問29

税・その他不動産鑑定評価基準過去問

この問題の全体像

不動産鑑定評価の三手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の併用原則と、取引事例比較法の具体的な手順に関する正誤を判定する問題です。

平成13年問29税・その他

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか１つを適用することが原則である。
2取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。
3収益還元法は、学校、公園等公共又は公益の目的に供されている不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。
4賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。

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POINT

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深度分析

不動産鑑定評価の三手法（原価法・取引事例比較法・収益還元法）の併用原則と、取引事例比較法の具体的な手順に関する正誤を判定する問題です…

知識背景

不動産の価格は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を総合的に活用して求められます。これを三方式併用の原則と呼び、鑑定評価の基…

覚え方

「三つとも使え」で三手法併用を覚える。「取引は事情と時点を直せ」で比較法の手順を連想。

試験のコツ

三手法の併用の有無・各手法の定義・適用対象の誤り

実務での見え方

銀行が住宅ローンの審査で担保価値を評価する際、近隣の成約事例（取引事例比較法）を重視して金額を決定します。

よくある間違い

{"mistake":"三手法のうち一つだけを選んで適用すればよいと考える。","why_wrong":"教科書に「併用が原則」と明…

02深度分析

要約

法的根拠

不動産鑑定評価基準第1章不動産の鑑定評価に関する法律第2条不動産鑑定評価基準第3章価格を求める手法

論理の流れ

選択肢1は三手法の併用が原則であるため誤り。選択肢3は公益施設等への収益還元法適用は困難なため誤り。選択肢4は支払賃料の定義が不適切。選択肢2は取引事例比較法の手順（事例収集・事情補正・時点修正・要因比較）を正確に記述しており正解です。

重要な区別

三手法は「いずれか一つ」ではなく「原則として併用」すること。取引事例比較法の手順を正確に覚えているか。

各選択肢のポイント

03知識背景

テーマ概要

不動産の価格は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の三手法を総合的に活用して求められます。これを三方式併用の原則と呼び、鑑定評価の基本となります。

歴史的背景

戦後の不動産価格統制解除後、適正な価格形成のために不動産鑑定評価基準が設けられ、米国の理論を取り入れつつ日本の実情に合わせて整備されました。

論点「不動産鑑定評価基準」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。

さあ、はじめよう

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