平成5年 出題構成
この年の科目別出題
全 50 問の科目別の構成。配点と問題数の対応が一目で分かります。
宅建業法 16
権利関係 15
法令上の制限 11
税・その他 8
宅建業法 16問 (32%) ・配点 20点権利関係 15問 (30%) ・配点 14点法令上の制限 11問 (22%) ・配点 8点税・その他 8問 (16%) ・配点 8点
平成5年 全50問
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宅建業法16問 ・ 本試験配点 20点
問351 - 宅地建物取引業・免許「自己用」や「少量取引」の例外が適用されるのは、あくまで業として行う意図がない場合に限られる点。問361 - 宅地建物取引業・免許欠格事由となる罪（1号）とそうでない罪の区別。1号の罪でなければ罰金刑執行後も直ちに免許可能。問372 - 宅地建物取引士「宅建士になれる資格」と「専任宅建士になれる資格」の違い、および説明時と契約時の宅建士の関わり方の違い。問382 - 宅地建物取引士役員としての免許取消処分と、宅建士個人としての登録消除の連動性。旧法では証明書交付の有無に関わらず消除された点がポイント。問399 - 8種制限出題不備により、単一正解として採点しない問題です。問401 - 宅地建物取引業・免許宅建士自身の事項変更は「変更登録」、業者側の事項変更は「変更届出」という手続きの違いと、廃業時の双方の義務の発生。問419 - 8種制限クーリング・オフができる場所（事務所以外）とできない場所（事務所等）の区別、および買主が業者の場合は適用除外される点が最も重要です。問425 - 業務上の規制「誇大広告（32条）」と「広告開始時期の制限（33条）」の違い、および各違反に対する罰則の重さ（懲役刑の有無）を正確に区別すること。問439 - 8種制限保全措置の「タイミング」。代金を受領する「前」に措置を講じているかが最も重要な判断ポイント。問447 - 35条書面重要事項説明の覚え方：「定めアリ→説明アリ、定めナシ→説明ナシ」。引渡時期は「定めがあるとき」なので未定なら説明不要。私道・登記は有無問わず説明必要。問459 - 8種制限「倒産時は二重保護」と覚える。手付金は保全措置で回収、損害は営業保証金で回収。瑕疵担保は「値引きでも無効」、合併は「責任も丸ごと承継」で記憶。問463 - 営業保証金「営業保証金は営業の保証」→供託・届出完了まで営業禁止。「主たる事務所が主役」→供託場所は主たる事務所の最寄り。「現金・国債のみOK」→株式等はNG。問474 - 保証協会「従たる事務所設置→2週間以内分担金納付→未納付なら社員地位喪失＋業務停止処分」の流れを「ジュウタル・ニシュウカン・ミノウフ・シャインチイ・ギョウムテイシ」で覚える。保証協会は一つだけ加入可能。問485 - 業務上の規制「事務所」と「案内所」における専任宅建士の配置人数（5人に1人 vs 1名以上）および届出先の違いを正確に区別すること。問4911 - 監督処分・罰則監督処分における「免許取消し」と「業務停止」の使い分け、および聴聞手続きにおいて相手方が不出頭の場合の手続き省略可否がポイントです。問5010 - 報酬関連消費税の課税事業者は「税抜価格」を、免税事業者は「税込価格」を計算基礎にする点。また、高額な権利金が伴う賃貸借では、権利金を基準に売買報酬の計算式を適用するという例外処理の有無です。
権利関係15問 ・ 本試験配点 14点
問23 - 代理無権代理人が本人を相続した場合、本人と代理人の資格が一人に集中し、無権代理行為を有効なものとして確定させる必要がある点。問32 - 意思表示「第三者」と「転得者」の区別。第三者Dの保護には登記が必要とされるのが一般的だが、転得者Eの保護はE自身の善意があれば足り、Dの善意悪意は問われない。問47 - 債権総則（保証・連帯債務など）「連帯保証人」と「普通保証人」の違い。連帯保証人は「検索の利益」と「分別の利益」の双方を持たない点が最大の判断ポイント。問57 - 債権総則（保証・連帯債務など）確定日付のある譲渡通知が差押命令の送達よりも「前」に到達しているか否かが、譲受人と差押債権者の優劣を決定づける。問67 - 債権総則（保証・連帯債務など）第三者の弁済において、債務者が反対した際に弁済が認められるためには「正当な利益」が必要である点。問78 - 売買契約法定解除における「解除の意思表示が必要」原則と、当事者の合意による「自動的に解除する」特約（条件付解除）の違い。