平成22年(2010)本試験
問33
媒介契約過去問
この問題の全体像
この問題の核心は、媒介契約（専任・一般）の有効期間の制限、および宅建業法第34条の2に基づく媒介契約書面の記載事項と記名押印義務の有無についての正誤判定です。
宅地建物取引業者Ａが、Ｂから自己所有の宅地の売買の媒介を依頼された場合における当該媒介に係る契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、Ｂとの間で専任媒介契約を締結したときは、宅地建物取引士に法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。
- 2Ａは、Ｂとの間で有効期間を２月とする専任媒介契約を締結した場合、Ｂの申出により契約を更新するときは、更新する媒介契約の有効期間は当初の有効期間を超えてはならない。
- 3Ａは、Ｂとの間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結する際、Ｂから媒介契約の有効期間を６月とする旨の申出があったとしても、当該媒介契約において３月を超える有効期間を定めてはならない。
- 4Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をＢに口頭で述べたとしても、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に当該価額を記載しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題の核心は、媒介契約（専任・一般）の有効期間の制限、および宅建業法第34条の2に基づく媒介契約書面の記載事項と記名押印義務の有無についての正誤判定です。
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02
深度分析
この問題の核心は、媒介契約（専任・一般）の有効期間の制限、および宅建業法第34条の2に基づく媒介契約書面の記載事項と記名押印義務の有…
03
知識背景
宅建業法における媒介契約は、依頼者と業者間の契約形態により専任、専任専属、一般の3種類に分類され、それぞれに業務義務（物件指定、価格…
04
覚え方
「媒介期間は専任（3）月、一般は自由。価額は必ず書面へ」
05
試験のコツ
有効期間の制限（3月ルール）
・書面交付時期
・専任媒介契約特有の義務（指定流通機構への登録、価格評価）
06
実務での見え方
売主が「早く売りたいから複数の業者に頼みたい」と言った場合、一般媒介契約を提案するが、その際に期間制限がないことを説明して契約を結ぶ…
07
よくある間違い
{"mistake":"専任媒介契約の更新期間を「当初の期間を超えてはならない」と勘違いする。","why_wrong":"更新ごと…
02深度分析
要約
この問題の核心は、媒介契約（専任・一般）の有効期間の制限、および宅建業法第34条の2に基づく媒介契約書面の記載事項と記名押印義務の有無についての正誤判定です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約に関する書面の交付）宅地建物取引業法第34条の2第2項（有効期間の制限）宅地建物取引業法施行規則第15条の6（媒介契約書面の記載事項）
論理の流れ
選択肢1は、媒介契約書への宅建士の記名押印義務は条文にないため誤り。選択肢2は、専任媒介契約の更新時の有効期間は当初期間に縛られず3月以内であればよいため誤り。選択肢3は、一般媒介契約には有効期間の制限がないため誤り。選択肢4は、売買すべき価額は媒介契約書面の必要的記載事項であり、口頭で伝えた場合でも記載が必要であるため正しい。
重要な区別
専任媒介契約（3月以内の期間制限あり）と一般媒介契約（期間の制限なし）の違い、および媒介契約書面（34条の2）と重要事項説明書（35条）の記名押印義務の違い。
各選択肢のポイント
- 媒介契約書（34条の2）への宅建士の記名押印義務は規定されておらず、誤りである。
- 更新時の有効期間は当初期間にかかわらず3月以内であればよく、当初期間を超えることも可能である。
- 一般媒介契約には有効期間の制限（3月以内等）はなく、6月と定めても差し支えない。
- 売買すべき価額は媒介契約書面の必要的記載事項であり、口頭で述べた場合でも必ず記載しなければならない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における媒介契約は、依頼者と業者間の契約形態により専任、専任専属、一般の3種類に分類され、それぞれに業務義務（物件指定、価格評価、報告等）や有効期間の制限が異なります。
歴史的背景
以前は媒介契約書の記載事項が不十分なケースが多かったため、依頼者の保護を強化する観点から、書面交付義務と記載事項の明確化が段階的に整備されました。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法施行規則第15条の6民法第643条（委任）
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」分野における重要な柱であり、不動産取引の初期段階における業者と依頼者の関係性を規定する基礎知識です。
前提知識
専任媒介契約と一般媒介契約の定義、媒介契約書面（34条の2）と重要事項説明書（35条）の違い、および「売買すべき価額」の評価義務の有無を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「媒介期間は専任（3）月、一般は自由。価額は必ず書面へ」
ビジュアル描写
専任は「独占」のイメージで期間が短く制限され、一般は「オープン」のイメージで期間は自由と覚える。
重要公式
専任媒介契約の有効期間 ＝ 3ヶ月以内（更新時も同じ）。
関連連想
「34条の2」の書面は「契約の内容」を示すものと覚え、35条の「重要事項」とは分けて整理する。
比較表
専任媒介：期間3月以内、依頼者は他業者へ依頼不可、価格評価義務あり。一般媒介：期間制限なし、依頼者は他業者へ依頼可、価格評価義務なし。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点です。
重要度
A:最重要。媒介契約の種類と制約は実務でも必須のため頻出です。
出題パターン
- 有効期間の制限（3月ルール）
- 書面交付時期
- 専任媒介契約特有の義務（指定流通機構への登録、価格評価）
解法・消去法
「一般媒介契約」に期間制限や専任義務を課している選択肢は即座に誤りと判断できる。
時間戦略
契約種類と期間制限のセットで即断できるよう、知識が定着していれば30秒以内で解答可能です。
06実務応用
実務シナリオ
売主が「早く売りたいから複数の業者に頼みたい」と言った場合、一般媒介契約を提案するが、その際に期間制限がないことを説明して契約を結ぶ。
実務への影響
契約期間や依頼範囲を明確にしないと、手数料トラブルや二重契約のリスクが高まるため、この法律知識が紛争防止に直結する。
ケーススタディ
専任媒介契約で3ヶ月を超える期間を定めてしまった場合、その期間の定めは無効となり、3ヶ月とみなされるため、契約書の作成には細心の注意が必要である。
業界関連性
不動産仲介業務の開始時点で必ず行われる手続きであり、業者の法令遵守の第一歩となる。
ニュース連動
近年の不動産取引のデジタル化に伴い、媒介契約書の電子交付やオンライン署名に関する議論と関連している。
07よくある間違い
専任媒介契約の更新期間を「当初の期間を超えてはならない」と勘違いする。
なぜ間違えるか:更新ごとに「3ヶ月以内」というルールが適用されることを理解していないため。
正しい理解:「3ヶ月以内」という絶対的な上限数字だけを覚える。
一般媒介契約にも3ヶ月の期間制限があると思い込む。
なぜ間違えるか:専任媒介契約の制限をすべての媒介契約に当てはめてしまっているため。
正しい理解:「専任＝制限あり、一般＝自由」と図式化して覚える。
媒介契約書（34条の2）にも宅建士の記名押印が必要だと混同する。
なぜ間違えるか:重要事項説明書（35条）の要件と混同しているため。
正しい理解:34条の2は「業者が交付」、35条は「宅建士が説明」と役割を分けて覚える。
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