平成7年(1995)本試験
問30「新築」や「購入」とは異なり、「改築」の場合は「価格が増加した部分」のみが課税対象となる点。
税・その他不動産取得税過去問
この問題の全体像
不動産取得税の課税対象、特に改築による増加部分への課税の可否、特例控除の要件、土地の課税標準の特例、および申告納付制度に関する正誤判定問題。
不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地の価格の3/4の額とされる。
- 2新築住宅に対する1,200万円の特別控除の対象となる住宅の床面積要件の上限は、200㎡である。
- 3家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合には、当該改築により増加した価格を課税標準として課税される。
- 4不動産取得税の徴収は申告納付の方法によることとされているので、都道府県の条例の定めるところによって不動産の取得の事実を申告又は報告しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「新築」や「購入」とは異なり、「改築」の場合は「価格が増加した部分」のみが課税対象となる点。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産取得税の課税対象、特に改築による増加部分への課税の可否、特例控除の要件、土地の課税標準の特例、および申告納付制度に関する正誤判…
03
知識背景
不動産取得税は、土地や家屋の取得に対して都道府県が課す税金です。取得には売買、交換、贈与、新築、改築などが含まれます。標準税率は4%…
04
覚え方
「改築は増加分」「新築控除は1200万、50平米以上」。土地の軽減率はその時の政治次第。
05
試験のコツ
特別控除の金額と床面積要件
・土地の課税標準の特例率
・申告期限と納付方法
06
実務での見え方
客戸が住宅を購入後、間もなく増築を検討している場合、増築費用に対しても不動産取得税がかかる可能性があることを説明し、追加費用として提…
02深度分析
要約
不動産取得税の課税対象、特に改築による増加部分への課税の可否、特例控除の要件、土地の課税標準の特例、および申告納付制度に関する正誤判定問題。
法的根拠
地方税法第73条の14（不動産取得税の税率）地方税法第73条の20（家屋の改築等に対する課税）地方税法第73条の22（申告納付）
論理の流れ
選択肢1は土地の課税標準の特例（評価額の4/10や1/2など）が3/4とは限らないため誤り。選択肢2は1200万円控除の床面積要件は50㎡以上であり、上限200㎡という制限はないため誤り。選択肢3は改築により価格が増加した場合、その増加額が課税標準となるという地方税法の規定通りで正しい。選択肢4は徴収方法は申告納付だが、申告義務は条例ではなく地方税法に基づくため誤り。
重要な区別
「新築」や「購入」とは異なり、「改築」の場合は「価格が増加した部分」のみが課税対象となる点。
各選択肢のポイント
- 土地の課税標準の特例率は年度や政策により変動し（例：4/10、1/2など）、一律に3/4ではない。
- 新築住宅の特別控除（1200万円）の床面積要件は50㎡以上であり、200㎡という上限はない。
- 改築により家屋の価格が増加した場合、その増加した価格を取得とみなして課税される。
- 不動産取得税は申告納付の方法によるが、申告義務は地方税法で規定されており、条例によるものではない。
03知識背景
テーマ概要
不動産取得税は、土地や家屋の取得に対して都道府県が課す税金です。取得には売買、交換、贈与、新築、改築などが含まれます。標準税率は4%ですが、住宅の取得に対する軽減措置が設けられており、実務上非常に重要な税目です。
歴史的背景
地価高騰への対策として宅地税が廃止され、その代わりとして昭和45年に創設されました。その後、住宅市場の活性化のために、度重なる特例措置や税率の引き下げが行われてきました。
関連法令
地方税法第4章第2節地方税法施行令各都道府県の不動産取得税条例
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」以外の法令（権利関係や法令上の制限等とは別の、いわゆる「宅建に関する法令」）の中の税法分野に位置づけられます。
前提知識
不動産取得税の納税義務者、課税標準の基本的な考え方、標準税率4％と軽減税率、新築住宅および土地に対する特例措置の基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「改築は増加分」「新築控除は1200万、50平米以上」。土地の軽減率はその時の政治次第。
ビジュアル描写
家屋のイラストを思い浮かべ、増築した部分だけ色を塗る。その色を塗った部分の金額に税金がかかるイメージ。
重要公式
税額 ＝ （課税標準 － 特別控除）× 税率（4％）。
関連連想
「取得」＝「手に入れた価値」。改築で手に入れたのは「増えた分」だけ。
比較表
新築：全額課税（控除あり）。改築：増加分課税。増築：増加分課税。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:実務での計算に必須
出題パターン
- 特別控除の金額と床面積要件
- 土地の課税標準の特例率
- 申告期限と納付方法
解法・消去法
明らかに数字が怪しい選択肢（200㎡の上限など）や、条例と法律の役割分担を混同した選択肢を消去する。
時間戦略
数字の記憶があれば即答可能。迷ったら「増加分」の定義に立ち返り、深く考えすぎず次へ。
06実務応用
実務シナリオ
客戸が住宅を購入後、間もなく増築を検討している場合、増築費用に対しても不動産取得税がかかる可能性があることを説明し、追加費用として提示する必要があります。
実務への影響
不動産取得税は購入コストの一部として大きな金額となるため、顧客に対する正確な資金計画の提示に直結します。
ケーススタディ
中古住宅を購入し大規模なリフォームを行った場合、その工事が「改築」に該当し、不動産取得税が課されるケースと、修繕として課税されないケースの判断が求められます。
業界関連性
宅地建物取引士が重要事項説明において税金の概要を説明する際、必ず触れるべき項目の一つです。
ニュース連動
住宅ローン減税との併用や、省エネ住宅・耐震改修に対する不動産取得税の優遇措置などがニュースになることが多い。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「不動産取得税」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する