問88 - 売買契約数量不足と権利瑕疵における「買主の善意」の要否の違い。数量不足には善意が必要だが、権利瑕疵には不要（旧民法）。問96 - 担保物権（抵当権など）RETIO公式正解番号：3問1014 - 借地借家法（土地）建物競売時に借地権が消滅する（旧法）か存続する（現行法）かの違いと、建物買取請求権の帰属主体。問1114 - 借地借家法（土地）正当事由の「補完」と「代替」の区別。金銭の提供は正当事由を補完する要素に過ぎず、正当事由そのものを金銭だけで代替することはできない。問1215 - 借地借家法（建物）造作買取請求権において、必要費と有益費の違い、および有益費に関する権利放棄の特約が有効である点を区別すること。問1313 - 家族法（親族・相続）相続放棄と代襲相続の関係。相続人が相続放棄をしても、その子に相続権は移動しない点が最も重要。問1416 - 区分所有法管理組合ができるのは「行為の差止め」等であり、私人間の契約関係（賃貸借）を解除する権限はない点を区別する。問1517 - 不動産登記法「共同申請が原則」であるが、「表示変更」「承諾がある仮登記」「判決に基づく登記」などの場合は「単独申請が可能」である点を区別する。問1617 - 不動産登記法登記の職権抹消が生じる「管轄違い」と、分筆時に転写されない「抹消登記」の正確な理解が分かれ目。
法令上の制限11問 ・ 本試験配点 8点
問173 - 国土利用計画法RETIO公式正解番号：3問181 - 都市計画法区域ごとの面積基準（市街化区域は1000㎡、非線引は3000㎡）と、調整区域における特定工作物の規制、区域外にまたがる場合の面積計算ルール。問191 - 都市計画法都市施設を定めることができる場所が、都市計画区域内に限定されないという例外規定の有無。問201 - 都市計画法市街化区域では技術基準（33条）さえ満たせば許可は義務的であるのに対し、市街化調整区域では立地基準（34条）も含め厳格に審査される点。問212 - 建築基準法建築確認が必要となる床面積の基準（都市計画区域内100㎡、区域外200㎡）と、審査請求先が国土交通大臣である点を区別すること。問222 - 建築基準法建築物自体の物理的規制（高さ・容積率・用途）と、敷地内の建築位置を規制する行政権限（壁面線）の違いを区別すること。問232 - 建築基準法各斜線制限の適用範囲の違い。道路斜線は「全地域」、隣地斜線は「用途地域内（住居系除外）」、北側斜線は「住居系地域のみ」、日影制限は「商業・工業専用以外」という区別。問242 - 建築基準法建築協定で定めることができる事項に「用途」が含まれるか否かが、この問題における最大の判断ポイントです。問255 - 土地区画整理法仮換地（使用収益権の移転）と換地処分（所有権の確定的移転）の効果発生時点と法的性質の違い。問264 - 農地法「一時的な利用」が権利の設定（賃借権など）を伴うか否かが最大のポイント。権利設定を伴う場合は原則として許可が必要。問276 - 盛土規制法都市計画法に基づく公共的な施設（公園・道路等）と、民間の開発施設（ゴルフ場等）を明確に区別すること。
税・その他8問 ・ 本試験配点 8点
問14 - 土地の形質・地積・地目及び種別盛土を行う際の地盤処理において、樹木を残すことは地盤の不安定化を招く最大の要因となるという点を区別すること。問283 - 所得税3000万円特別控除（居住5年以上）と買換え特例（所有・居住10年超）の違いを明確にすること。問29地方税新築住宅に対する固定資産税の減額措置における減額割合が「1/2」であることを正確に記憶しているかどうか。問304 - 印紙税交換契約における記載金額は「高い方の価額」であることと、仲介契約書が譲渡契約書に含まれない点の区別。問312 - 不当景品類及び不当表示防止法「新築」は未使用かどうかではなく、建築後1年経過したかどうかが判断基準となる点。問32住宅金融公庫RETIO公式正解番号表：2・4問332 - 不動産鑑定評価基準一般的要因の分類における「人為的要因」という用語の誤り。正しくは「社会的要因」及び「行政的要因」が含まれる点。問343 - 不動産の需給・統計バブル崩壊による不動産業界の経営悪化（売上高経常利益率のマイナスと借入金負担率の高止まり）を正確に認識しているか。
さあ、はじめよう
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