令和3年(2021)本試験
問114
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記法における表題登記の申請義務、共用部分の登記制限、登記官の調査権限、一般承継人による申請可能性について問う問題。共用部分である旨の登記がある建物の合併登記可否が争点。
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1表題登記がない土地の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。
- 2共用部分である旨の登記がある建物について、合併の登記をすることができる。
- 3登記官は、表示に関する登記について申請があった場合において、必要があると認めるときは、当該不動産の表示に関する事項を調査することができる。
- 4区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産登記法における表題登記の申請義務、共用部分の登記制限、登記官の調査権限、一般承継人による申請可能性について問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記法における表題登記の申請義務、共用部分の登記制限、登記官の調査権限、一般承継人による申請可能性について問う問題。共用部分で…
03
知識背景
不動産登記法における表示登記（表題登記）制度は、不動産の物理的状況を公示する重要な仕組み。表題登記は所有権登記の前提として機能し、土…
04
覚え方
「共用部分は合併不可」→共合不可（きょうごうふか）と覚える。共用部分は独立不動産ではないから合併できないという理屈で記憶。
05
試験のコツ
表題登記の申請義務と期間制限の組み合わせ出題
・共用部分・区分建物の登記制限に関する出題
・登記官の職権調査の可否を問う出題
06
実務での見え方
宅建士が新築分譲マンションの販売に関与する場合、区分建物の表題登記が完了しているか確認が必要。共用部分の登記状況も管理組合設立後に重…
07
よくある間違い
{"mistake":"共用部分の登記がある建物でも合併登記が可能と誤解する。","why_wrong":"共用部分は独立した不動産…
02深度分析
要約
不動産登記法における表題登記の申請義務、共用部分の登記制限、登記官の調査権限、一般承継人による申請可能性について問う問題。共用部分である旨の登記がある建物の合併登記可否が争点。
法的根拠
不動産登記法第80条第1項不動産登記法第56条不動産登記法第24条不動産登記法第80条第2項
論理の流れ
まず各選択肢の法的根拠を確認する。選択肢1は法80条1項の1月以内の申請義務規定に対応し正しい。選択肢3は法24条の登記官の調査権限規定に対応し正しい。選択肢4は法80条2項の一般承継人の申請権限規定に対応し正しい。選択肢2について、法56条は共用部分の登記がある建物の合併登記を明示的に禁止しており、これが誤りと判明する。
重要な区別
共用部分である旨の登記がある建物は、独立した不動産としての実体を欠くため、合併登記の対象とならない。これが法56条の核心的な制限である。
各選択肢のポイント
- 法80条1項の直接の規定通り。表題登記がない土地の所有権取得者は1月以内の申請義務を負う。
- 法56条により、共用部分の登記がある建物について合併登記は不可。これが正解の誤り選択肢。
- 法24条の規定通り。登記官は表示に関する登記について必要と認める場合、調査権限を有する。
- 法80条2項の規定通り。一般承継人も被承継人を表題部所有者とする表題登記を申請可能。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における表示登記（表題登記）制度は、不動産の物理的状況を公示する重要な仕組み。表題登記は所有権登記の前提として機能し、土地・建物の所在、地目、地積、家屋番号等を登記簿に記載する。共用部分や区分建物に関する特則も実務上重要。
歴史的背景
不動産登記法は2004年に全面改正され、電子申請の導入、登記手続の簡素化等が図られた。表題登記の申請義務や期間制限は、登記簿の正確性確保と迅速な登記実現を目的として規定されている。
関連法令
不動産登記法第24条不動産登記法第56条不動産登記法第80条不動産登記法第81条建物の区分所有等に関する法律
体系的位置づけ
宅建試験の法令制限科目における登記法分野からの出題。登記制度は権利変動の公示手段として民法・宅建業法とも密接に関連する重要論点。
前提知識
表題登記と権利登記の区別、表示に関する登記の意義、共用部分の概念、区分建物の登記制度、一般承継と特定承継の違いを理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「共用部分は合併不可」→共合不可（きょうごうふか）と覚える。共用部分は独立不動産ではないから合併できないという理屈で記憶。
ビジュアル描写
建物A＋建物B→合併→建物C（通常は可）。共用部分登記のある建物→×（合併不可）。イメージとして「共用部分＝独立した存在ではない」と図示。
重要公式
表題登記申請期限＝1月以内。共用部分登記＝合併登記禁止。登記官調査権限＝表示登記について認める。
関連連想
マンションの廊下や階段をイメージ。これらは共用部分で独立した不動産ではないため、合併の対象になり得ないと連想。
比較表
通常建物：合併登記可／共用部分登記あり建物：合併登記不可。表題登記なし：1月以内申請義務／表題登記あり：権利登記へ進む。
05試験テクニック
出題頻度
不動産登記法からの出題は毎年1-2問程度。表題登記、共用部分、区分建物関連は頻出論点。
重要度
A:最重要。登記制度は実務の中核であり、表題登記の規定は権利登記の前提として理解必須。
出題パターン
- 表題登記の申請義務と期間制限の組み合わせ出題
- 共用部分・区分建物の登記制限に関する出題
- 登記官の職権調査の可否を問う出題
解法・消去法
選択肢1・3・4は条文の直接的な規定として正しいため、選択肢2が消去法で誤りと特定できる。期間や権限の正確な規定を知っていれば有効。
時間戦略
登記法問題は条文知識が明確なため、知っていれば30秒程度で解答可能。知らない場合は消去法で2分以内に判断。
06実務応用
実務シナリオ
宅建士が新築分譲マンションの販売に関与する場合、区分建物の表題登記が完了しているか確認が必要。共用部分の登記状況も管理組合設立後に重要となる。
実務への影響
表題登記の1月以内申請義務違反は過料の対象。実務では取得日から期限を逆算して登記申請手続を進める必要がある。
ケーススタディ
相続発生時に被相続人が新築した建物の表題登記が未了の場合、相続人が申請可能。相続登記と表題登記の関係を実務的に理解する必要がある。
業界関連性
不動産売買実務において、登記簿謄本の確認は基本手続。表題部の記載内容と権利部の整合性確認が重要。
ニュース連動
相続登記の申請義務化が2024年から施行され、登記制度の重要性が再認識されている。表題登記との関係も注目。
07よくある間違い
共用部分の登記がある建物でも合併登記が可能と誤解する。
なぜ間違えるか:共用部分は独立した不動産としての実体を欠くことを理解していない。区分所有法との関連理解不足。
正しい理解:共用部分＝独立不動産ではない、という基本原則を確実に記憶する。
表題登記の申請期限を3月以内と誤記憶する。
なぜ間違えるか:他の期間規定（例：相続放棄3月）と混同している。数字の暗記が曖昧。
正しい理解:「表題登記＝1月」「相続放棄＝3月」と期間を明確に区別して記憶する。
一般承継人は表題登記を申請できないと判断する。
なぜ間違えるか:権利登記と表題登記の申請資格の違いを混同している。
正しい理解:表題登記は権利登記と異なり、一般承継人も申請可能という特則を理解する。
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