平成22年(2010)本試験
問34
媒介契約書・重要事項説明書・契約書面過去問
この問題の全体像
この問題は、37条書面（契約書面）の記載事項と35条書面（重要事項説明書）の記載事項の違い、特に金銭授受、損害賠償額、ローン特約の取り扱いを問うものです。
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合、借賃以外に金銭の授受があるときは、その額及び授受の目的について、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記載しているのであれば、法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に記載する必要はない。
- 2宅地建物取引業者が区分所有建物の貸借の媒介を行う場合、損害賠償額の予定又は違約金に関する特約の内容について、37条書面に記載する必要はないが、売買の媒介を行う場合は、当該内容について37条書面に記載する必要がある。
- 3土地付建物の売買契約において、買主が金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、当該売買の媒介を行う宅地建物取引業者は、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。
- 4宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者でないＢから建物の売却の依頼を受け、ＡとＢとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａが探索した相手方以外の者とＢとの間で売買契約を締結したときの措置について、ＡとＢとの間で取り決めがなければ、Ａは法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、37条書面（契約書面）の記載事項と35条書面（重要事項説明書）の記載事項の違い、特に金銭授受、損害賠償額、ローン特約の取り扱いを問うものです。
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02
深度分析
この問題は、37条書面（契約書面）の記載事項と35条書面（重要事項説明書）の記載事項の違い、特に金銭授受、損害賠償額、ローン特約の取…
03
知識背景
37条書面は、契約が成立した際に取引の当事者に交付される書面です。取引内容を確定させ、後々の紛争を防ぐための合意内容を記載します。3…
04
覚え方
37（サナ）は契約の「サ」イン。金銭とペナルティは絶対記載。
05
試験のコツ
35条と37条のどちらに記載が必要かを問う問題
・売買と貸借で記載事項が異なるものを問う問題
・業者が関与しない事項（ローンあっせん…
06
実務での見え方
賃貸契約の仲介において、敷金・礼金以外に手付金を受領する場合、その金額と目的を37条書面に明記しないと、後日「何の支払いかわからない…
07
よくある間違い
{"mistake":"貸借の媒介では損害賠償額の予定を37条書面に記載しなくてよいと誤解する。","why_wrong":"35条…
02深度分析
要約
この問題は、37条書面（契約書面）の記載事項と35条書面（重要事項説明書）の記載事項の違い、特に金銭授受、損害賠償額、ローン特約の取り扱いを問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法施行規則第17条の2宅地建物取引業法第34条の2第1項
論理の流れ
選択肢1は金銭授受は37条書面にも必須記載事項であるため誤り。選択肢2は損害賠償額の予定は貸借でも37条書面への記載が必要なため誤り。選択肢3はローン不成立時の解除特約は、業者があっせんしなくても37条書面への記載が必要であり正しい。選択肢4は専属専任媒介契約の書面には、自己発見者以外と契約した場合の措置を記載する必要があるため誤り。
重要な区別
35条書面は「契約前」の説明事項、37条書面は「契約成立時」の合意内容確認。損害賠償は35条は売買のみ、37条は売買・貸借ともに必要。
各選択肢のポイント
- 金銭の授受は、35条書面だけでなく37条書面にも必ず記載が必要である。
- 損害賠償額の予定は、貸借の媒介の場合でも37条書面への記載が必要である。
- ローン不成立時の解除特約は、業者があっせんするか否かにかかわらず37条書面の必要的記載事項である。
- 34条の2書面には、自己の発見した者以外と契約した場合の措置を記載する必要がある。
03知識背景
テーマ概要
37条書面は、契約が成立した際に取引の当事者に交付される書面です。取引内容を確定させ、後々の紛争を防ぐための合意内容を記載します。35条書面よりも記載事項が少ないのが特徴ですが、金銭や解除に関する事項は重要です。
歴史的背景
宅建業法の制定以来、35条と37条の役割分担は明確にされていますが、平成12年の改正などで記載事項の見直しが行われており、その違いが頻繁に出題されています。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条民法第541条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「契約締結時期の規制」の分野に位置し、実務的な知識が問われる重要パートです。
前提知識
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の違い、およびそれぞれの記載事項（特に売買と貸借での違い）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
37（サナ）は契約の「サ」イン。金銭とペナルティは絶対記載。
ビジュアル描写
契約書（37条）には金額とペナルティ（損害賠償）が大きく印字されているイメージを思い描く。
重要公式
37条 = 金銭 + 損害賠償 + ローン特約 + 契約解除
関連連想
「37」→「みな（皆）記載」。金銭の授受は皆記載する。
比較表
35条：注意喚起（売買のみ損害賠償）。37条：合意確認（売買・貸借とも損害賠償）。金銭授受は両方必須。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点です。
重要度
A:最重要。35条と37条の区別は合格の必須条件。
出題パターン
- 35条と37条のどちらに記載が必要かを問う問題
- 売買と貸借で記載事項が異なるものを問う問題
- 業者が関与しない事項（ローンあっせん等）の記載要否
解法・消去法
「37条書面に記載不要」という選択肢は、金銭や損害賠償に関しては怪しいと疑う。
時間戦略
知識が定着していれば即答可能。迷ったら「金銭」や「損害賠償」のキーワードで判断する。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸契約の仲介において、敷金・礼金以外に手付金を受領する場合、その金額と目的を37条書面に明記しないと、後日「何の支払いかわからない」というトラブルになる。
実務への影響
契約内容の証拠となり、後々の紛争（解約料や違約金の請求等）を防ぐ重要な役割を果たす。
ケーススタディ
ローン特約を37条書面に記載忘れしたため、買主がローン不成立になった際に手付金の返還を拒否され、訴訟になった事例がある。
業界関連性
不動産取引の安全性と信頼性を担保するための、業者にとって最も基本的な義務の一つ。
ニュース連動
消費者庁の不当契約等の相談において、説明不足や書面不備によるトラブルが常に上位に来ている。
07よくある間違い
貸借の媒介では損害賠償額の予定を37条書面に記載しなくてよいと誤解する。
なぜ間違えるか:35条書面では売買のみ必要なため、これと混同してしまう。
正しい理解:「35条は売買だけ、37条は両方」とセットで覚える。
業者がローンあっせんをしない場合、ローン特約を37条書面に書かなくてよいと考える。
なぜ間違えるか:35条の重要事項説明における「あっせんする場合」の規定と混同する。
正しい理解:「特約があるなら書面に残す（37条）」とイメージする。
金銭の授受があれば35条に書けば十分だと考える。
なぜ間違えるか:35条と37条の役割（説明と確認）の違いを理解していない。
正しい理解:金銭＝35条と37条の両方と覚える。
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