令和6年(2024)本試験
問11
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地借家法における借地権の存続期間に関する基本的な知識を問う問題。期間定めがない場合の存続期間（30年）と更新後の期間（第1回20年、第2回以降10年）を正確に理解しているかが判断の鍵となる。
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（一時使用目的の借地契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。）の所有を目的とし、存続期間を20年として借地権を設定する場合、建物買取請求権の規定は適用されず、また、その契約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
- 2居住の用に供する建物の所有を目的として借地権を設定する場合において、借地権を消滅させる目的で、その設定後30年を経過した日に借地権の目的である土地の上の建物を借地権設定者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めても、この特約は無効である。
- 3借地権を設定する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は30年となる。
- 4当事者が借地権の設定後に最初に借地契約を更新する場合において、存続期間を定めなかったときは、その期間は更新の日から10年となる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
借地借家法における借地権の存続期間に関する基本的な知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地借家法における借地権の存続期間に関する基本的な知識を問う問題。期間定めがない場合の存続期間（30年）と更新後の期間（第1回20年…
03
知識背景
借地借家法は、建物所有を目的とする土地賃貸借において、借地人の地位を保護するための特別法。存続期間、更新、建物買取請求権などが主要な…
04
覚え方
存続期間は「さん（3）じゅう年」、第1回更新は「に（2）じゅう年」、第2回以降は「じゅう年」。定期借地権は「ご（5）じゅう年以上」で…
05
試験のコツ
期間定めがない場合の存続期間を問う問題
・更新後の期間を問う問題
・定期借地権の要件（50年以上）と混同させる問題
06
実務での見え方
宅建業者が土地賃貸借契約を仲介する際、存続期間の定めがない場合の法定期間を説明する場面で活用。契約書に期間を明記しない場合のリスクを…
07
よくある間違い
{"mistake":"更新後の存続期間を第1回から10年と誤記憶する。","why_wrong":"第1回更新は20年、第2回以降…
02深度分析
要約
借地借家法における借地権の存続期間に関する基本的な知識を問う問題。期間定めがない場合の存続期間（30年）と更新後の期間（第1回20年、第2回以降10年）を正確に理解しているかが判断の鍵となる。
法的根拠
借地借家法第3条借地借家法第5条借地借家法第22条借地借家法第23条民法第604条
論理の流れ
選択肢1は定期借地権の要件（50年以上）を満たさないため誤り。選択肢2は建物譲渡特約付借地権として有効。選択肢3は借地借家法第3条の通り存続期間を定めない場合は30年となり正しい。選択肢4は第1回更新時の存続期間は20年であるため誤り。以上より正解は3となる。
重要な区別
定期借地権は存続期間50年以上が要件。建物譲渡特約付借地権は30年以上で有効。通常の借地権は期間定めなき場合30年、第1回更新は20年、第2回以降は10年。
各選択肢のポイント
- 定期借地権の存続期間は50年以上必要。20年では定期借地権とならず、建物買取請求権の規定が適用される。
- 建物譲渡特約付借地権（借地借家法23条）として有効な特約。期間30年以上であれば居住用でも適用可能。
- 借地借家法第3条の規定通り。存続期間を定めなかった場合、その期間は30年となる。
- 借地借家法第5条により、最初の更新時の存続期間は20年。第2回以降の更新が10年となる。
03知識背景
テーマ概要
借地借家法は、建物所有を目的とする土地賃貸借において、借地人の地位を保護するための特別法。存続期間、更新、建物買取請求権などが主要な規定。通常の借地権、定期借地権、建物譲渡特約付借地権の3種類がある。
歴史的背景
