平成7年 出題構成
この年の科目別出題
全 50 問の科目別の構成。配点と問題数の対応が一目で分かります。
宅建業法 16
権利関係 15
法令上の制限 10
税・その他 9
宅建業法 16問 (32%) ・配点 20点権利関係 15問 (30%) ・配点 14点法令上の制限 10問 (20%) ・配点 8点税・その他 9問 (18%) ・配点 8点
平成7年 全50問
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宅建業法16問 ・ 本試験配点 20点
問351 - 宅地建物取引業・免許「業として行う」か否かの境界線と、免許不要の例外が「誰に」適用されるか（本人か、相手方か、代理店か）の区別が重要。問363 - 営業保証金営業保証金の保管替えは、必ず「旧本店」の供託所から「新本店」の供託所へ行うという方向性の原則です。問375 - 業務上の規制名義貸しの「禁止」と、守秘義務における「本人の承諾」の有無による効果の違いを明確に区別すること。問382 - 宅地建物取引士「免許取消処分（業者）」には公告が必要だが、「登録消除処分（個人）」には公告の規定がないという点を明確に区別すること。問395 - 業務上の規制免許換えにおける有効期間の取り扱い。新規取得時は5年ですが、免許換えでは従前の期間をそのまま引き継ぐ点が最大の区別点です。問406 - 媒介契約媒介契約書（34条書面）と重要事項説明書（35条書面）の記載事項の違い、および専属専任媒介契約における物件登録期間（5日）の正確な記憶。問415 - 業務上の規制建築確認を受ける前の「予約契約」と「売買契約」の違い、およびクーリングオフが適用される「場所」の定義を正確に区別すること。問425 - 業務上の規制取引の相手方が「宅建業者」か「一般人（消費者）」かという点が最も重要な区別です。問439 - 8種制限「損害賠償の予定額」と「違約金」は、どちらか一方しか設定できないという点が最も重要な区別です。両者を合算したり、別途設定したりすることは禁止されています。問445 - 業務上の規制「自ら貸借」は免許不要、「案内所」は事務所として扱われる、「証明書携帯」と「名簿備付け」は別義務、大臣免許から知事免許への変更手続き。問459 - 8種制限業者自ら売主の場合の買主保護規制（8つの規制）の適用有無と、各規制の具体的な内容（手付解除、クーリングオフ等）を正確に区別すること。問4610 - 報酬関連「代理」と「媒介」では計算式は同じだが受取手数料総額が異なる場合があること、および「双方媒介」は2倍になる点。また、建物価格が消費税込みの場合は税抜価格で計算すること。問479 - 8種制限クーリング・オフが適用されない「事務所等」に、業者が一時的に設置したテント張りの案内所が含まれるか否かが最大の判断ポイントです。問485 - 業務上の規制37条書面の記載事項において、「借賃の額及び支払方法」は契約内容の核心であり必須である一方、「権利金」等は当事者間で定めがある場合に限り記載が必要となる点。問494 - 保証協会社員となる「前」に納付すること、還付対象は社員「期間中」の取引に限られること、地位喪失時は「1週間以内」の供託が必要なこと。問5011 - 監督処分・罰則違反行為地の知事に処分権限があること、および業務停止命令の効力が本店にも及ぶかどうかの区別。
権利関係15問 ・ 本試験配点 14点
問25 - 所有権・共有・占有権・用益物権相手方（C）が民法177条の「第三者」として保護されるか否か。虚偽表示、背徳的行為、委任関係がある場合は保護されない。問37 - 債権総則（保証・連帯債務など）主たる債務者→連帯保証人（効力あり）、連帯保証人→主たる債務者（効力なし）という一方性の有無。問42 - 意思表示第三者保護の要件として「善意」だけでなく「無過失」も必要である点と、前主が悪意である場合、後主（転得者）は保護されない点を区別する。問57 - 債権総則（保証・連帯債務など）代位行使できる権利は「財産権」に限られるか、一身専属権（夫婦間取消権など）は不可である点を見極めること。問66 - 担保物権（抵当権など）抵当権の物権的効力（妨害排除請求）と、被担保債権の消滅時効が抵当権に及ぼす付従性の理解が問われる。問79 - 賃貸借契約土地の譲渡（地主側）と建物の譲渡（借地人側）で、承諾が必要な主体と対抗要件が異なる点を区別すること。