平成30年(2018)本試験
問43
営業保証金過去問
この問題の全体像
営業保証金の供託期限と免許取消、還付請求権の範囲、供託届出の時期、有価証券による供託の評価額に関する正誤判定問題。
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、免許を受けた日から３月以内に営業保証金を供託した旨の届出を行わなかったことにより国土交通大臣又は都道府県知事の催告を受けた場合、当該催告が到達した日から１月以内に届出をしないときは、免許を取り消されることがある。
- 2宅地建物取引業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受けることができる。
- 3宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の開始後１週間以内に、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、営業保証金を供託した旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- 4宅地建物取引業者は、新たに事務所を２か所増設するための営業保証金の供託について国債証券と地方債証券を充てる場合、地方債証券の額面金額が800万円であるときは、額面金額が200万円の国債証券が必要となる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
営業保証金の供託期限と免許取消、還付請求権の範囲、供託届出の時期、有価証券による供託の評価額に関する正誤判定問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
営業保証金の供託期限と免許取消、還付請求権の範囲、供託届出の時期、有価証券による供託の評価額に関する正誤判定問題。
03
知識背景
営業保証金制度は、宅建業者が事業を廃止した場合や取引により生じた債務不履行の場合に、被害者を保護するための金銭的担保制度。
04
覚え方
「サン（3）イッ（1）ツ（取消）」で供託期限とペナルティを連想。「家賃収納は取引にあらず」。
05
試験のコツ
供託期限と免許取消
・還付請求の対象範囲
・有価証券の評価額
06
実務での見え方
業者が手付金を持ち逃げした場合、消費者は供託所に営業保証金の還付請求を行い、被害の回復を図る。
07
よくある間違い
{"mistake":"家賃収納代行業務による債権も営業保証金から弁済されると誤解する。","why_wrong":"業務全般と「取…
02深度分析
要約
営業保証金の供託期限と免許取消、還付請求権の範囲、供託届出の時期、有価証券による供託の評価額に関する正誤判定問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第25条宅地建物取引業法第27条宅地建物取引業法第28条
論理の流れ
選択肢1は法25条1項2号の規定通りで正しい。選択肢2は家賃収納代行は「取引」に該当しないため法27条の還付対象外。選択肢3は供託後の届出は「業を開始する前」に行う必要がある。選択肢4は国債・地方債の額面金額の9割が評価額であり、計算が合わない。
重要な区別
宅建業法上の「取引」の定義（自ら当事者として行う売買等や代理・媒介）と、それ以外の付随業務（家賃収納等）の区別。
各選択肢のポイント
- 法25条1項2号に基づき、免許後3ヶ月以内に供託届出をしない場合、催告から1ヶ月以内にしなければ免許取消しの対象となるため正しい。
- 家賃収納代行業務は宅建業法上の「取引」に含まれず、これにより生じた債権は営業保証金から弁済を受けることはできない。
- 供託した旨の届出は、主たる事務所では免許取得後、その他の事務所では設置後、それぞれ「業を開始する前」に行わなければならない。
- 国債証券及び地方債証券は額面金額の100分の90で評価される。2事務所増設で200万円必要だが、地方債800万円（評価額720万円）のみで不足しており、記述の計算は成立しない。
03知識背景
テーマ概要
営業保証金制度は、宅建業者が事業を廃止した場合や取引により生じた債務不履行の場合に、被害者を保護するための金銭的担保制度。
歴史的背景
消費者保護の観点から、業者の財産的信用を補完するために設けられた制度で、供託所への供託と免許権者への届出が義務付けられている。
関連法令
宅地建物取引業法供託法民法
体系的位置づけ
宅建業法の「監督」章に位置づけられ、業者の健全性と取引の安全性を確保するための重要な規制。
前提知識
「取引」の定義（売買、交換、貸借の代理・媒介等）、営業保証金の額（本店1000万、支店500万）、有価証券の評価割合。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「サン（3）イッ（1）ツ（取消）」で供託期限とペナルティを連想。「家賃収納は取引にあらず」。
ビジュアル描写
営業保証金を「安全ネット」とし、その下で「取引」だけが保護されるイメージ。家賃収納はネットの外。
重要公式
必要額＝1000万＋（支店数×500万）。証券評価＝額面×0.9。
関連連想
還付請求＝「取引」で損した時だけ。事務所増設＝「500万」ずつ増える。
比較表
本店1000万円 vs 支店500万円。現金100％ vs 国債・地方債90％。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。数字と手続きが正確に問われるため。
出題パターン
- 供託期限と免許取消
- 還付請求の対象範囲
- 有価証券の評価額
解法・消去法
「〜後1週間以内」などの期限は怪しいと疑う。「家賃管理」「リフォーム」等の付随業務は還付対象外と即断する。
時間戦略
数字の組み合わせ（1000万、500万、90％等）を即座に判断できるようにし、計算問題は素早く切り捨てる。
06実務応用
実務シナリオ
業者が手付金を持ち逃げした場合、消費者は供託所に営業保証金の還付請求を行い、被害の回復を図る。
実務への影響
業者にとっては多額の資金拘束となるため、事務所展開の際の資金計画に直結する。
ケーススタディ
悪質業者が倒産した際、営業保証金から弁済を受けることで、購入者の手付金が保護された事例。
業界関連性
業者の信頼性を担保する最低限の基準として、不動産取引の安心感に寄与している。
ニュース連動
悪質賃貸管理業者による家賃の不正流用問題などで、営業保証金による救済が議論されることがある。
07よくある間違い
家賃収納代行業務による債権も営業保証金から弁済されると誤解する。
なぜ間違えるか:業務全般と「取引」を混同しているため。
正しい理解:「取引」の定義（法2条）を常に意識し、付随業務は対象外と覚える。
供託後の届出を「業開始後1週間以内」と覚えている。
なぜ間違えるか:他の行政手続きの期限と混同している可能性がある。
正しい理解:「開始前」に完了していないと違法営業になることを意識する。
有価証券の評価額を額面通りだと思い込む。
なぜ間違えるか:証券には価格変動リスクがあるため、額面割れを考慮した評価が必要であることを忘れている。
正しい理解:「証券は9割」と覚える。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「営業保証金」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する