平成21年(2009)本試験
問42
業務上の規制過去問
この問題の全体像
この問題は、事務所以外の業務場所（案内所、展示場等）における標識の掲示内容および専任宅建士の設置要件に関する知識を問うものです。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、契約行為等とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換の契約（予約を含む。）若しくは宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介の契約を締結し、又はこれらの契約の申込みを受けることをいう。
- 1宅地建物取引業者が一団の宅地の分譲を行う案内所において契約行為等を行う場合、当該案内所には国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
- 2他の宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅地建物取引業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、事務所以外の継続的に業務を行うことができる施設を有する場所においては、契約行為等を行わない場合であっても、専任の宅地建物取引士を１人以上置くとともに国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。
- 4宅地建物取引業者は、業務に関して展示会を実施し、当該展示会場において契約行為等を行おうとする場合、当該展示会場の従業者数５人に対して１人以上の割合となる数の専任の宅地建物取引士を置かなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、事務所以外の業務場所（案内所、展示場等）における標識の掲示内容および専任宅建士の設置要件に関する知識を問うものです。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、事務所以外の業務場所（案内所、展示場等）における標識の掲示内容および専任宅建士の設置要件に関する知識を問うものです。
03
知識背景
宅建業者が業務を行う場所は、本店・支店などの「事務所」と、現場に設置される「案内所」や「展示場」に分類され、それぞれ異なる規制が適用…
04
覚え方
案内所は「案（あん）」の字で「１人」。事務所は「５人に１人」。代理の看板は「売主」の名前。
05
試験のコツ
案内所と事務所の宅建士数の混同
・代理の場合の標識記載事項（売主名か業者名か）
・報酬額の掲示場所（事務所か否か）
06
実務での見え方
新築分譲マンションのモデルルームを開設し、契約を行う場合の対応。
02深度分析
要約
この問題は、事務所以外の業務場所（案内所、展示場等）における標識の掲示内容および専任宅建士の設置要件に関する知識を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第15条（事務所等の定義）宅地建物取引業法第15条の2（専任の宅地建物取引士）宅地建物取引業法第18条（標識の掲示）宅地建物取引業法第50条（報酬の額の掲示）
論理の流れ
まず、各選択肢の場所が「事務所」「案内所」「展示場」のいずれに該当するかを特定します。次に、それぞれの場所における「専任宅建士の数」のルール（事務所は5人に1人、案内所は1人以上）と「標識の記載内容」（代理の場合は売主名）を照合します。最後に、報酬額の掲示が義務付けられるのは事務所のみであることを確認し、選択肢2が正解であると導きます。
重要な区別
事務所（5人に1人の宅建士、報酬額掲示あり）と案内所（宅建士1人以上、報酬額掲示なし）の違い、および代理の標識は売主名を記載すること。
各選択肢のポイント
- 報酬の額を掲示しなければならないのは事務所だけであり、案内所には掲示義務はないため誤り。
- 他の業者の分譲媒介を行う案内所（代理）の標識には、売主の商号や免許証番号等を記載する必要があるため正しい。
- 契約行為を行わない場所（単なる問合せ窓口等）には、専任宅建士の設置義務は発生しないため誤り。
- 契約を行う展示会場は案内所とみなされ、宅建士は1人以上置けばよく、5人に1人の人数比規定は適用されないため誤り。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が業務を行う場所は、本店・支店などの「事務所」と、現場に設置される「案内所」や「展示場」に分類され、それぞれ異なる規制が適用されます。特に、宅建士の配置数や標識の記載内容、報酬額の掲示有無など、場所の性質ごとに細かく定められており、消費者保護の観点から重要とされています。
歴史的背景
宅建業法制定当初より事務所の規制はありましたが、分譲販売の増加に伴い、現場案内所等でのトラブルを防ぐために、事務所以外の施設に関する規制が徐々に整備・強化されてきました。
関連法令
宅地建物取引業法施行規則第6条の2（標識への記載事項）宅地建物取引業法施行規則第13条（専任の宅建取引士の数）
体系的位置づけ
「宅建業法」の「業務上の規制」分野における「事務所等の管理」に関する核心的な項目です。
前提知識
「事務所」「案内所」「展示場」の定義の違い、および「専任宅建士」と「成年者である従業者」の違いを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
案内所は「案（あん）」の字で「１人」。事務所は「５人に１人」。代理の看板は「売主」の名前。
ビジュアル描写
モデルルームを想像。契約するなら「案内所」の看板と宅建士１名。ただ見るだけなら「展示場」で看板のみ。
重要公式
案内所の宅建士＝１名以上。事務所の宅建士＝従業員数÷５（端数切り上げ）。
関連連想
「案内」＝「案内人」＝「１人」と連想させる。
比較表
事務所：宅建士5人に1人、報酬額掲示あり。案内所：宅建士1人以上、報酬額掲示なし。展示場：契約なしなら宅建士不要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ紛らわしい論点の組み合わせが多いため。
出題パターン
- 案内所と事務所の宅建士数の混同
- 代理の場合の標識記載事項（売主名か業者名か）
- 報酬額の掲示場所（事務所か否か）
解法・消去法
「案内所」で「5人に1人」や「報酬額」のキーワードがあれば即消去できる。
時間戦略
宅建士の人数比（5人に1人）が出てきたら即座に疑う。案内所のルールと照合して素早く判断する。
06実務応用
実務シナリオ
新築分譲マンションのモデルルームを開設し、契約を行う場合の対応。
実務への影響
規制を守らない場合、指示処分や業務停止処分の対象となるリスクがある。
ケーススタディ
契約を行うつもりがない展示場で、顧客から強く求められてその場で契約した場合、宅建士不在であれば違法となる。
業界関連性
現場の営業所運営において必須の実務知識。
ニュース連動
悪質な訪問販売や不当な表示規制との関連性も意識される。
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