令和3年(2021)本試験
問214
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記法における単独申請が認められる場合を問う問題。所有権抹消登記、代理権の消滅、法人合併による権利移転登記、信託登記の4つの論点から、正しい規定を選択する。
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がある場合においても、所有権の登記名義人が単独で申請することができる。
- 2登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によって消滅する。
- 3法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
- 4信託の登記は、受託者が単独で申請することができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産登記法における単独申請が認められる場合を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記法における単独申請が認められる場合を問う問題。所有権抹消登記、代理権の消滅、法人合併による権利移転登記、信託登記の4つの論…
03
知識背景
不動産登記法における登記申請の原則と例外を扱う。原則は共同申請主義だが、権利の性質や実務上の必要性から単独申請が認められる場合がある…
04
覚え方
単独申請は「相続・合併・信託・差押・仮登記」で覚える。法人合併は権利者単独OK、代理権は死んでも消えない。
05
試験のコツ
単独申請が認められる場合の正誤判定
・代理権の消滅事由の特例
・登記名義人の権限
06
実務での見え方
不動産会社で法人の合併案件を担当する際、登記申請書類の準備で合併による権利移転登記が単独申請可能かどうか判断する場面で活用。
07
よくある間違い
{"mistake":"所有権移転登記後も登記名義人が抹消登記を単独申請できると誤解する。","why_wrong":"登記上の利害…
02深度分析
要約
不動産登記法における単独申請が認められる場合を問う問題。所有権抹消登記、代理権の消滅、法人合併による権利移転登記、信託登記の4つの論点から、正しい規定を選択する。
法的根拠
不動産登記法63条不動産登記法24条不動産登記法64条不動産登記法27条不動産登記法31条
論理の流れ
まず各選択肢の登記申請における単独申請の可否を確認する。選択肢1は所有権移転登記後の抹消は単独申請不可。選択肢2は登記申請の代理権は本人死亡でも消滅しない特例あり。選択肢3は法人合併による権利移転登記は登記権利者の単独申請が認められる。選択肢4は信託登記は受託者の単独申請が可能。以上から正解は3となる。
重要な区別
登記申請における「単独申請が認められる場合」の例外規定を正確に理解することが重要。民法の原則と不動産登記法の特例を区別する。
各選択肢のポイント
- 所有権移転登記がある場合、登記名義人の単独抹消申請は認められない。登記上の利害関係を有する第三者が存在するため、共同申請が必要。
- 不動産登記法24条により、登記申請の代理権は本人の死亡等によっても消滅しない。民法111条の原則に対する特例。
- 不動産登記法64条により、法人の合併による権利移転の登記は登記権利者が単独で申請できる。合併による包括承継を踏まえた規定。
- 信託法の規定に基づき、信託の登記は受託者が単独で申請することができる。委託者との共同申請は不要。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法における登記申請の原則と例外を扱う。原則は共同申請主義だが、権利の性質や実務上の必要性から単独申請が認められる場合がある。法人合併、相続、信託などが代表的な単独申請の例。
歴史的背景
不動産登記法は明治32年に制定され、平成16年に全面改正された。単独申請の範囲は取引安全と登記実務の効率性のバランスから規定されている。
関連法令
不動産登記法27条（単独申請の範囲）不動産登記法64条（合併による登記）不動産登記法24条（代理権の特例）民法111条（委任の終了）信託法3条
体系的位置づけ
民法科目の不動産登記法分野。登記申請手続は登記制度の基礎であり、宅建試験では毎年1-2問出題される重要論点。
前提知識
登記申請の原則としての共同申請主義、登記権利者・登記義務者の概念、民法の代理規定、法人の合併の効果、信託制度の基礎的理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
単独申請は「相続・合併・信託・差押・仮登記」で覚える。法人合併は権利者単独OK、代理権は死んでも消えない。
ビジュアル描写
登記申請のフローチャートをイメージ。共同申請が原則（左右から登記所へ）→例外として単独申請（一方からのみ）を矢印で示す。
重要公式
単独申請＝登記権利者のみ／合併・相続・信託・差押・仮登記の本案
関連連想
合併は「一つになる」から単独申請、信託は「受託者が管理」から受託者単独と連想。
比較表
共同申請：所有権移転、抵当権設定等。単独申請：相続、合併、信託、差押、仮登記の本案登記等。
05試験テクニック
出題頻度
登記申請手続は毎年出題される。単独申請の可否は頻出論点。
重要度
A:最重要。登記制度の基礎であり、実務にも直結する知識。
出題パターン
- 単独申請が認められる場合の正誤判定
- 代理権の消滅事由の特例
- 登記名義人の権限
解法・消去法
「単独申請できる」記述は例外規定の有無を確認。「代理権消滅」は民法原則と登記法特例を比較して消去。
時間戦略
各選択肢の条文根拠を確認。単独申請の例外規定を暗記していれば1分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
不動産会社で法人の合併案件を担当する際、登記申請書類の準備で合併による権利移転登記が単独申請可能かどうか判断する場面で活用。
実務への影響
単独申請の可否を理解することで、登記手続の効率化と必要書類の把握が可能。共同申請の場合は相手方の協力が必要。
ケーススタディ
A社がB社を吸収合併した場合、B社名義の不動産はA社へ移転。この登記はA社（登記権利者）が単独で申請可能。合併契約書等の添付書類が必要。
業界関連性
不動産取引、M&A、信託事業など幅広い場面で登記知識は必須。実務の基礎となる。
ニュース連動
相続登記の義務化、登記手続のオンライン化など、登記制度は社会的にも注目されている。
07よくある間違い
所有権移転登記後も登記名義人が抹消登記を単独申請できると誤解する。
なぜ間違えるか:登記上の利害関係人の存在を軽視し、形式的な登記名義人の権限のみに着目するため。
正しい理解:「第三者の利害関係がある場合の単独申請は原則不可」と覚える。
代理権は本人死亡で消滅するという民法原則を登記申請にも適用してしまう。
なぜ間違えるか:民法111条の原則を暗記し、不動産登記法24条の特例規定を見落とすため。
正しい理解:「登記の代理権は死んでも消えない」と特例として記憶する。
信託登記は受託者単独では申請できないと誤解する。
なぜ間違えるか:信託の性質を理解せず、委託者との共同申請が必要と考え込むため。
正しい理解:「信託＝受託者の単独申請」とセットで覚える。
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