借地借家法は1992年（平成4年）に制定され、1993年施行。旧借地法・借家法を統合・改正。定期借地権制度の創設が大きな特徴で、画一的な存続期間の柔軟化を図った。
関連法令
借地借家法第3条（存続期間）借地借家法第5条（更新後の期間）借地借家法第22条（定期借地権）借地借家法第23条（建物譲渡特約付借地権）
体系的位置づけ
民法科目の中でも借地借家法は最重要分野の一つ。宅建試験では毎年数問出題され、存続期間や更新に関する問題は頻出パターン。
前提知識
民法の賃貸借の基本原則（民法604条の20年制限）を理解した上で、借地借家法による特則を学習する必要がある。定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地契約の区別も必須。
04記憶テクニック
語呂合わせ
存続期間は「さん（3）じゅう年」、第1回更新は「に（2）じゅう年」、第2回以降は「じゅう年」。定期借地権は「ご（5）じゅう年以上」で覚える。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ。設定時→30年→第1回更新（+20年）→第2回更新（+10年）→以降10年ずつ。定期借地権は独立した長い線（50年以上）。
重要公式
期間定めなし＝30年、更新1回目＝20年、更新2回目以降＝10年、定期借地権＝50年以上、建物譲渡特約＝30年以上
関連連想
「さん（3）」で始まるから30年。「に（2）」回目の更新は20年。それ以降は10年に減少。数字の減少イメージで記憶。
比較表
通常借地権：期間定めなし→30年、更新1回目→20年、更新2回目以降→10年。定期借地権：50年以上。建物譲渡特約付：30年以上。
05試験テクニック
出題頻度
借地借家法の出題は毎年あり、存続期間に関する問題は2-3年に1回の頻度で出題される重要論点。
重要度
A:最重要。借地権の存続期間は基本中の基本であり、他の論点（更新料、建物買取請求権等）とも関連する。
出題パターン
- 期間定めがない場合の存続期間を問う問題
- 更新後の期間を問う問題
- 定期借地権の要件（50年以上）と混同させる問題
解法・消去法
定期借地権の要件（50年以上）を知っていれば選択肢1を消去可能。更新後の期間（第1回20年）を知れば選択肢4を消去可能。残りから正解を導く。
時間戦略
数字の暗記事項のため、即答できるよう準備。迷ったら条文番号を思い出し、30年・20年・10年の順序を確認。1分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が土地賃貸借契約を仲介する際、存続期間の定めがない場合の法定期間を説明する場面で活用。契約書に期間を明記しない場合のリスクを説明できる。
実務への影響
存続期間を理解することで、契約更新のタイミングや更新料の交渉時期を適切に判断できる。借地人の権利保護の観点からも重要。
ケーススタディ
AがBから土地を借りて建物を建てたが、契約書に存続期間の記載がなかった。30年経過後、Bが更新を拒絶しようとした場合、Aは更新を請求できるか。借地借家法3条、5条、6条を総合的に判断する必要がある。
業界関連性
不動産業界では借地権の評価、更新料の算定、定期借地権の活用など実務上極めて重要。マンション開発における定期借地権活用も増加。
ニュース連動
相続税評価額の見直しや、都市部の借地権付き物件の売買事例など、借地権をめぐる問題は現在も社会的関心事。
07よくある間違い
更新後の存続期間を第1回から10年と誤記憶する。
なぜ間違えるか:第1回更新は20年、第2回以降が10年であることを混同している。数字の減少イメージだけで覚えているため。
正しい理解:「さん（30）→に（20）→いち（10）」の順序で覚える。第1回更新はまだ「に（2）」があるから20年。
定期借地権の存続期間を30年以上と誤解する。
なぜ間違えるか:建物譲渡特約付借地権の30年以上と混同している。定期借地権の要件を正確に把握していない。
正しい理解:定期借地権は「ご（5）じゅう年」、建物譲渡特約は「さん（3）じゅう年」で区別。特約は緩やか（30年）。
期間定めがない場合の存続期間を民法604条の20年と混同する。
なぜ間違えるか:民法の一般原則と借地借家法の特則を区別できていない。借地借家法の優先適用を理解していない。
正しい理解:「借地は民法より長く保護」と覚える。民法20年→借地借家法30年。借地人保護の観点から理解。
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