令和3年(2021)本試験
問213
権利関係区分所有法過去問
この問題の全体像
区分所有法における集会の決議方法、共用部分の変更要件、敷地利用権の一体性、共用部分の持分計算の4論点から正誤を判断する問題。特に共用部分の持分計算における床面積の算定方法が中心的争点である。
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1法又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者が１人でも反対するときは、集会を開催せずに書面によって決議をすることはできない。
- 2形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更については、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものであるが、規約でこの区分所有者の定数を過半数まで減ずることができる。
- 3敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定めがあるときを除いて、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。
- 4各共有者の共用部分の持分は、規約に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分の床面積の割合によるが、この床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
区分所有法における集会の決議方法、共用部分の変更要件、敷地利用権の一体性、共用部分の持分計算の4論点から正誤を判断する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
区分所有法における集会の決議方法、共用部分の変更要件、敷地利用権の一体性、共用部分の持分計算の4論点から正誤を判断する問題。特に共用…
03
知識背景
区分所有法はマンション等の区分所有建物における権利関係を規律する法律。専有部分、共用部分、敷地利用権、集会決議等の制度があり、区分所…
04
覚え方
「内側で持分、中心は登記」と覚える。共用部分持分は内側線、登記面積は壁心計算。この対比で記憶する。
05
試験のコツ
床面積計算の内側線vs中心線の混同問題
・議決要件の原則と規約による緩和の可否
・敷地利用権の一体処分原則と例外
06
実務での見え方
マンション購入時の重要事項説明において、共用部分持分の計算根拠を説明する場面で活用。管理費・修繕積立金の算定基礎となる持分の理解に不…
07
よくある間違い
{"mistake":"床面積計算を壁の中心線と誤記憶し、選択肢4を正しいと判断してしまう。","why_wrong":"登記面積が…
02深度分析
要約
区分所有法における集会の決議方法、共用部分の変更要件、敷地利用権の一体性、共用部分の持分計算の4論点から正誤を判断する問題。特に共用部分の持分計算における床面積の算定方法が中心的争点である。
法的根拠
建物の区分所有等に関する法律14条建物の区分所有等に関する法律22条建物の区分所有等に関する法律31条建物の区分所有等に関する法律48条
論理の流れ
選択肢1は書面決議に全員同意が必要とする法48条の規定通り正しい。選択肢2は法31条1項但書により規約で議決要件を緩和できるため正しい。選択肢3は法22条の敷地利用権と専有部分の一体性原則を正しく記述。選択肢4は法14条で床面積は壁の内側線で囲まれた部分と規定されており、中心線とする記述が誤り。
重要な区別
共用部分持分計算の床面積は「壁の内側線」で計算する点が最重要。登記面積が壁心計算であることと混同しやすい区別ポイント。
各選択肢のポイント
- 法48条1項により、書面決議には区分所有者全員の同意が必要であり、1人でも反対すれば不可能。
- 法31条1項但書により、規約で区分所有者の定数を過半数まで減ずることが認められている。
- 法22条1項の規定通り、規約に別段の定めがない限り専有部分と敷地利用権は一体処分となる。
- 法14条では壁の内側線で囲まれた部分と規定されており、中心線とする記述は誤り。
03知識背景
テーマ概要
区分所有法はマンション等の区分所有建物における権利関係を規律する法律。専有部分、共用部分、敷地利用権、集会決議等の制度があり、区分所有者の権利義務を明確化している。本問は特に共用部分の持分計算と集会制度を中心に扱う。
歴史的背景
区分所有法は1962年に制定され、1983年、2001年等で大幅改正。マンションの増加に伴い、管理運営ルールの整備が進められてきた。床面積計算規定は登記実務との調整を考慮して内側線基準とされた。
関連法令
建物の区分所有等に関する法律14条（共用部分の持分）建物の区分所有等に関する法律22条（敷地利用権）建物の区分所有等に関する法律31条（共用部分の変更）建物の区分所有等に関する法律48条（書面決議）
体系的位置づけ
宅建試験の権利関係分野において、区分所有法は毎年2-3問出題される重要科目。特に持分計算、議決権、共用部分の変更等は頻出論点である。
前提知識
専有部分と共用部分の区別、持分の概念、議決権の計算方法、敷地利用権の意味、マンション登記の基本構造を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「内側で持分、中心は登記」と覚える。共用部分持分は内側線、登記面積は壁心計算。この対比で記憶する。
ビジュアル描写
壁を厚みのある線で描き、内側線を赤、中心線を青で表示。共用部分持分は赤線内、登記面積は青線内とイメージ化する。
重要公式
共用部分持分＝専有部分の床面積（内側線）／専有部分の床面積の総和
関連連想
「内側」＝「内緒」＝「私の領域」と連想。共用部分持分は私的権利だから内側線で計算。
比較表
共用部分持分：壁の内側線で計算（法14条）vs 登記面積：壁の中心線で計算（不動産登記規則）。内側線は区分所有者の私的領域、中心線は登記実務の便宜。
05試験テクニック
出題頻度
区分所有法は毎年出題され、床面積計算、議決権、共用部分の変更等は特に頻出。本問の論点は2-3年に1回程度の頻度。
重要度
A:最重要。区分所有法の基本概念であり、実務でも頻繁に参照される。必須知識として確実に習得すべき。
出題パターン
- 床面積計算の内側線vs中心線の混同問題
- 議決要件の原則と規約による緩和の可否
- 敷地利用権の一体処分原則と例外
解法・消去法
正しい記述を3つ見つけて消去する戦略が有効。法14条の内側線規定を知っていれば選択肢4が即座に誤りと判断できる。
時間戦略
区分所有法問題は条文知識が明確なら1分以内で解答可能。迷ったら条文の正確な規定を思い出し、消去法を活用。
06実務応用
実務シナリオ
マンション購入時の重要事項説明において、共用部分持分の計算根拠を説明する場面で活用。管理費・修繕積立金の算定基礎となる持分の理解に不可欠。
実務への影響
共用部分持分は管理費負担、議決権、敷地利用権の割合等、区分所有者の権利義務の基礎となる。正確な理解が実務上極めて重要。
ケーススタディ
マンションの大規模修繕工事の決議において、どの程度の議決権が必要か、規約で緩和できるか等の判断場面。また、専有部分売却時に敷地利用権も一体処分される点の説明。
業界関連性
不動産業者にとって区分所有法の知識は必須。マンション分譲、管理、仲介の各場面で頻繁に参照される法律である。
ニュース連動
マンション建て替え問題、管理組合の運営トラブル等のニュースで区分所有法の知識が関連。近年は管理適正化法との関連も注目。
07よくある間違い
床面積計算を壁の中心線と誤記憶し、選択肢4を正しいと判断してしまう。
なぜ間違えるか:登記面積が壁心計算であることと混同している。登記実務と区分所有法の規定を区別できていない。
正しい理解:「登記は中心、持分は内側」と対比で記憶。法14条の条文を正確に暗記する。
書面決議について、反対者がいても可能と誤解する。
なぜ間違えるか:通常決議の要件と混同。書面決議は集会を開催しない特例手続であることを理解していない。
正しい理解:書面決議＝全員同意と覚える。通常決議との要件の違いを整理する。
共用部分の変更について規約による議決要件緩和を不可と判断する。
なぜ間違えるか:法31条の但書規定を見落としている。厳格な要件を緩和できる例外規定の存在を知らない。
正しい理解:「重い議決要件は規約で緩和可能」という原則を理解。但書規定を注意深く読む習慣をつける。
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