店設置時は追加供託が必要。
- 宅建業法27条の規定通り。還付により不足が生じた場合、通知書送付から2週間以内に不足額を供託しなければならない。
- 営業保証金は本店1000万円＋支店2×500万円＝2000万円となる。1200万円は誤り。
03知識背景
テーマ概要
営業保証金制度は、宅建業者が取引相手方に生じた債権を担保するため、供託所に金銭を供託する制度。本店1000万円、支店ごとに500万円を追加供託。還付があった場合の不足額補填や、事務所変更時の手続きも重要な論点。
歴史的背景
営業保証金制度は宅建業法制定時から存在。平成26年改正で保証協会制度との選択的運用が明確化。消費者保護の観点から、業者の資力を担保する制度として機能している。
関連法令
宅建業法第25条（営業保証金の供託）宅建業法第27条（営業保証金の不足額の供託）宅建業法第64条（営業保証金による弁済）宅建業法第25条の2（営業保証金の還付）
体系的位置づけ
宅建業法の業者規制の中核的制度。免許制度と並ぶ業者の信用確保策。保証協会制度との二本立てで出題頻度が高い重要論点。
前提知識
営業保証金と保証協会制度の違い、供託所の管轄、営業保証金の額（本店・支店別）、還付請求権者、弁済を受ける権利者の範囲を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
営業保証金の額は「本店1000、支店500」で覚える。還付後の供託期間は「2週間」で「2」と「供」の語呂合わせ。弁済権者は「宅建取引で生じた債権」に限定。
ビジュアル描写
本店を中心に支店が枝分かれするイメージ。本店に1000万円の土台、各支店に500万円の枝が追加される。還付で穴が開いたら2週間で埋める。
重要公式
営業保証金＝1000万円＋（支店数×500万円）／還付後供託期間＝2週間／弁済権者＝宅建業に関し生じた債権者
関連連想
「営業保証金」は「銀行の預金」のようなイメージ。取引相手を守るための保証金で、還付があれば即座に補填が必要。
比較表
営業保証金：本店1000万、支店500万追加、供託所へ供託／保証協会：弁済業務保証金、社員となる、還付時は分担金納付
05試験テクニック
出題頻度
営業保証金関連は毎年または隔年で出題される高頻度論点。特に供託額の計算、還付後の手続き、弁済権者の範囲が頻出。
重要度
A:最重要。宅建業法の基礎的制度であり、実務でも重要。確実に得点すべき論点。
出題パターン
- 営業保証金の額の計算問題
- 弁済を受ける権利者の範囲判定
- 還付後の供託期間と手続き
- 供託場所の正誤判定
解法・消去法
「最寄りの供託所」は誤り（管轄供託所が正解）。建設業者や一般債権者は弁済権者ではない。計算は本店1000万基準で確認。
時間戦略
計算問題は暗記で即答。条文知識問題は消去法で対応。2分以内で解答を目指す。還付期間の「2週間」は頻出なので即座に判断。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が倒産した場合、取引相手方は営業保証金から弁済を受けられる。例えば、手付金を払った後に業者が倒産した買主は、供託所に請求できる。
実務への影響
営業保証金は消費者保護の最後の砦。業者の信用力を担保し、取引の安全性を確保する。還付後の迅速な補填義務で保護機能を維持。
ケーススタディ
甲県の宅建業者Aが買主Bから手付金500万円を受領後、倒産。BはAが供託した営業保証金から優先的に弁済を受ける権利を有する。建設業者の請負代金は対象外。
業界関連性
宅建業者にとって営業保証金の供託は営業の前提条件。支店展開時の追加供託も事業計画に影響。保証協会加入との選択も経営判断。
ニュース連動
不動産業者の倒産やトラブルのニュースで、営業保証金制度の重要性が再認識される。消費者保護の観点から注目される制度。
07よくある間違い
営業保証金の額を本店500万円、支店250万円と誤記憶する
なぜ間違えるか:数字の記憶が曖昧で、本店1000万円、支店500万円という正しい額と混同している。
正しい理解:「本店は1000、支店は500」をリズムで覚える。過去問で計算問題を繰り返し練習する。
建設業者や一般債権者も営業保証金から弁済を受けられると誤解する
なぜ間違えるか:営業保証金の目的を過度に広く解釈し、「宅建業に関し生じた債権」という限定を見落としている。
正しい理解:「宅建取引の当事者」だけが弁済権者と覚える。建設業者、貸主、従業員は対象外と整理する。
還付後の供託期間を2ヶ月や30日と誤記憶する
なぜ間違えるか:期間の数字が他の制度（例：免許更新の申請期間等）と混同している。
正しい理解:「2週間」を「2」と「供」の語呂で覚える。還付＝2週間で即座に反応できるよう練習する。
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