平成30年(2018)本試験
問44
保証協会過去問
この問題の全体像
本問は、宅地建物取引業保証協会の社員である宅建建物取引業者の権利義務、特に苦情処理、社員地位喪失時の公告、営業保証金との切替、および事務所廃止時の分担金返還に関する正誤判定を問うものです。
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者Ａに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、保証協会の社員の地位を失った場合、Ａとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し権利を有する者に対し、６月以内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。
- 2保証協会は、Ａの取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情を受けた場合は、Ａに対し、文書又は口頭による説明を求めることができる。
- 3Ａは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、１週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。
- 4Ａは、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は、宅地建物取引業保証協会の社員である宅建建物取引業者の権利義務、特に苦情処理、社員地位喪失時の公告、営業保証金との切替、および事務所廃止時の分担金返還に関する正誤判定を問うものです。
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02
深度分析
本問は、宅地建物取引業保証協会の社員である宅建建物取引業者の権利義務、特に苦情処理、社員地位喪失時の公告、営業保証金との切替、および…
03
知識背景
宅地建物取引業保証協会制度は、宅建業者が供託所に営業保証金を供託する代わりに、保証協会に弁済業務保証金分担金を納付することで、供託の…
04
覚え方
「苦情あれば文書か口頭で説明求め、地位喪失は協会が公告、事務所廃止は即返還（1週間）」と覚える。
05
試験のコツ
公告を行う主体（協会か業者か）の正誤判定
・還付請権者に対する公告期間（6ヶ月）とその後の手続き
・事務所廃止と地位喪失の違いによる…
06
実務での見え方
消費者が宅建業者との取引で損害を被った場合、保証協会に苦情を申し立てる。協会は業者に事実関係の説明を求め、和解の仲介や弁済業務を行う…
07
よくある間違い
{"mistake":"社員の地位を失った場合、業者自身が公告を行うと誤解している。","why_wrong":"手続きの主体を業者…
02深度分析
要約
本問は、宅地建物取引業保証協会の社員である宅建建物取引業者の権利義務、特に苦情処理、社員地位喪失時の公告、営業保証金との切替、および事務所廃止時の分担金返還に関する正誤判定を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第64条の12（苦情の処理）宅地建物取引業法第64条の15（社員の地位の喪失）宅地建物取引業法第64条の16（弁済業務保証金分担金の返還）宅地建物取引業法第64条の8（弁済業務保証金分担金）
論理の流れ
選択肢1は、社員地位喪失時の公告主体が「社員」ではなく「保証協会」であるため誤り。選択肢2は、保証協会が社員に対し文書または口頭で説明を求められるとする条文通りで正しい。選択肢3は、150万円の納付は1事務所相当であり、営業保証金に切り替える場合の額は1,000万円（主たる事務所）であるため誤り。選択肢4は、事務所廃止のみの場合は公告不要で、地位喪失時のみ必要であるため誤り。よって正解は2。
重要な区別
「社員の地位の喪失」と「事務所の廃止」の違い。地位喪失では公告が必要で返還に6ヶ月かかるが、事務所廃止では公告不要で1週間後に返還される点。
各選択肢のポイント
- 公告を行うのは保証協会であり、社員である宅建業者ではないため誤り。
- 保証協会は、苦情処理のため必要がある場合は、社員に対し文書又は口頭で説明を求められる。
- 分担金150万円は1事務所分なので、供託すべき営業保証金は1,000万円であり、1,500万円ではない。
- 一部の事務所廃止のみの場合は公告は不要であり、廃止日から1週間経過後に返還請求ができる。
03知識背景
テーマ概要
