令和4年(2022)本試験
問31
媒介契約過去問
この問題の全体像
媒介契約に関する規定から正しい記述を選ぶ問題。一般媒介契約と専任媒介契約の違い、価額査定費用の請求可否、媒介契約書の記載事項、有効期間の更新等の論点を総合的に問う。正解は選択肢1。
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の土地付建物の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａが、Ｂと一般媒介契約を締結した場合、ＡがＢに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をＢに請求することはできない。
- 2Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約である場合には、専任媒介契約の場合とは異なり、法第34条の２第１項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要はない。
- 3Ａが、Ｂとの間で締結した専任媒介契約については、Ｂからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から３か月を超える内容に定めることができる。
- 4Ａが、当該土地付建物の購入の媒介をＣから依頼され、Ｃとの間で一般媒介契約を締結した場合、Ａは、買主であるＣに対しては、必ずしも法第34条の２第１項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
媒介契約に関する規定から正しい記述を選ぶ問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
媒介契約に関する規定から正しい記述を選ぶ問題。一般媒介契約と専任媒介契約の違い、価額査定費用の請求可否、媒介契約書の記載事項、有効期…
03
知識背景
媒介契約は宅建業者が不動産取引の仲介を行う際に依頼者と締結する契約。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ指定流通…
04
覚え方
「一般も専任も査定費はタダ」で覚える。査定費用請求禁止は全媒介契約共通。有効期間制限は「専任3か月、専属1週間の報告」で区別。
05
試験のコツ
媒介契約の種類別の義務・制限の比較問題
・有効期間と更新に関する規定の正誤判定
・書面の記載事項と交付義務の確認
06
実務での見え方
不動産仲介業務において、媒介契約書を作成する際、査定費用を請求できないことを依頼者に説明する場面で活用。また、有効期間の更新時に3か…
07
よくある間違い
{"mistake":"一般媒介契約では査定費用を請求できると誤解する","why_wrong":"専任媒介契約だけに規定があると勘…
02深度分析
要約
媒介契約に関する規定から正しい記述を選ぶ問題。一般媒介契約と専任媒介契約の違い、価額査定費用の請求可否、媒介契約書の記載事項、有効期間の更新等の論点を総合的に問う。正解は選択肢1。
法的根拠
宅建業法第34条の2第1項宅建業法第34条の2第3項宅建業法第34条の2第12項宅建業法施行規則第16条の12
論理の流れ
まず各選択肢が一般媒介契約か専任媒介契約かを確認。次に宅建業法34条の2の規定を各論点に適用。選択肢1は査定費用の請求禁止規定が媒介契約の種類を問わず適用されることを確認。他の選択肢は記載事項、有効期間、書面交付義務について規定との整合性を検証し誤りと判断。
重要な区別
最も重要な区別は、一般媒介契約と専任媒介契約で規定の適用に違いがある事項と、両者に共通して適用される事項を見分けること。査定費用の請求禁止は全媒介契約に共通。
各選択肢のポイント
- 宅建業法34条の2第1項により、価額査定費用は依頼者に請求できない。これは媒介契約の種類を問わず適用される。
- 一般媒介契約でも売買すべき価額の記載は必要。記載事項は媒介契約の種類に関わらず共通する部分が多い。
- 専任媒介契約の更新後の有効期間も3か月が上限。また、Bからの申出だけではなく当事者間の合意が必要。
- 買主からの媒介依頼でも、34条の2第1項の書面交付義務がある。売主・買主の区別なく適用される。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は宅建業者が不動産取引の仲介を行う際に依頼者と締結する契約。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ指定流通機構への登録義務、有効期間の制限、依頼者からの報告義務等の規定が異なる。
