令和3年(2021)本試験
問113
権利関係区分所有法過去問
この問題の全体像
区分所有法における集会への参加権限、規約設定権者、共用部分の帰属、管理組合法人の機関に関する知識を問う問題。特に規約設定権限の範囲と共用部分の規約設定の要件の理解が重要。
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1区分所有者以外の者であって区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して議決権を行使することはできないが、意見を述べることはできる。
- 2最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、共用部分（数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分）の規約を設定することができる。
- 3共用部分は、区分所有者全員の共有に属するが、規約に特別の定めがあるときは、管理者を共用部分の所有者と定めることもできる。
- 4管理組合法人を設立する場合は、理事を置かなければならず、理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
区分所有法における集会への参加権限、規約設定権者、共用部分の帰属、管理組合法人の機関に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
区分所有法における集会への参加権限、規約設定権者、共用部分の帰属、管理組合法人の機関に関する知識を問う問題。特に規約設定権限の範囲と…
03
知識背景
区分所有法はマンション等の区分所有建物における権利関係、管理組合の運営、共用部分の帰属などを規定する。規約設定権限、集会制度、管理組…
04
覚え方
「最初の所有者は管理使用のみ、共用部分は全員合意」で覚える。公正証書で設定できる範囲は限定されている。
05
試験のコツ
規約設定権限の範囲を問う問題
・管理組合法人の機関・決議方法を問う問題
・占有者の権利（議決権なし、意見陈述権あり）を問う問題
06
実務での見え方
マンション購入時、デベロッパーが設定した規約の有効性が問題となる場面で活用。共用部分の管理規約が適法に設定されたか確認する際に必要な…
07
よくある間違い
{"mistake":"最初の所有者は公正証書であらゆる規約を設定できると誤解する。","why_wrong":"3条の2の「管理又…
02深度分析
要約
区分所有法における集会への参加権限、規約設定権者、共用部分の帰属、管理組合法人の機関に関する知識を問う問題。特に規約設定権限の範囲と共用部分の規約設定の要件の理解が重要。
法的根拠
建物の区分所有等に関する法律3条の2建物の区分所有等に関する法律30条建物の区分所有等に関する法律11条建物の区分所有等に関する法律44条建物の区分所有等に関する法律49条・51条
論理の流れ
選択肢2では、最初に専有部分全部を所有する者が公正証書で規約設定できる範囲が問題となる。区分所有法3条の2は「建物の管理又は使用に関する重要な事項」としており、共用部分の規約設定には後の区分所有者全員の合意が必要。これに対し、選択肢1・3・4は条文通り正しい記述である。
重要な区別
規約設定権の範囲の限定。最初の所有者が公正証書で設定できるのは「管理・使用に関する重要事項」に限られ、共用部分の規約は後の共有者全員の合意を要する点が決定的。
各選択肢のポイント
- 区分所有法44条1項の通り。占有者は利害関係ある事項について意見陈述権を有するが、議決権行使は認められない。
- 誤り。3条の2は「管理又は使用に関する重要事項」が対象。共用部分の規約設定は30条により共用部分の共有者全員の合意を要する。
- 区分所有法11条但書の通り。共用部分は原則として区分所有者全員の共有だが、規約で管理者を所有者と定めることができる。
- 区分所有法49条1項で理事の設置を義務付け、51条1項で理事の過半数決を規定。記述は正しい。
03知識背景
テーマ概要
区分所有法はマンション等の区分所有建物における権利関係、管理組合の運営、共用部分の帰属などを規定する。規約設定権限、集会制度、管理組合法人の機関構成が主要論点となる。
歴史的背景
1962年制定、1983年・2001年改正を経て現在に至る。マンション紛争の増加に対応し、管理組合法人制度の整備、規約設定手続の明確化等が図られてきた。
関連法令
建物の区分所有等に関する法律3条の2建物の区分所有等に関する法律30条建物の区分所有等に関する法律11条建物の区分所有等に関する法律44条建物の区分所有等に関する法律49条
体系的位置づけ
民法科目の区分所有法分野。宅建試験では毎年2-3問出題される重要分野で、規約・管理組合・共用部分が頻出テーマ。
前提知識
専有部分と共用部分の区別、区分所有者と占有者の権利の違い、管理組合法人の法人としての性質、規約の設定・変更手続の基本的理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「最初の所有者は管理使用のみ、共用部分は全員合意」で覚える。公正証書で設定できる範囲は限定されている。
ビジュアル描写
マンション全体をイメージ。最初の所有者（デベロッパー）は管理・使用ルールは決められるが、共用部分の帰属は後の住人の合意が必要と図式化。
重要公式
公正証書規約＝管理・使用の重要事項のみ／共用部分規約＝共有者全員合意／管理者所有＝規約で可能
関連連想
「共用部分はみんなのもの」→勝手に決められない、と連想。最初の所有者も共用部分だけは例外。
比較表
最初の所有者の規約設定権：管理・使用に関する重要事項のみ／共用部分規約：共有者全員の合意が必要／通常規約：区分所有者4分の3以上の賛成
05試験テクニック
出題頻度
区分所有法は毎年出題。規約設定権限、共用部分、管理組合法人の機関は頻出テーマ。
重要度
A:最重要。区分所有法は宅建試験の必須分野で、本問の論点は繰り返し出題されている。
出題パターン
- 規約設定権限の範囲を問う問題
- 管理組合法人の機関・決議方法を問う問題
- 占有者の権利（議決権なし、意見陈述権あり）を問う問題
解法・消去法
選択肢1・3・4は条文の素直な記述と判断できる。選択肢2のみ「共用部分の規約設定」という特殊な要件を含み、ここを疑う。
時間戦略
条文知識があれば1分以内で解答可能。選択肢2の「共用部分の規約」に着目し、3条の2と30条の関係を確認する。
06実務応用
実務シナリオ
マンション購入時、デベロッパーが設定した規約の有効性が問題となる場面で活用。共用部分の管理規約が適法に設定されたか確認する際に必要な知識。
実務への影響
管理組合の運営、規約変更の可否判断、占有者（賃借人）の権利主張への対応など実務上頻繁に遭遇する問題。
ケーススタディ
賃貸マンションの入居者が管理組合の集会で発言したいと申し出た場合、議決権はないが意見陈述権があることを説明できる。また、デベロッパーが一方的に設定した共用部分規約の効力を検討できる。
業界関連性
分譲マンション開発、管理会社業務、不動産仲介において必須の知識。入居者トラブル防止にも寄与。
ニュース連動
マンション建て替え、修繕積立金の適正化、管理組合の運営トラブル等のニュースで本件知識が活きる。
07よくある間違い
最初の所有者は公正証書であらゆる規約を設定できると誤解する。
なぜ間違えるか:3条の2の「管理又は使用に関する重要な事項」という限定を見落とし、共用部分の規約も含めると誤認する。
正しい理解:「最初の所有者でも共用部分は例外」と覚え、共用部分に関する規約設定には慎重な確認を習慣化する。
占有者は集会に一切参加できないと誤解する。
なぜ間違えるか:議決権がないことと出席権・意見陈述権がないことを混同する。
正しい理解:「議決権なし、意見はOK」と整理し、占有者の権利を完全に否定しないよう注意する。
共用部分は必ず区分所有者全員の共有になると誤解する。
なぜ間違えるか:11条但書の規約による例外規定を見落とす。
正しい理解:「原則＝共有、例外＝規約で管理者所有可」と整理し、但書きの存在を意識する。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する