問87 - 債権総則（保証・連帯債務など）相殺において双方の債権が「履行期にある」か否かの判断と、履行期の定めがない場合に履行期が到来するための手続き（催告）の有無。問910 - その他の契約「営業性の有無」による報酬請求権の発生要件の区別。無償が原則である点を押さえる。問1010 - その他の契約注文者の「仕事完成前の解除権（641条）」と「瑕疵担保責任（638条以下）」の要件と効果の違いを明確に区別すること。問1113 - 家族法（親族・相続）遺言者の自由と相続人の遺留分という相反する利益の調整。特に「廃除」と「相続人の廃除」の厳格な要件の違いがポイント。問1214 - 借地借家法（土地）旧借地法と借地借家法における存続期間の違い、および定期借地権の種類ごとの用途制限の有無。問1315 - 借地借家法（建物）造作買取請求権は「任意規定」で放棄可能だが、内縁の妻の権利は「強行規定」で放棄不可という点が最大の区別である。問1416 - 区分所有法「共用部分の変更」と「保存行為」の違い、および「規約による定めの可否」が判断の分かれ目。問1517 - 不動産登記法RETIO公式正解番号：4問1617 - 不動産登記法表題部所有者の「変更登記」と相続人による「所有権保存登記」の使い分け。相続人は保存登記を行う。
法令上の制限10問 ・ 本試験配点 8点
問173 - 国土利用計画法RETIO公式正解番号：3問181 - 都市計画法特別用途地区は用途地域の「上乗せ」規制であることと、地区計画等に含まれる具体的な計画名を正確に覚えているかが分かれ目。問191 - 都市計画法工事完了公告前は「開発許可」の規制下、公告後は「建築基準法」の規制下に移行する点。問201 - 都市計画法開発許可（土地整備）と建築確認（建物本体）の管轄区分。申請書に必要なのは「用途」であり「構造・設備」は不要。問222 - 建築基準法「住居地域の工場は50（ゴーマル）㎡まで」と覚える。保育所は「第一種低層で600（ロッピャク）㎡」、水泳場は「住居専用では泳げない」、近隣商業は「料理店自由」で記憶。問232 - 建築基準法「修繕（現状回復）」と「模様替（変更）」の区別。修繕は確認不要、模様替は一定規模以上で確認必要。問242 - 建築基準法日影規制の適用において、同一敷地内の複数建築物を「一の建築物とみなす」点と、高さの基準が「超える」である点を区別する。問256 - 盛土規制法規制区域指定前に着手した工事は「届出」、指定後に着手する工事は「許可」という手続きの違いを正確に区別すること。問264 - 農地法許可は「権利移転の効力発生」に必要であり、「契約の締結」自体には不要である点。契約は許可を停止条件として締結できる。問275 - 土地区画整理法土地区画整理審議会の意見聴取が義務付けられるのは「換地計画の作成時・意見審査時」と「仮換地の指定時」であり、それ以外の行政行為（移転命令等）には原則として不要である点を区別する。
税・その他9問 ・ 本試験配点 8点
問14 - 土地の形質・地積・地目及び種別自然堤防そのものは比較的安定した微高地だが、それに囲まれた「低地（後背湿地）」は軟弱で水はけが悪いという点の区別。問215 - 建物の形質・構造及び種別木造建築物の規制における「絶対的な禁止事項」と「構造計算による例外」の区別、および3階建てにおける義務付け。問28地価税RETIO公式正解番号：2問293 - 所得税「課税の繰延べ（代替資産の取得）」を選択した場合、その譲渡益に対する課税が将来に繰り延べられるため、その年度における「軽減税率」の特例は適用できない点。問301 - 不動産取得税「新築」や「購入」とは異なり、「改築」の場合は「価格が増加した部分」のみが課税対象となる点。問31住宅金融公庫RETIO公式正解番号：1問322 - 不当景品類及び不当表示防止法広告の「作成者」と「責任者（広告主）」の区別。業者が自ら作成していなくても、業者名で出す広告の責任は業者にある。問332 - 不動産鑑定評価基準「事情補正」と「時点修正」の区別。前者は取引条件の個別的な差異、後者は経過時間による価格変動の修正。問343 - 不動産の需給・統計分譲マンションと一戸建ての着工戸数の逆転現象がいつ起きたか、また地価動向のバブル崩壊後の変化を正確に把握しているか。
さあ、はじめよう
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