歴史的背景
媒介契約制度は昭和45年の宅建業法改正で導入。その後、消費者保護の観点から専任媒介契約の有効期間制限や指定流通機構への登録制度等が整備され、平成28年改正で専属専任媒介契約が新設された。
関連法令
宅建業法第34条の2宅建業法第34条の3宅建業法施行規則第16条の12宅建業法施行規則第16条の13
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」章に位置づく重要規定。媒介契約は宅建業者の実務の中核であり、試験でも毎年何らかの形で出題される最重要論点の一つ。
前提知識
媒介契約の3種類の定義と特徴、指定流通機構（レインズ）の役割、有効期間の制限、書面交付義務、報告義務の頻度等の基本的事項を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「一般も専任も査定費はタダ」で覚える。査定費用請求禁止は全媒介契約共通。有効期間制限は「専任3か月、専属1週間の報告」で区別。
ビジュアル描写
媒介契約を三角形でイメージ。頂点に専属専任、右底辺に専任、左底辺に一般。上に行くほど制限が強く、保護も手厚い。査定費用禁止は三角形全体を覆う傘。
重要公式
査定費用＝無料（全媒介共通）、有効期間＝3か月上限（専任・専属専任）、報告頻度＝2週／1週（専任／専属専任）
関連連想
「査定」は「無料査定」のCMを連想。テレビCMでも無料と言っているから、法律でも無料と覚える。
比較表
一般媒介：他業者依頼可、登録義務なし、報告義務なし。専任媒介：他業者依頼不可、登録義務あり（7日）、報告義務あり（2週）。専属専任：自己発見不可、登録義務あり（5日）、報告義務あり（1週）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。媒介契約は宅建業法の中でも特に出題頻度が高く、様々な角度から問われる。
重要度
A:最重要。実務で頻繁に扱う分野であり、試験でも確実に得点すべき基本論点。
出題パターン
- 媒介契約の種類別の義務・制限の比較問題
- 有効期間と更新に関する規定の正誤判定
- 書面の記載事項と交付義務の確認
解法・消去法
「専任媒介だけ」「一般媒介だけ」という限定表現に注目。多くの規定は共通して適用されるため、過度な限定は誤りの可能性が高い。
時間戦略
媒介契約の3種類の違いを表で暗記しておき、瞬時に判断できるよう準備。この問題タイプは2分以内で解答を目指す。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務において、媒介契約書を作成する際、査定費用を請求できないことを依頼者に説明する場面で活用。また、有効期間の更新時に3か月上限を遵守する実務判断に直結。
実務への影響
媒介契約の規定は消費者保護と取引の適正化を目的とする。宅建業者は依頼者に対し適切な情報提供と義務履行を求められ、違反には免許取消等の行政処分が伴う。
ケーススタディ
売主から専任媒介契約を締結した宅建業者が、2か月後に買主を見つけたが、契約更新時に3か月を超える有効期間を設定してしまった場合、宅建業法違反となる。正しくは更新時から3か月以内とする必要がある。
業界関連性
不動産業界において媒介契約は収益の柱。適正な媒介契約の締結・履行は業者の信頼性に直結し、業界全体の健全性を支える基盤となる。
ニュース連動
不動産価格の高騰や空き家問題に関連し、適正な価額査定の重要性が増している。無料査定制度の意義が再認識されている状況。
07よくある間違い
一般媒介契約では査定費用を請求できると誤解する
なぜ間違えるか:専任媒介契約だけに規定があると勘違いし、一般媒介は適用外と判断してしまう。
正しい理解:「査定費用請求禁止＝全媒介契約共通」と暗記し、媒介契約の種類で差がないことを確認する習慣をつける。
専任媒介契約の更新後の有効期間を3か月超で設定可能と誤解する
なぜ間違えるか:更新時に改めて契約を結ぶのだから期間を自由に設定できると考え、法の制限を見落とす。
正しい理解:「更新しても3か月上限は変わらない」と覚える。有効期間の制限は契約時だけでなく更新時も適用。
買主からの媒介依頼には書面交付義務がないと誤解する
なぜ間違えるか:媒介契約は売主側のイメージが強く、買主側の媒介には規定が緩いと推測してしまう。
正しい理解:媒介契約の規定は依頼者が売主か買主かで区別しない。依頼者保護の観点から全ての媒介に適用されると理解する。
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