平成7年(1995)本試験
問14「共用部分の変更」と「保存行為」の違い、および「規約による定めの可否」が判断の分かれ目。
権利関係区分所有法過去問
この問題の全体像
区分所有法における集会決議の要件、特に共用部分の変更、滅失復旧、保存行為、規約変更における特別多数決要件と規約による定めの可否を問う問題。
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を行うためには、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議が必要であるが、議決権については規約で過半数まで減ずることができる。
- 2区分所有建物の一部が滅失し、その滅失した部分が建物の価格の1/2を超える場合、滅失した共用部分の復旧を集会で決議するためには、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数が必要であり、規約で別段の定めをすることはできない。
- 3共用部分の保存行為を行うためには、規約で別段の定めのない場合は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議が必要である。
- 4規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合で、その区分所有者の承諾を得られないときは、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による決議を行うことにより、規約の変更ができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「共用部分の変更」と「保存行為」の違い、および「規約による定めの可否」が判断の分かれ目。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
区分所有法における集会決議の要件、特に共用部分の変更、滅失復旧、保存行為、規約変更における特別多数決要件と規約による定めの可否を問う…
03
知識背景
区分所有法では、建物の管理や変更に関する意思決定方法が定められている。軽微な変更、著しい変更、保存行為、大規模滅失時の復旧など、行為…
04
覚え方
「大変更は3/4、軽微は過半数へ。保存は単独でOK、規約変えは特別影響なら承諾必要」
05
試験のコツ
決議要件の数字の入れ替え
・「規約で別段の定めをすることができる」の可否の混同
06
実務での見え方
マンションの大規模修繕工事やエレベーターの増設を行う際、管理組合の総会でどの程度の賛成が必要かを判断する際に適用される。
07
よくある間違い
{"mistake":"共用部分の変更の決議要件をすべて「過半数」と覚えている。","why_wrong":"軽微な変更と著しい変更…
02深度分析
要約
区分所有法における集会決議の要件、特に共用部分の変更、滅失復旧、保存行為、規約変更における特別多数決要件と規約による定めの可否を問う問題。
法的根拠
建物の区分所有等に関する法律第17条第2項建物の区分所有等に関する法律第18条第1項建物の区分所有等に関する法律第31条第2項建物の区分所有等に関する法律第61条第5項
論理の流れ
選択肢1は規約による減額が不可。選択肢2は大規模滅失の復旧決議要件が3/4以上であり規約変更不可で正しい。選択肢3は保存行為は単独で可能。選択肢4は特定者の権利に特別影響を及ぼす規約変更にはその者の承諾が必須。
重要な区別
「共用部分の変更」と「保存行為」の違い、および「規約による定めの可否」が判断の分かれ目。
各選択肢のポイント
- 著しい変更を伴う共用部分の変更は、規約で議決権の割合を減ずることができない。
- 滅失部分が価格の1/2を超える場合の復旧決議は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数が必要で、規約で別段の定めはできない。
- 共用部分の保存行為は、各区分所有者が単独で行うことができ、集会の決議は不要である。
- 一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす規約の変更には、その区分所有者の承諾がなければならない。
03知識背景
テーマ概要
区分所有法では、建物の管理や変更に関する意思決定方法が定められている。軽微な変更、著しい変更、保存行為、大規模滅失時の復旧など、行為の性質ごとに必要な決議要件（過半数、特別多数決）や単独行使の可否が異なる。
歴史的背景
区分所有法は昭和37年に制定され、マンションの普及に伴い管理のルールを明確化した。その後、耐震改修促進法の制定等に伴い、決議要件の見直しなどの改正が行われている。
関連法令
民法（共有）建物の区分所有等に関する法律マンションの建替えの円滑化等に関する法律
体系的位置づけ
権利関係（民法）の中の「区分所有法」として出題される。集合住宅の所有関係と管理組合の運営に関する重要な分野。
前提知識
区分所有者とは何か、共用部分と専有部分の違い、集会の決議における普通決議と特別決議の違い、議決権の算出方法を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「大変更は3/4、軽微は過半数へ。保存は単独でOK、規約変えは特別影響なら承諾必要」
ビジュアル描写
決議の厳しさを階段でイメージ。一番下が保存（単独）、次が軽微変更（過半数）、一番上が大変更（3/4）。規約変更は特定の人の許可証が必要。
重要公式
大変更＝3/4以上、軽微変更＝過半数（可変）、保存＝単独、大規模滅失復旧＝3/4以上（固定）。
関連連想
「3/4」は「強い力」が必要な大変更や建替え。「過半数」は日常的な管理。
比較表
変更（大）：3/4以上、規約減額不可。変更（小）：過半数、規約減額可。保存：単独可能。規約変更（特別影響）：承諾必須。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度。決議要件の数字や規約による定めの可否は頻出。
重要度
A:最重要。数字の間違いや「規約で別段の定めができるか」は引っかけやすい。
出題パターン
- 決議要件の数字の入れ替え
- 「規約で別段の定めをすることができる」の可否の混同
解法・消去法
「保存行為」は単独でできることが多いので、決議が必要と書かれていれば即座に×。「規約で減額できる」は例外（軽微変更等）のみと覚える。
時間戦略
条文の正確な記憶が必要なため、迷ったら「規約で緩和できるか」を軸に消去法で素早く判断する。
06実務応用
実務シナリオ
マンションの大規模修繕工事やエレベーターの増設を行う際、管理組合の総会でどの程度の賛成が必要かを判断する際に適用される。
実務への影響
決議要件を満たさないと決議が無効になり、工事が進められないトラブルや、一部住民からの訴訟リスクが生じる。
ケーススタディ
耐震改修工事を行うための共用部分変更において、反対する住民がいた場合、3/4以上の賛成があれば工事を強制できるかどうかの判断基準となる。
業界関連性
管理組合の運営支援や不動産取引におけるマンションの管理状態確認において不可欠な知識。
ニュース連動
老朽化マンションの建替えや大規模修繕に関するニュースで、所有者の合意形成の難しさが話題になることが多い。
07よくある間違い
共用部分の変更の決議要件をすべて「過半数」と覚えている。
なぜ間違えるか:軽微な変更と著しい変更で要件が異なるため、混同している。
正しい理解:「著しい変更」＝「3/4」とセットで覚える。
規約変更は常に3/4以上の特別決議であれば成立すると考える。
なぜ間違えるか:特定の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その者の承諾が必要だから。
正しい理解:「特別の影響」＝「承諾必須」という例外を暗記する。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する