宅地建物取引業保証協会制度は、宅建業者が供託所に営業保証金を供託する代わりに、保証協会に弁済業務保証金分担金を納付することで、供託の負担を軽減し、かつ消費者保護を図るための制度です。苦情解決手続きや弁済業務が中心です。
歴史的背景
従来の個別供託制度では業者の金銭的負担が大きく、また供託金の還付手続きが煩雑だったため、業者の共同出資による保証制度として創設され、消費者保護の強化と業者の利便性向上を両立しました。
関連法令
宅地建物取引業法第64条の7（保証協会の定款等）宅地建物取引業法第64条の10（弁済業務保証金）宅地建物取引業法第64条の11（一般保証）
体系的位置づけ
宅建業法の「8章 保証協会」および「3章 業務」の金銭的担保制度における重要な位置を占め、供託所への供託と並ぶ二大担保制度の一つです。
前提知識
営業保証金制度（供託所への供託）の仕組み、特に主たる事務所と従たる事務所ごとの金額（1,000万円、500万円）を理解していることが前提となります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「苦情あれば文書か口頭で説明求め、地位喪失は協会が公告、事務所廃止は即返還（1週間）」と覚える。
ビジュアル描写
保証協会を大きな共済釜とイメージし、そこからお湯（お金）が戻ってくる際、全員抜ける（地位喪失）時は慎重に6ヶ月待つが、一部の蛇口を閉じる（廃止）だけならすぐに対応するイメージ。
重要公式
1事務所＝分担金150万円＝営業保証金1,000万円。この換算比率を暗記すること。
関連連想
「苦情」＝「説明」と連想させる。消費者の苦情に対して、協会が業者に説明を強制できる権限を持っているとイメージする。
比較表
地位喪失：公告あり、6ヶ月経過後返還。事務所廃止：公告なし、1週間経過後返還。この対比が重要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。保証協会に関する問題は頻出であり、特に公告や還付手続きに関する論点は繰り返し問われる。
重要度
A:最重要。金銭的担保制度は宅建業法の核であり、実務でも必須知識のため頻出である。
出題パターン
- 公告を行う主体（協会か業者か）の正誤判定
- 還付請権者に対する公告期間（6ヶ月）とその後の手続き
- 事務所廃止と地位喪失の違いによる返還時期の違い
解法・消去法
選択肢に「業者が公告する」とあれば即座に×と判断できる。また「事務所廃止」で「公告」のキーワードがあれば×と判断できる。
時間戦略
数字（150万、1000万、6ヶ月、1週間）と主体（誰がやるか）を即座に判断できるよう、知識を定着させて短時間で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
消費者が宅建業者との取引で損害を被った場合、保証協会に苦情を申し立てる。協会は業者に事実関係の説明を求め、和解の仲介や弁済業務を行う。
実務への影響
業者が倒産した際でも、保証協会が被害者に弁済を行うため、消費者保護のセーフティネットとして機能している。
ケーススタディ
大手宅建業者が破綻した際、保証協会が営業保証金分担金を取り崩して、顧客の敷金や手付金の返還に充てた実例がある。
業界関連性
宅建業者が信頼性を示すためには保証協会への加入が事実上必須となっており、業界の健全性を支えている。
ニュース連動
最近の不動産取引トラブルや悪質業者による被害のニュースにおいて、保証協会への相談や弁済の重要性が語られることが多い。
07よくある間違い
社員の地位を失った場合、業者自身が公告を行うと誤解している。
なぜ間違えるか:手続きの主体を業者と結びつけて考えがちだが、消費者保護の観点から中立な協会が行う。
正しい理解:「公告＝協会の仕事」とセットで覚える。業者がやると不正のリスクがあるとイメージする。
事務所を廃止した際も、公告を待ってから分担金の返還を受けると勘違いする。
なぜ間違えるか:「地位喪失」の手続きと「事務所廃止」の手続きを混同しているため。
正しい理解:「廃止＝縮小（すぐ戻る）」「喪失＝撤退（慎重に待つ）」とイメージで分類する。
分担金150万円に対する営業保証金の額を1,500万円と計算してしまう。
なぜ間違えるか:主たる事務所1,000万円と従たる事務所500万円の区別がついていないか、単純な計算ミス。
正しい理解:「150万＝1軒＝1000万」という変換式を暗記し、従たる事務所（500万）と混ぜないように注意する。
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