平成30年(2018)本試験
問33
媒介契約過去問
この問題の全体像
本問は、宅建業法における媒介契約（特に専任媒介契約と専属専任媒介契約）の成立時の書面交付義務、指定流通機構への登録期間、および建物状況調査の説明に関する正誤判定を問う問題です。
宅地建物取引業者Ａは、Ｂから、Ｂが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａが甲住宅について、法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Ｂが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Ａは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
- 2Ａは、Ｂとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から７日以内（休業日を含まない。）に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
- 3Ａは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてＢの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をＢに請求することができる。
- 4ＡとＢの間で専任媒介契約を締結した場合、Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、ＢがＡ以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は、宅建業法における媒介契約（特に専任媒介契約と専属専任媒介契約）の成立時の書面交付義務、指定流通機構への登録期間、および建物状況調査の説明に関する正誤判定を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は、宅建業法における媒介契約（特に専任媒介契約と専属専任媒介契約）の成立時の書面交付義務、指定流通機構への登録期間、および建物状…
03
知識背景
媒介契約は、不動産業者が売買や交換の仲介を行う際に締結する契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ依頼者の…
04
覚え方
専属専任は「5日」で「自己発見禁止」。専任は「7日」で「自己発見OK」。数字と制限のセットで覚える。
05
試験のコツ
指定流通機構への登録期間（5日か7日か、休日を含むか含まないか）
・書面交付のタイミング（契約成立後直ちに）
・建物状況調査の説明義…
06
実務での見え方
売主が不動産会社と媒介契約を結ぶ際、自分で買主を見つけられるかどうか（自己発見）や、不動産会社がレインズに登録する期限を確認すること…
07
よくある間違い
{"mistake":"専属専任媒介契約の登録期間を7日以内と覚えている。","why_wrong":"専任媒介契約の7日と混同して…
02深度分析
要約
本問は、宅建業法における媒介契約（特に専任媒介契約と専属専任媒介契約）の成立時の書面交付義務、指定流通機構への登録期間、および建物状況調査の説明に関する正誤判定を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2第1項宅地建物取引業法第34条の2第2項宅地建物取引業法第34条の2第5項宅地建物取引業法施行規則第15条の7
論理の流れ
まず選択肢1について、建物状況調査のあっせんを希望しない場合でも、その旨を書面に記載する必要があるため誤り。次に選択肢2について、専属専任媒介契約の指定流通機構への登録は5日以内（休業日を含まない）であるため、7日以内とする記述は誤り。選択肢3は、特別の約定がない限り媒介業者は売主に費用を請求できないため誤り。最後に選択肢4は、専任媒介契約の書面には、依頼者が自ら見つけた相手方と契約した場合の措置を記載しなければならないため正しい。
重要な区別
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い（登録期間5日か7日か、自己発見の可否）と、書面交付の8つの記載事項を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 調査を希望しない場合でも、その旨を書面に記載し交付する義務があるため誤り。
- 専属専任媒介契約の登録期間は5日以内（休業日を含まない）であり、7日ではないため誤り。
- 媒介契約に別段の定めがない限り、売主に費用を請求することはできないため誤り。
- 専任媒介契約では、依頼者が他者と契約した場合の措置を書面に記載する必要があるため正しい。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は、不動産業者が売買や交換の仲介を行う際に締結する契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があり、それぞれ依頼者の義務や業者の義務（指定流通機構への登録、業務処理状況の報告）が異なります。特に書面への記載事項は法定されています。
歴史的背景
建物状況調査（インスペクション）の説明義務は、中古住宅の取引における品質確保とトラブル防止を目的に、平成28年の宅建業法改正により義務化されました。これにより媒介契約書面への記載も必須となりました。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約）宅地建物取引業法第34条の2第1項第5号民法第643条（委任）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「媒介契約」分野の核心部分であり、毎年のように出題される重要単元です。
前提知識
媒介契約の3つの類型（一般、専任、専属専任）の違い、指定流通機構（レインズ）の役割、および媒介契約書面に必ず記載しなければならない8つの事項を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専属専任は「5日」で「自己発見禁止」。専任は「7日」で「自己発見OK」。数字と制限のセットで覚える。
ビジュアル描写
専属専任は「鎖」で繋がれていて逃げられない（自己発見禁止）、専任は「紐」で繋がれているが手は動かせる（自己発見可能）とイメージする。
重要公式
34条の2（媒介契約）＝8つの記載事項。専属専任＝5日登録。専任＝7日登録。
関連連想
「専属」は強い結びつきだから「5（ご）」という短い期間で登録。「専任」は少し緩いから「7（しち）」と少し長い期間と連想。
比較表
【専属専任】登録5日、自己発見×、報告2週1回。【専任】登録7日、自己発見○、報告2週1回。【一般】登録なし、自己発見○、報告なし。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ紛らわしい数字が多いため確実に得点したい。
出題パターン
- 指定流通機構への登録期間（5日か7日か、休日を含むか含まないか）
- 書面交付のタイミング（契約成立後直ちに）
- 建物状況調査の説明義務の有無
解法・消去法
「休業日を含まない」という文言があれば、まずは疑う。専属専任の5日のみ休業日を含まない。また、費用の請求に関する記述は「特約」がない限り不可と判断する。
時間戦略
数字の間違い（5日と7日、休日の扱い）は即座に判断できるよう、知識を定着させて短時間で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
売主が不動産会社と媒介契約を結ぶ際、自分で買主を見つけられるかどうか（自己発見）や、不動産会社がレインズに登録する期限を確認することで、スムーズな売買活動が可能になります。
実務への影響
媒介契約の内容を明確にすることで、売主と業者間のトラブル（重複手数料の発生など）を防ぎ、取引の透明性が高まります。
ケーススタディ
売主が友人に物件を紹介された際、専属専任媒介契約を結んでいると、その友人と直接契約することができず、一旦媒介業者を通す必要があります。
業界関連性
不動産取引の基本ルールであり、業者が適正に業務を行っているかを判断する基準となります。
ニュース連動
中古住宅市場の活性化に伴い、インスペクション（建物状況調査）の普及と媒介契約時の説明の重要性が増しています。
07よくある間違い
専属専任媒介契約の登録期間を7日以内と覚えている。
なぜ間違えるか:専任媒介契約の7日と混同しているため。専属専任はより厳格で5日以内。
正しい理解:「専属」＝「5（ご）」、「専任」＝「7（しち）」と語呂合わせでセットで覚える。
建物状況調査のあっせんを拒否された場合、書面に何も書かなくてよいと考える。
なぜ間違えるか:説明した事実と、依頼者が拒否した事実の両方を記録に残すことが求められていることを理解していない。
正しい理解:「説明した＝記載する」という原則を崩さない。拒否された場合も「拒否された」という事実は重要な記載事項。
媒介業者が行った周辺相場の調査費用を売主に請求できると考える。
なぜ間違えるか:媒介契約は報酬成功報酬が原則であり、業者の業務にかかる通常の費用は業者が負担すべきものと誤解している。
正しい理解:「費用請求には特別の約定が必要」という鉄則を覚える。
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