令和6年(2024)本試験
問14
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記法における単独申請が認められる場合を問う問題。買戻し特約登記の抹消、収用による所有権移転、遺贈による所有権移転、住所変更登記の4つのケースについて、単独申請の可否を判断する。正解は選択肢3。
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
- 2不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。
- 3相続人ではない者に対する遺贈による所有権の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
- 4登記名義人の住所についての変更の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産登記法における単独申請が認められる場合を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記法における単独申請が認められる場合を問う問題。買戻し特約登記の抹消、収用による所有権移転、遺贈による所有権移転、住所変更登…
03
知識背景
不動産登記法における単独申請制度は、登記義務者の協力が得られない場合や不要な場合に、登記権利者や登記名義人が単独で登記申請できる制度…
04
覚え方
単独申請は「相続人への遺贈」のみ可。「相続人以外」は不可。語呂：「相続人への遺贈は単独OK、他人への遺贈は共同必要」
05
試験のコツ
単独申請ができる場合の正誤判定
・遺贈の相手方による区別
・各種登記の申請主体の判定
06
実務での見え方
実務では、相続人以外への遺贈登記を行う際、相続人の協力が得られないケースがある。この場合、遺言執行者の選任や調停の手続きが必要となる…
07
よくある間違い
{"mistake":"遺贈による所有権移転登記はすべて単独申請できると誤解する。","why_wrong":"不動産登記法63条2…
02深度分析
要約
不動産登記法における単独申請が認められる場合を問う問題。買戻し特約登記の抹消、収用による所有権移転、遺贈による所有権移転、住所変更登記の4つのケースについて、単独申請の可否を判断する。正解は選択肢3。
法的根拠
不動産登記法第73条不動産登記法第63条民法555条民法579条土地収用法第100条
論理の流れ
単独申請が認められるのは、登記権利者の利益を保護しつつ登記義務者の協力が期待できない場合や、登記名義人自身の事項変更など。遺贈の場合、相続人に対するものは登記権利者単独申請可（法63条2項）だが、相続人以外への遺贈は登記義務者（相続人等）の協力が必要で単独申請不可と判断する。
重要な区別
遺贈による所有権移転登記で単独申請できるのは「相続人に対する遺贈」のみ。相続人以外への遺贈は、登記義務者である相続人の協力が必要。
各選択肢のポイント
- 買戻し特約の期間（10年）経過後は、登記権利者が単独で抹消申請可（不動産登記法73条）。
- 収用による所有権移転登記は、起業者の単独申請が認められる（不動産登記法73条、土地収用法100条）。
- 相続人以外への遺贈は単独申請不可。相続人への遺贈のみ単独申請可（不動産登記法63条2項）。
- 登記名義人の住所変更登記は、登記名義人が単独で申請可（不動産登記法73条1項）。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における単独申請制度は、登記義務者の協力が得られない場合や不要な場合に、登記権利者や登記名義人が単独で登記申請できる制度。申請の原則は共同申請だが、例外として単独申請が認められる場合を条文が列挙している。
歴史的背景
不動産登記法は明治32年に制定され、平成16年の全面改正で現行法となった。単独申請の範囲は、取引安全と登記実務の利便性のバランスから規定されている。
関連法令
不動産登記法第63条（遺贈による登記）不動産登記法第73条（単独申請）民法579条（遺贈）土地収用法第100条（収用の効果）
体系的位置づけ
宅建試験の民法科目において、不動産登記法は毎年数問出題される重要分野。単独申請は頻出論点の一つ。
前提知識
登記申請の原則は共同申請（法60条）。単独申請は例外的措置。遺贈には相続人に対するものと相続人以外に対するものがあることを理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
単独申請は「相続人への遺贈」のみ可。「相続人以外」は不可。語呂：「相続人への遺贈は単独OK、他人への遺贈は共同必要」
ビジュアル描写
遺贈の図解：被相続人→（遺贈）→受遺者。相続人が介在する場合、相続人への遺贈なら単独可、第三者への遺贈なら相続人の協力必要。
重要公式
単独申請可：①相続人への遺贈②収用③住所変更④買戻し期間経過等。不可：相続人以外への遺贈
関連連想
「相続人」は身内だから単独でOK、「他人」は他人だから手続きが必要と連想。
比較表
相続人への遺贈→単独申請可 vs 相続人以外への遺贈→単独申請不可。収用→起業者単独可。住所変更→登記名義人単独可。買戻し期間経過→登記権利者単独可。
05試験テクニック
出題頻度
単独申請に関する論点は2-3年に1回程度出題される。不動産登記法全体では毎年出題。
重要度
A:最重要。不動産登記法の基本原則である共同申請の例外として、頻出かつ実務的にも重要。
出題パターン
- 単独申請ができる場合の正誤判定
- 遺贈の相手方による区別
- 各種登記の申請主体の判定
解法・消去法
「相続人に対する遺贈」と「相続人以外に対する遺贈」の区別を意識。選択肢に「相続人」の有無を確認。
時間戦略
単独申請の定番パターンを暗記していれば30秒程度で解答可能。遺贈の区別に注意。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、相続人以外への遺贈登記を行う際、相続人の協力が得られないケースがある。この場合、遺言執行者の選任や調停の手続きが必要となる。
実務への影響
単独申請制度は、登記義務者の協力が得られない場合の救済措置として実務上重要。登記申請の効率化と権利保護のバランスを図る。
ケーススタディ
AがB（相続人以外）に土地を遺贈した場合、B単独では登記できない。相続人Cの協力が必要。Cが協力拒否なら、遺言執行者の選任を家庭裁判所に申し立てる必要がある。
業界関連性
不動産取引、相続実務において登記手続きの理解は必須。宅建士は登記申請の可否を判断する場面に直面する。
ニュース連動
相続登記の義務化（2024年施行）により、登記手続きへの関心が高まっている。遺贈登記の重要性も増加。
07よくある間違い
遺贈による所有権移転登記はすべて単独申請できると誤解する。
なぜ間違えるか:不動産登記法63条2項が「相続人に対する遺贈」に限定していることを見落とす。
正しい理解:「遺贈＝単独申請可」と短絡せず、相手方が相続人かどうか確認する習慣をつける。
買戻し特約の期間を5年と誤記憶する。
なぜ間違えるか:民法上の買戻し期間（10年）と他の期間と混同する。
正しい理解:買戻し期間10年は「じゅうねん」として暗記。他の期間（消滅時効等）と区別。
収用による登記は所有者が申請すると誤解する。
なぜ間違えるか:収用の性質（強制的取得）と起業者の立場を理解していない。
正しい理解:収用＝起業者単独申請とセットで覚える。「収用は強力だから起業者単独でOK」と連想。
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