問40

業務上の規制過去問

この問題の全体像

宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」に関する出題。手付貸付けの禁止、預り金の返還義務、手付金額の制限（20%ルール）、瑕疵担保責任の特約制限の知識を問う。

平成21年問40

宅地建物取引業者Ａが行う建物の売買又は売買の媒介に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。

1Ａは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買契約は成立しなかった。
2建物の売買の媒介に際し、買主から売買契約の申込みを撤回する旨の申出があったが、Ａは、申込みの際に受領した預り金を既に売主に交付していたため、買主に返還しなかった。
3Ａは、自ら売主となる建物（代金5,000万円）の売買に際し、あらかじめ買主の承諾を得た上で、代金の30％に当たる1,500万円の手付金を受領した。
4Ａは、自ら売主として行う中古建物の売買に際し、当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について、ＢがＡに通知すべき期間を引渡しの日から２年間とする特約をした。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」に関する出題。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

宅建業者が自ら売主となる場合の「8種制限」に関する出題。手付貸付けの禁止、預り金の返還義務、手付金額の制限（20%ルール）、瑕疵担保…

知識背景

宅建業者が自ら売主となる売買において、業者の有利な立場を利用して買主を不当に害さないよう設けられた8つの規制群。手付金額の制限や瑕疵…

覚え方

「8種は自売主、手付2割、瑕疵2年、クーリングオフ8日」

試験のコツ

手付金の計算問題・瑕疵担保期間の「新築」と「中古」の違い・手付貸付けの可否

実務での見え方

中古マンションの売買契約時に、宅建業者が「瑕疵担保期間は1年です」と提案した場合、これは法違反となるため、契約書を修正する必要がある…

よくある間違い

{"mistake":"「買主の承諾があれば手付金は30%でも良い」と誤解している。","why_wrong":"宅建業法39条は強…

02深度分析

要約

法的根拠

宅建業法第47条（不当な勧誘等の禁止）宅建業法第49条（預り金等の返還）宅建業法第39条（手付金等の額の制限等）宅建業法第40条（瑕疵担保責任の特約の制限）

論理の流れ

選択肢1は手付貸付けにより契約締結を勧誘しているため宅建業法47条違反。選択肢2は申込みの撤回があった際に預り金を返還しないため49条違反。選択肢3は代金の30%の手付を受領しており、20%を超えるため39条違反。選択肢4は中古建物について引渡しから2年間の特約をしており、宅建業法40条で認められる期間（2年以上）のため適法。

重要な区別

「8種制限」が適用される「自ら売主」の場合と、媒介の場合の区別、および手付金の20%ルールと瑕疵担保期間の2年ルールの適用可否。

各選択肢のポイント

手付金の貸付けは、契約の成立を誘引する行為として宅建業法47条で禁止されている。
申込みの撤回があった場合、宅建業法49条により、業者は遅滞なく預り金を返還しなければならない。
宅建業法39条により、手付金の額は代金の20%を超えてはならない。買主の承諾があっても無効。
宅建業法40条により、中古物件の瑕疵担保期間は2年以上とする特約であれば有効である。

03知識背景

テーマ概要

宅建業者が自ら売主となる売買において、業者の有利な立場を利用して買主を不当に害さないよう設けられた8つの規制群。手付金額の制限や瑕疵担保責任の特約制限などが含まれる。

歴史的背景

消費者保護の観点から、宅建業者の知識や情報量の優位性による不利益を是正するために設けられた制度。

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