令和7年(2025)本試験
問11
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地借家法における事業用借地権の特約の有効性が問われている。特に存続期間50年の事業用借地権において、更新拒絶・延長禁止・買取り請求権放棄の特約が書面により有効に定められる点が正解の核心である。
ＡがＢとの間で、Ａ所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 1甲土地にＢが賃借権の登記をしなくても、Ｂの配偶者であるＣを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がＡからＤに売却されても、ＢはＤに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
- 2本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
- 3本件契約が専らＢの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにＢが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
- 4本件契約が公正証書によって行われていれば、専らＢの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Ａは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
借地借家法における事業用借地権の特約の有効性が問われている。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地借家法における事業用借地権の特約の有効性が問われている。特に存続期間50年の事業用借地権において、更新拒絶・延長禁止・買取り請求…
03
知識背景
借地借家法は、借地関係の特殊性から賃借人保護を図る法律。存続期間、更新、対抗要件、地代等について規定する。一般定期借地権（22条）は…
04
覚え方
一般定期50年書面で3なし（更新なし・延長なし・買取りなし）。事業用定期は公正証書で10年〜50年未満。『一般50書面、事業は公正証…
05
試験のコツ
事業用借地権の特約の有効性
・対抗要件の建物登記名義
・公正証書契約の更新拒絶
・地代減額請求権の強行規定性
06
実務での見え方
不動産業者が企業向けの土地賃貸契約を締結する際、50年の事業用借地権として書面で更新排除特約を付けることで、期間満了時の明け渡しを確…
07
よくある間違い
{"mistake":"配偶者名義の建物登記でも対抗力が認められると誤解する。","why_wrong":"借地借家法10条の「建物…
02深度分析
要約
借地借家法における事業用借地権の特約の有効性が問われている。特に存続期間50年の事業用借地権において、更新拒絶・延長禁止・買取り請求権放棄の特約が書面により有効に定められる点が正解の核心である。
法的根拠
借地借家法3条（借地権の存続期間：30年）借地借家法10条（借地権の対抗力）借地借家法11条（地代等増減請求権）借地借家法13条（建物買取請求権）借地借家法22条（一般定期借地権：50年以上）借地借家法23条（事業用定期借地権：10年以上50年未満）
論理の流れ
まず借地権の対抗要件（10条）を確認し、地代減額請求権の強行法規性（11条）を理解する。次に、一般定期借地権（22条）の要件を確認し、存続期間50年以上の定期借地権では書面により更新・延長排除特約と買取り請求権放棄特約が有効になることを把握する。���後に事業用定期借地権（23条）の要件を検証する。
重要な区別
一般定期借地権（22条、50年以上）と事業用定期借地権（23条、10年以上50年未満）の区別が決定的。事業用は公正証書必須。居住用では事業用定期借地権は利用できない。
各選択肢のポイント
- 借地借家法10条の対抗力は賃借人名義の建物登記が必要。配偶者名義の建物では対抗力は認められない。
- 借地借家法11条の地代減額請求権は強行規定であり、特約で排除することはできない。
- 借地借家法22条により、存続期間50年以上の一般定期借地権では書面で更新排除・延長排除・買取り請求権放棄の特約が有効。事業専用なので22条の適用が可能。
- 居住用で存続期間20年は借地借家法3条の最低30年を下回り無効。通常の借地権として30年となり、更新拒絶には正当事由が必要。事業用定期借地権（23条）は居住用に使えない。
03知識背景
テーマ概要
借地借家法は、借地関係の特殊性から賃借人保護を図る法律。存続期間、更新、対抗要件、地代等について規定する。一般定期借地権（22条）は50年以上の期間で書面があれば特約による更新排除が認められる。事業用定期借地権（23条）は10年以上50年未満で公正証書が必須。
