平成7年(1995)本試験
問16表題部所有者の「変更登記」と相続人による「所有権保存登記」の使い分け。相続人は保存登記を行う。
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
新築建物の表題登記名義人が死亡した場合、相続人は所有権保存登記を申請できるか、また売買契約後の相続における登記手続きの正誤を問う問題。
Ａが一戸建ての建物を新築して建物の表題登記をし、これをＢに売却したが、その後にＡが死亡し、Ｃが相続した。この場合の登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1Ｃは、申請情報と併せて相続を証する情報を提供して、建物の表題部所有者をＣとする変更の登記を申請することができる。
- 2Ｂは、申請情報と併せてＣの承諾を証する情報を提供して、建物の表題部所有者をＢとする変更の登記を申請することができる。
- 3Ｃは、申請情報と併せて相続を証する情報を提供して、Ｃ名義の所有権の保存の登記を申請することができる。
- 4Ｂは、申請情報と併せてＣの承諾を証する情報を提供して、Ｂ名義の所有権の保存の登記を申請することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
表題部所有者の「変更登記」と相続人による「所有権保存登記」の使い分け。相続人は保存登記を行う。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
新築建物の表題登記名義人が死亡した場合、相続人は所有権保存登記を申請できるか、また売買契約後の相続における登記手続きの正誤を問う問題…
03
知識背景
この問題は、新築建物の登記において、表題登記名義人（建物を建てた者）が所有権保存登記を行う前に死亡した場合の手続きを扱う。相続人が表…
04
覚え方
表題部主が死んだら、相続人は『保存』登記。変更登記は名前の変更だけ。
05
試験のコツ
表題部所有者と相続人の関係
・売買契約後の登記前の相続
・所有権保存登記の申請権者
06
実務での見え方
親が家を建てて表題登記を行ったが、所有権保存登記をする前に亡くなった場合、子が相続人として保存登記を行い、その後家を買う人へ所有権移…
07
よくある間違い
{"mistake":"相続人が「表題部所有者の変更登記」を行えると誤解する。","why_wrong":"変更登記は同一人の氏名変…
02深度分析
要約
新築建物の表題登記名義人が死亡した場合、相続人は所有権保存登記を申請できるか、また売買契約後の相続における登記手続きの正誤を問う問題。
法的根拠
不動産登記法第74条（表題部所有者による所有権の保存の登記）不動産登記法第56条（表題部所有者の変更の登記）民法第882条（相続の開始）
論理の流れ
Aは表題登記名義人である。Aが死亡しCが相続した場合、CはAの表題部所有者としての地位（所有権保存登記申請権）を承継する。したがって、Cは相続を証する情報を提供して、C名義の所有権保存登記を申請することができる。選択肢1の「表題部所有者の変更登記」は、表題部所有者の氏名変更等の場合の手続きであり、相続による所有権の取得を登記する手続きとしては適切ではない。Bへの売買は未登記であるため、Bは表題部所有者ではなく、登記申請権を有しない。
重要な区別
表題部所有者の「変更登記」と相続人による「所有権保存登記」の使い分け。相続人は保存登記を行う。
各選択肢のポイント
- 相続人は所有権保存登記を申請すべきであり、表題部所有者の変更登記は手続きとして不適切。
- Bは表題部所有者ではないため、表題部所有者の変更登記を申請することはできない。
- 相続人は表題部所有者の地位を承継し、所有権保存登記の申請権を有するため正しい。
- Bは表題部所有者ではないため、所有権保存登記を申請することはできない。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、新築建物の登記において、表題登記名義人（建物を建てた者）が所有権保存登記を行う前に死亡した場合の手続きを扱う。相続人が表題部所有者の地位を承継して登記申請を行う権利を有するかどうかが論点となる。
歴史的背景
不動産登記法は2004年に大幅改正されたが、表題部所有者とその相続人の取扱いに関する基本原則は変わっていない。古い問題だが登記法の基礎を理解する上で重要。
関連法令
不動産登記法民法（相続編）不動産登記令
体系的位置づけ
宅建試験の「権利関係」分野における「不動産登記法」の基礎論点。登記手続きの主体（誰が申請できるか）を問う頻出分野。
前提知識
表題登記と権利登記の違い、表題部所有者の定義、所有権保存登記の申請権者に関する知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
表題部主が死んだら、相続人は『保存』登記。変更登記は名前の変更だけ。
ビジュアル描写
A（建てた人）が死亡→C（相続人）がAの立場に立って「保存登記」の申請書を出すイメージ。B（買った人）は横で待っている。
重要公式
相続人＝表題部所有者の地位を承継＝所有権保存登記申請権あり
関連連想
相続は『地位の承継』。建てた人の権利をそのまま引き継ぐので、建てた人がするのと同じ『保存登記』をする。
比較表
表題部所有者本人：保存登記可。相続人：保存登記可（地位承継）。買主（未登記）：保存登記不可。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回（基礎論点として繰り返し出題される）
重要度
B:重要（登記手続きの基本として押さえるべき）
出題パターン
- 表題部所有者と相続人の関係
- 売買契約後の登記前の相続
- 所有権保存登記の申請権者
解法・消去法
Bは表題部所有者でないので2と4は即削除。残りは相続人の手続きとして「保存登記」が正解と知っていれば1を消去できる。
時間戦略
表題部所有者でない選択肢（Bなど）は即座に消去し、相続人の手続き（保存か変更か）を判断する。
06実務応用
実務シナリオ
親が家を建てて表題登記を行ったが、所有権保存登記をする前に亡くなった場合、子が相続人として保存登記を行い、その後家を買う人へ所有権移転登記を行う実務。
実務への影響
正しい手続きを知らないと、不動産の名義変更が進まず、売買や融資の障害となる。
ケーススタディ
注文住宅を建てた施主が引き渡し前に死亡した事例。相続人が保存登記を行わないと、建物の所有権が不明確になり、抵当権設定等ができない。
業界関連性
不動産取引における登記手続きの代行業務において必須の知識。
ニュース連動
相続登記の申請義務化（2024年4月施行）により、相続人による登記手続きの重要性が増している。
07よくある間違い
相続人が「表題部所有者の変更登記」を行えると誤解する。
なぜ間違えるか:変更登記は同一人の氏名変更等に用いられ、相続による権利移転の登記としては不適切だから。
正しい理解:「相続＝地位承継＝保存登記」とセットで覚える。変更登記は「名前が変わった」場合と区別する。
売買契約を結んだ買主Bが、直接保存登記できると考える。
なぜ間違えるか:所有権保存登記は表題部所有者（またはその相続人）にしか申請権がないから。
正しい理解:保存登記の申請権者は「表題部所有者」に限定されていることを強く意識する。
売買契約があれば登記よりも実体関係が優先されると考える。
なぜ間違えるか:登記手続きには厳格な形式的要件（申請権者）があり、実体関係だけでは申請できないから。
正しい理解:「登記手続き＝申請権者が誰か」を常に確認する癖をつける。
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