問7「中間金の支払い（買主の履行）」と「売主の履行の着手」を明確に区別し、解除権消滅のタイミングを正確に把握すること。

手付過去問

この問題の全体像

この問題は、手付の性質（解約手付）と、契約解除権が消滅する「履行の着手」の定義、および債務不履行による損害賠償との違いを問う問題です。

平成4年問7

不動産の売買契約における手付に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1当該契約が宅地建物取引業者の媒介によるものであるときは、契約に別段の定めがあっても、手付は解約手付となる。
2解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じない。
3買主が手付を交付した後、契約に基づいて中間金の支払いを済ませた場合でも、契約に別段の定めがなく、売主が履行に着手していなければ、買主は、手付を放棄して、当該契約を解除することができる。
4買主が手付を交付した後、売主の責めに帰すべき事由により売主の債務が履行不能となった場合において、損害賠償額について契約に別段の定めがないときは、その額は手付の倍額とされる。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

「中間金の支払い（買主の履行）」と「売主の履行の着手」を明確に区別し、解除権消滅のタイミングを正確に把握すること。

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深度分析

この問題は、手付の性質（解約手付）と、契約解除権が消滅する「履行の着手」の定義、および債務不履行による損害賠償との違いを問う問題です…

知識背景

手付には、契約成立の証拠となる「証約手付」、契約解除権を留保する「解約手付」、違約罰としての「違約手付」がある。民法557条は解約手…

覚え方

手付放棄で解約、相手着手まで有効。

試験のコツ

「履行の着手」の具体例が問われる・「手付倍額」と「損害賠償」の混同・中間金支払いによる解除権の消滅有無

実務での見え方

買主が手付と中間金を支払った後、ローン審査が落ちた。売主がまだ物件の修繕や引き渡し準備をしていなければ、買主は手付を放棄して契約解除…

よくある間違い

{"mistake":"中間金を支払うと解約できなくなると勘違いする。","why_wrong":"自分が履行したら解除権がなくなる…

02深度分析

要約

法的根拠

民法557条（解約手付）民法415条（債務不履行による損害賠償）民法545条（解除の効果）

論理の流れ

選択肢1は当事者間の特約が優先されるため誤り。選択肢2は同時成立が要件ではないため誤り。選択肢3は中間金支払いは買主の履行に過ぎず、売主が着手していなければ解除権は消滅しないため正しい。選択肢4は履行不能による損害賠償は実際の損害額であり、手付倍額に限定されないため誤り。

重要な区別

「中間金の支払い（買主の履行）」と「売主の履行の着手」を明確に区別し、解除権消滅のタイミングを正確に把握すること。

各選択肢のポイント

03知識背景

テーマ概要

手付には、契約成立の証拠となる「証約手付」、契約解除権を留保する「解約手付」、違約罰としての「違約手付」がある。民法557条は解約手付について規定し、相手方が履行に着手するまでであれば、手付を放棄または倍返しして契約を解除できる権利を認めている。

歴史的背景

手付制度はローマ法の「arrha poenae」に由来する。日本の民法は、当事者間の簡易な契約解消手段としてこれを採用し、無過失による契約解除（解約手付）を認めている。

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