平成21年(2009)本試験
問39
手付過去問
この問題の全体像
この問題は、未完成物件の売買における手付金等の保全措置（宅建業法41条）と手付金の額の制限（同法39条）、および手付解除権（民法557条）の正確な理解を問うものです。
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金5,000万円）を締結した。当該建物についてＢが所有権の登記をしていない場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Ｂから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Ａは理由なくこれを拒んだ。
- 2Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Ｂから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめＢからの書面による承諾を得ていた。
- 3Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。
- 4Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから2,000万円を手付金として受領した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、未完成物件の売買における手付金等の保全措置（宅建業法41条）と手付金の額の制限（同法39条）、および手付解除権（民法557条）の正確な理解を問うものです。
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02
深度分析
この問題は、未完成物件の売買における手付金等の保全措置（宅建業法41条）と手付金の額の制限（同法39条）、および手付解除権（民法55…
03
知識背景
8種制限の中でも特に資金決済に関する安全措置。未完成物件はリスクが高いため、完成物件より厳しい規制（5%基準）が設けられており、手付…
04
覚え方
工事前は5%、工事後は10%。手付金は2割まで。保全は必須で合意免除は不可。
05
試験のコツ
保全措置の要否判定計算
・手付金上限（20%）超過の有無
・手付解除権の行使タイミング
06
実務での見え方
マンション購入時、売主業者から手付金として金額を提示された際、その金額が適正か、保全措置が講じられているか確認する実務。
07
よくある間違い
{"mistake":"未完成物件の基準（5%）と完成物件の基準（10%）を混同する。","why_wrong":"どちらが厳しいか…
02深度分析
要約
この問題は、未完成物件の売買における手付金等の保全措置（宅建業法41条）と手付金の額の制限（同法39条）、および手付解除権（民法557条）の正確な理解を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第39条宅地建物取引業法第41条民法第557条
論理の流れ
代金5,000万円の未完成物件における保全措置不要な額は、1,000万円以下または5%（250万円）以下のいずれか低い方である。したがって500万円を受領するには保全措置が必要。また手付金上限は代金の20%（1,000万円）。選択肢1は履行着手前の解除拒否、2は承諾による免除、4は20%超過でいずれも違反。3は保全措置済みで受領額も適正なため正解。
重要な区別
未完成物件（5%または1,000万円）と完成物件（10%または1,000万円）の保全措置基準の違い、および手付金20%上限の適用を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 履行の着手前に相手方が手付放棄で解除を申し入れた場合、理由なく拒否することはできない。
- 手付金等の保全措置は強行規定であり、買主の書面による承諾があっても免除することはできない。
- 500万円は保全対象だが措置済みであり、その後の中間金受領も適法に行われているため違反しない。
- 手付金の額は代金の20%（1,000万円）が上限であるため、2,000万円の受領は制限超過で違反。
03知識背景
テーマ概要
8種制限の中でも特に資金決済に関する安全措置。未完成物件はリスクが高いため、完成物件より厳しい規制（5%基準）が設けられており、手付金の額の制限と併せて出題される重要分野です。
歴史的背景
昭和年代の不動産不況によるデベロッパー倒産と、それに伴う買主の被害（手付金の返還不能）を防ぐために、消費者保護の観点から強化された制度です。
関連法令
宅地建物取引業法第41条の2宅地建物取引業法第42条宅地建物取引業法第42条の2
体系的位置づけ
宅建試験の「8種制限」分野における最重要論点の一つ。計算問題や正誤判定問題として毎年のように出題される核心部分です。
前提知識
「手付金」と「中間金」の定義、未完成物件と完成物件の区別、履行の着手の定義、および8種制限が適用される「自ら売主」かつ「買主が非業者」の場合であることの理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
工事前は5%、工事後は10%。手付金は2割まで。保全は必須で合意免除は不可。
ビジュアル描写
建設中の現場写真を思い浮かべる。足場がある間（未完成）は危ないから5%しか手付金をもらえないイメージで覚える。
重要公式
保全措置不要額＝min(1,000万円, 5% or 10%)。手付金上限＝代金額×20%。
関連連想
「工事中＝危険＝基準厳しい（5%）」で連想記憶する。
比較表
未完成物件：保全不要額＝min(1,000万円, 5%)。完成物件：保全不要額＝min(1,000万円, 10%)。未完成の方が基準が厳しい。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。8種制限の核であり、計算ミスをすると失点につながる。
出題パターン
- 保全措置の要否判定計算
- 手付金上限（20%）超過の有無
- 手付解除権の行使タイミング
解法・消去法
「承諾を得ていた」「書面で交付した」といっても、強行規定違反なら×と即断る。20%超過も即座に消去できる。
時間戦略
まず5%と10%の計算を即座に行い、該当する選択肢を絞り込むことで時間を短縮する。
06実務応用
実務シナリオ
マンション購入時、売主業者から手付金として金額を提示された際、その金額が適正か、保全措置が講じられているか確認する実務。
実務への影響
開発業者が倒産しても、買主は手付金等の返還を受けられるため、安心して取引できる環境を担保している。
ケーススタディ
デベロッパー倒産時、保全措置（保証書等）があれば、金融機関から手付金が返還された事例がある。
業界関連性
新築分譲ビジネスにおいて、信頼性を担保するための不可欠なスキームとなっている。
ニュース連動
近年の建設費高騰によるデベロッパー経営悪化のニュースと連動し、リスク管理の重要性が増している。
07よくある間違い
未完成物件の基準（5%）と完成物件の基準（10%）を混同する。
なぜ間違えるか:どちらが厳しいかを整理せず、単に「10%」と覚えているため。
正しい理解:「工事前＝5%、工事後＝10%」とセットで暗記し、リスクの高さとリンクさせる。
買主の承諾があれば保全措置が不要になると誤解する。
なぜ間違えるか:民法原則（契約自由）と宅建業法（強行規定）の区別がついていない。
正しい理解:「買主が『いいよ』と言ってもダメなルール」と認識する。
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