令和3年(2021)本試験
問211
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
定期借地権の3つの類型（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権）の要件と、一時使用目的の借地権に関する問題。各類型の期間要件、目的要件、方式要件の違いを正確に理解することが求められる。
Ａは、所有している甲土地につき、Ｂとの間で建物所有を目的とする賃貸借契約（以下この問において「借地契約」という。）を締結する予定であるが、期間が満了した時点で、確実に借地契約が終了するようにしたい。この場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1事業の用に供する建物を所有する目的とし、期間を60年と定める場合には、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を書面で合意すれば、公正証書で合意しなくても、その旨を借地契約に定めることができる。
- 2居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、公正証書によって借地契約を締結するときであっても、期間を20年とし契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることはできない。
- 3居住の用に供する建物を所有することを目的とする場合には、借地契約を書面で行えば、借地権を消滅させるため、借地権の設定から20年が経過した日に甲土地上の建物の所有権を相当の対価でＢからＡに移転する旨の特約を有効に定めることができる。
- 4借地契約がＢの臨時設備の設置その他一時使用のためになされることが明らかである場合には、期間を５年と定め、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を借地契約に定めることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
定期借地権の3つの類型（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権）の要件と、一時使用目的の借地権に関する問題。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
定期借地権の3つの類型（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権）の要件と、一時使用目的の借地権に関する問題。各類型の…
03
知識背景
定期借地権とは、期間満了時に確実に借地関係が終了する借地権。一般定期借地権（22条・50年以上）、建物譲渡特約付借地権（23条・30…
04
覚え方
一般定期は50年以上書面で、事業用は10-50年公正証書、建物譲渡は30年以上で覚える。「一般は長く（50年）、事業は短め（10-5…
05
試験のコツ
3類型の要件の組み合わせ問題
・一時使用目的との判別問題
・期間の上限・下限を問う問題
06
実務での見え方
マンション分譲業者が土地を借りて期間50年の定期借地権付きマンションを建設・分譲する場合。期間満了後は土地が返還され、建物は解体また…
02深度分析
要約
定期借地権の3つの類型（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権）の要件と、一時使用目的の借地権に関する問題。各類型の期間要件、目的要件、方式要件の違いを正確に理解することが求められる。
法的根拠
借地借家法第3条借地借家法第22条借地借家法第23条借地借家法第24条
論理の流れ
まず定期借地権の3類型を想起する。一般定期借地権（22条）は期間50年以上で書面合意。事業用定期借地権（24条）は事業用・期間10年以上50年未満・公正証書。建物譲渡特約付借地権（23条）は期間30年以上。選択肢3は期間20年で建物譲渡特約を定めるが、23条は期間30年以上が要件のため誤り。
重要な区別
定期借地権の3類型それぞれの「期間要件」「目的要件」「方式要件」の違い。特に建物譲渡特約付借地権は期間30年以上が必要であり、20年では認められない点が本問の核心。
各選択肢のポイント
- 期間60年は50年以上を満たし、一般定期借地権（22条）として書面合意で有効。事業用であっても22条を適用可能。
- 居住用は事業用定期借地権（24条）不可。一般定期借地権は50年以上必要。建物譲渡特約付は30年以上必要。20年ではいずれも不可。
- 建物譲渡特約付借地権（23条）は期間30年以上が要件。期間20年では建物譲渡特約付借地権として認められない。
- 一時使用目的の借地権は借地借家法3条により適用除外。更新・延長なしの特約が可能で、期間5年でも有効。
03知識背景
テーマ概要
定期借地権とは、期間満了時に確実に借地関係が終了する借地権。一般定期借地権（22条・50年以上）、建物譲渡特約付借地権（23条・30年以上）、事業用定期借地権（24条・10年以上50年未満）の3類型がある。それぞれ要件が異なる。
歴史的背景
平成4年（1992年）借地借家法制定時に定期借地権制度が創設された。従来の借地権は強力な更新権が認められ、貸主が土地を返還されにくい問題があった。これを解決し、土地の有効活用を促進する目的で導入。
関連法令
借地借家法第3条（一時使用のための借地権）借地借家法第22条（一般定期借地権）借地借家法第23条（建物譲渡特約付借地権）借地借家法第24条（事業用定期借地権）
体系的位置づけ
宅建試験の民法科目における借地借家法分野の重要論点。定期借地権は毎年のように出題される頻出テーマで、3類型の要件比較は必須知識。
前提知識
借地権の更新制度、建物の築造による存続期間の延長、借地権の強力な保護という従来の借地法の仕組みを理解した上で、定期借地権がこれを排除する特約であることを把握する必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
一般定期は50年以上書面で、事業用は10-50年公正証書、建物譲渡は30年以上で覚える。「一般は長く（50年）、事業は短め（10-50年）、譲渡は中間（30年）」と期間で区別。
ビジュアル描写
期間を数直線でイメージ。0年→10年（事業用開始）→30年（譲渡特約開始）→50年（一般定期・事業用終了）。各類型の期間帯を視覚的に配置。
重要公式
一般定期＝50年＋書面、事業用＝10-50年＋公正証書＋事業、譲渡特約＝30年＋譲渡特約
関連連想
「事業用」だけ公正証書が必要＝最も厳格。「一般」は50年以上＝最も長期。「譲渡」は建物を返す＝中間の30年。
比較表
一般定期借地権：期間50年以上、目的不問、方式書面
事業用定期借地権：期間10-50年、目的事業用、方式公正証書
建物譲渡特約付：期間30年以上、目的不問、方式書面、建物譲渡特約必須
05試験テクニック
出題頻度
定期借地権は毎年または隔年で出題される頻出論点。3類型の要件比較は必須知識。
重要度
A:最重要。借地借家法の中核的論点であり、実務でも重要性が高く、試験でも頻出。
出題パターン
- 3類型の要件の組み合わせ問題
- 一時使用目的との判別問題
- 期間の上限・下限を問う問題
解法・消去法
期間の数字に注目。50年以上→一般定期、30年以上→譲渡特約、10-50年→事業用。期間が要件を満たさなければその類型は不可と判断。
時間戦略
定期借地権の3類型の要件表を瞬時に想起できるよう整理しておく。本問は2分以内で解答可能。期間と方式を確認すれば解ける。
06実務応用
実務シナリオ
マンション分譲業者が土地を借りて期間50年の定期借地権付きマンションを建設・分譲する場合。期間満了後は土地が返還され、建物は解体または貸主に譲渡される。投資用不動産として明確な期間設定が可能。
実務への影響
定期借地権により、土地所有者は確実に土地を回収できるため、土地活用の選択肢が拡大。借主も明確な期間内で事業計画を立てられる。住宅メーカーの商品開発にも影響。
ケーススタディ
コンビニエンスストアが20年契約で土地を借りる場合。事業用定期借地権を活用すれば、期間満了で確実に土地を返還。公正証書での契約が必要。居住用ではこの制度を使えない点に注意。
業界関連性
不動産デベロッパー、住宅メーカー、テナント企業にとって重要。定期借地権付き住宅、商業施設の企画・販売に直結する知識。
ニュース連動
都市部での土地有効活用、相続税対策としての定期借地権活用が注目。高齢化社会での住み替え促進制度としても議論されている。
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