歴史的背景
借地借家法は1992年（平成4年）に制定され、旧借地法・借家法を統合。事業用借地権の特例は、企業の事業計画の安定性を考慮して導入された。公正証書による契約の特例は2008年の改正で追加された。
関連法令
借地借家法3条（借地権の存続期間：30年）借地借家法4条（更新後の借地権の期間）借地借家法10条（対抗要件）借地借家法11条（地代減額請求）借地借家法13条（建物買取り請求）借地借家法22条（一般定期借地権：50年以上）借地借家法23条（事業用定期借地権：10年以上50年未満）
体系的位置づけ
宅建試験の民法科目において、借地借家法は最重要分野の一つ。特に借地権の対抗要件、存続期間、更新、事業用借地権の特例は頻出論点である。
前提知識
賃貸借契約の基本原則、登記の対抗力、強行規定と任意規定の区別、正当事由の概念、公正証書の要件を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
一般定期50年書面で3なし（更新なし・延長なし・買取りなし）。事業用定期は公正証書で10年〜50年未満。『一般50書面、事業は公正証書』で覚える。
ビジュアル描写
タイムラインで期間を可視化。一般定期借地権は50年以上で期間満了で終了。事業用定期は10〜50年未満。普通借地権は30年以上で自動更新。
重要公式
一般定期（22条）＝50年以上＋書面＝特約有効。事業用定期（23条）＝10年以上50年未満＋公正証書＋事業用限定。普通借地権（3条）＝最低30年＋更新あり。
関連連想
一般定期＝長期50年で確定。事業用定期＝短〜中期で公正証書。居住用＝生活保護で更新あり。事業用定期は居住用不可。
比較表
普通借地権：最低30年、更新あり、正当事由必要。一般定期借地権（22条）：50年以上、書面、更新排除可。事業用定期借地権（23条）：10年以上50年未満、公正証書必須、事業用のみ。
05試験テクニック
出題頻度
借地借家法は毎年出題。事業用借地権の特例は2-3年に1回の頻度で出題される重要論点。
重要度
A:最重要。借地借家法は宅建試験の得点源。事業用借地権の特例は頻出かつ実務でも重要。
出題パターン
- 事業用借地権の特約の有効性
- 対抗要件の建物登記名義
- 公正証書契約の更新拒絶
- 地代減額請求権の強行規定性
解法・消去法
配偶者名義は本人名義でないため対抗力なし。地代減額請求は強行規定で特約無効。正当事由の要否は期間と公正証書の有無で判断。
時間戦略
借地借家法問題は条文知識が中心。各条文の要件・効果を素早く確認。事業用か居住用かを最初に確認し、期間の長さに注目。
06実務応用
実務シナリオ
不動産業者が企業向けの土地賃貸契約を締結する際、50年の事業用借地権として書面で更新排除特約を付けることで、期間満了時の明け渡しを確実にできる。再開発予定地での一時的賃貸にも活用される。
実務への影響
事業用借地権の特例を活用することで、貸主は期間満了後の明け渡しを確実にでき、借主は長期間の事業用土地を確保できる。契約設計に直結する重要な知識。
ケーススタディ
コンビニチェーンが店舗用地を50年契約で借りる場合、事業用借地権として書面で特約を結ぶ。期間満了時には建物買取り請求権を放棄する特約により、スムーズな明け渡しが可能となる。
業界関連性
商業施設、物流倉庫、工場用地の賃貸契約で頻繁に活用。不動産業者には必須の知識であり、契約書作成の実務に直結する。
ニュース連動
都市部の再開発案件や、物流倉庫の建設ラッシュにおいて、事業用借地権の活用が増加。期間限定の土地有効活用として注目されている。
07よくある間違い
配偶者名義の建物登記でも対抗力が認められると誤解する。
なぜ間違えるか:借地借家法10条の「建物の登記」を形式的に理解し、実質的帰属との混同を生む。
正しい理解:対抗要件は賃借人本人名義の建物登記と暗記。家族名義は不可。
地代減額請求権を特約で排除できると誤解する。
なぜ間違えるか:任意規定と強行規定の区別ができていない。賃借人保護の観点を見落とす。
正しい理解:賃借人保護規定は強行規定が多い。地代減額請求権は典型的な強行規定として記憶。
居住用でも存続期間を20年に短縮できると誤解する。
なぜ間違えるか:事業用定期借地権（23条）と普通借地権（3条）の区別ができていない。居住用には事業用定期は使えない。
正しい理解:居住用＝最低30年で更新あり。事業用定期＝公正証書必須で居住用不可。この対比で記憶。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「借地借家法（借地）」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する