平成7年(1995)本試験
問12旧借地法と借地借家法における存続期間の違い、および定期借地権の種類ごとの用途制限の有無。
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地借家法の施行直後に出題された、存続期間の統一、定期借地権の内容、事業用定期借地権の用途制限、経過措置に関する理解を問う問題。
次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1借地権の存続期間は、当事者間に定めがない場合には、堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年であり、建物の構造及び種類の定めのないときは、20年となる。
- 2借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。
- 3事業用定期借地権は、専ら事業の用に利用される建物の所有を目的としているので、住宅を建てるために設定することはできないが、住宅賃貸の事業者が賃貸マンションを建てる場合には、設定することができる。
- 4借地借家法施行以前に旧借地法に基づいて締結した借地契約を当事者の合意により更新する際、「次回の契約の更新については、借地借家法本則の定めるところに従って行う」旨の特約をしたが、この特約は有効である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
旧借地法と借地借家法における存続期間の違い、および定期借地権の種類ごとの用途制限の有無。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地借家法の施行直後に出題された、存続期間の統一、定期借地権の内容、事業用定期借地権の用途制限、経過措置に関する理解を問う問題。
03
知識背景
1992年の借地借家法施行による大きな変更点である、借地権の存続期間の統一と、期間満了時に確定的に借地関係が終了する定期借地権制度の…
04
覚え方
「新法は30年、定期は更新なし、事業は居住不可」
05
試験のコツ
存続期間のひっかけ（30年か20年か）
・定期借地権の種類と用途制限
・更新拒絶の正当事由
06
実務での見え方
マンション建築のために土地を借りる際、期間満了時に更地で返すことを条件に賃料を安く設定する定期借地権契約を締結する。
07
よくある間違い
{"mistake":"旧法の「堅固30年・非堅固20年」を新法でも正解と判断してしまう。","why_wrong":"改正点の暗記…
02深度分析
要約
借地借家法の施行直後に出題された、存続期間の統一、定期借地権の内容、事業用定期借地権の用途制限、経過措置に関する理解を問う問題。
法的根拠
借地借家法第3条借地借家法第23条借地借家法第38条借地借家法附則第6条
論理の流れ
選択肢1は旧法の規定であるため誤り。選択肢2は定期借地権上の建物の賃貸借に関する第38条第2項の規定通りで正しい。選択肢3は事業用定期借地権は居住用建物には不可。選択肢4は更新後の契約は新法が適用されるため、次回の更新からとする特約は誤り。
重要な区別
旧借地法と借地借家法における存続期間の違い、および定期借地権の種類ごとの用途制限の有無。
各選択肢のポイント
- 新法では建物の構造にかかわらず存続期間は30年と統一された。20年は旧法の規定。
- 定期借地権等の土地上の建物の賃貸借は、期間満了時に建物を取り壊すべきときに終了する旨の特約が可能。
- 事業用定期借地権は居住用建物の所有を目的とすることができない。賃貸マンションは居住用であるため不可。
- 旧法に基づく借地契約を更新した場合、更新後の契約は新法が適用されるため、次回の更新からとする特約は誤り。
03知識背景
テーマ概要
1992年の借地借家法施行による大きな変更点である、借地権の存続期間の統一と、期間満了時に確定的に借地関係が終了する定期借地権制度の創設に関する内容。
歴史的背景
旧法では地主側の更新拒絶が困難で土地の有効利用が阻害されていたため、土地の流動性を高めるために定期借地権などが新設された。
関連法令
民法第602条借地借家法第3条借地借家法第22条借地借家法第23条借地借家法第38条
体系的位置づけ
権利関係分野の「借地借家法」における核心的な論点であり、宅建試験で頻出の最重要単元。
前提知識
借地権の種類（普通借地権、定期借地権）、更新制度の有無、旧法と新法の違いに関する基礎知識。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「新法は30年、定期は更新なし、事業は居住不可」
ビジュアル描写
タイムラインをイメージし、旧法の契約が更新された瞬間に新法のルール（30年など）に切り替わる図。
重要公式
存続期間＝30年（一律）。事業用定期借地権＝10年以上50年未満。
関連連想
「定期」＝「定期預金」のように期間が決まっていて途中解約や更新がないイメージで連想。
比較表
普通借地権（更新あり、30年）vs 定期借地権（更新なし、期間自由）vs 事業用定期借地権（10年以上50年未満、事業のみ）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回。定期借地権の論点は頻出。
重要度
A:最重要。借地借家法の根幹をなすため。
出題パターン
- 存続期間のひっかけ（30年か20年か）
- 定期借地権の種類と用途制限
- 更新拒絶の正当事由
解法・消去法
「20年」「非堅固」という言葉があれば新法の問題では即座に誤り。「居住用」が「事業用定期借地権」に含まれていれば誤り。
時間戦略
数字（30年、20年）と用途（事業、居住）のキーワードを素早く確認し、即座に消去法を適用する。
06実務応用
実務シナリオ
マンション建築のために土地を借りる際、期間満了時に更地で返すことを条件に賃料を安く設定する定期借地権契約を締結する。
実務への影響
土地所有者は確実に返還時期を把握でき、借地人は初期費用を抑えて土地を利用できる。
ケーススタディ
企業が社宅ではなく従業員向け賃貸マンションを建てる場合、事業用定期借地権は使えず、一般定期借地権等を検討する必要がある。
業界関連性
不動産開発や土地活用プランニングにおいて、契約タイプの選定は必須知識。
ニュース連動
高齢化社会における土地の有効利用や、所有権不明確土地の解消策として定期借地権が注目されている。
07よくある間違い
旧法の「堅固30年・非堅固20年」を新法でも正解と判断してしまう。
なぜ間違えるか:改正点の暗記が不十分で、旧法の知識がそのまま残っているため。
正しい理解:「新法は30年で統一」と唱え、選択肢に「20年」や「非堅固」があれば即座に×をつける癖をつける。
事業用定期借地権で「賃貸マンション経営」は事業だから使えると誤解する。
なぜ間違えるか:借地人の「事業」かどうかではなく、建物の「用途」が制限されている点を見落とすため。
正しい理解:事業用定期借地権を見たら「居住用は絶対ダメ」と強く意識し、賃貸住宅の誤りを防ぐ。
旧法契約の更新後も旧法が適用されると勘違いする。
なぜ間違えるか:経過措置の複雑さに混乱し、更新行為の効果を正しく理解していないため。
正しい理解:「更新＝新法適用」と覚え、更新時点でルールが全面切り替わるとイメージする。
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する