令和2年(2020)本試験
問238
媒介契約過去問
この問題の全体像
本問は一般媒介契約における宅建業法の規定を問う問題である。一般媒介契約は専任媒介契約・専属専任媒介契約と比較して規制が緩やかであり、宅建士の記名押印、価額意見の書面明示、指定流通機構への登録義務はない。ただし、媒介契約書面への記載事項は法定されている。
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の甲住宅の売却に係る媒介の依頼を受けて締結する一般媒介契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。
- 2Ａは、甲住宅の価額について意見を述べる場合、Ｂに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。
- 3Ａは、当該媒介契約を締結した場合、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
- 4Ａは、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は一般媒介契約における宅建業法の規定を問う問題である。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は一般媒介契約における宅建業法の規定を問う問題である。一般媒介契約は専任媒介契約・専属専任媒介契約と比較して規制が緩やかであり、…
03
知識背景
媒介契約は宅建業者が売買・交換の媒介を行う際に依頼者と締結する契約である。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、依頼者保護…
04
覚え方
一般媒介は「一般レベル」の義務。専任は「専任」だから責任重い。専属専任は「専属」だから最も重い。覚え方：「一般は軽い、専任は中間、専…
05
試験のコツ
3種類の媒介契約の義務内容の比較選択問題
・特定の媒介契約種類における義務の正誤判定
・登録期限・報告期間の数値を問う問題
06
実務での見え方
不動産仲介業務において、依頼者との媒介契約締結時に適切な契約種類を選択・説明する場面で活用。一般媒介は他業者にも依頼可能なため、売主…
07
よくある間違い
{"mistake":"一般媒介契約でも宅建士の記名押印が必要と誤認する。","why_wrong":"専任媒介・専属専任媒介の義務…
02深度分析
要約
本問は一般媒介契約における宅建業法の規定を問う問題である。一般媒介契約は専任媒介契約・専属専任媒介契約と比較して規制が緩やかであり、宅建士の記名押印、価額意見の書面明示、指定流通機構への登録義務はない。ただし、媒介契約書面への記載事項は法定されている。
法的根拠
宅建業法第34条の2第1項宅建業法第34条の2第2項宅建業法第34条の3宅建業法第34条の4
論理の流れ
まず媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）を識別する。各種類ごとに義務内容が異なることを確認。選択肢1は宅建士記名押印義務について、一般媒介では不要と判断。選択肢2は価額意見の根拠明示について、一般媒介では口頭で可と判断。選択肢3は指定流通機構への登録義務について、一般媒介では任意と判断。選択肢4は書面記載事項について、有効期間・解除事項は法定記載事項と判断。
重要な区別
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類の義務内容の違いを正確に区別することが本問の核心である。特に宅建士記名押印、書面明示義務、登録義務の有無が重要。
各選択肢のポイント
- 一般媒介契約の書面には宅建士の記名押印は不要。専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合のみ宅建士の記名押印が必要。
- 一般媒介契約では価額意見の根拠は口頭でも可。専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合のみ書面明示義務がある。
- 一般媒介契約には指定流通機構への登録義務なし。専任媒介契約・専属専任媒介契約のみ登録が義務付けられている。
- 宅建業法第34条の2第1項に基づき、媒介契約書面には有効期間及び解除に関する事項の記載が法定されている。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は宅建業者が売買・交換の媒介を行う際に依頼者と締結する契約である。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、依頼者保護の観点から専任・専属専任ほど規制が強く、義務も重い。一般媒介は最も規制が緩やかで、他業者への依頼も可能。
歴史的背景
媒介契約に関する規定は昭和45年の宅建業法改正で導入され、その後昭和57年改正で専任媒介契約が、平成8年改正で専属専任媒介契約が創設された。依頼者保護と情報の流通促進を目的として制度が整備されてきた。
関連法令
宅建業法第34条の2（媒介契約の締結等）宅建業法第34条の3（指定流通機構への登録）宅建業法第34条の4（業務の処理状況の報告）宅建業法施行規則第15条の2
体系的位置づけ
宅建試験の業法分野における重要論点の一つ。媒介契約は宅建業法の核心的部分であり、毎年何らかの形で出題される頻出テーマである。
前提知識
媒介契約の3種類の定義と特徴、各契約種類ごとの義務内容の違い（書面交付、記名押印、登録義務、報告義務等）を理解しておく必要がある。また、指定流通機構（レインズ）の役割も関連知識として重要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
一般媒介は「一般レベル」の義務。専任は「専任」だから責任重い。専属専任は「専属」だから最も重い。覚え方：「一般は軽い、専任は中間、専属は最重」
ビジュアル描写
3段階の階段をイメージ。下段が一般媒介（義務軽）、中段が専任媒介（義務中）、上段が専属専任媒介（義務重）。登るほど義務が重くなる。
重要公式
一般媒介＝登録不要・報告不要・押印不要。専任媒介＝7日登録・2週報告。専属専任＝5日登録・1週報告
関連連想
「一般」は普通、「専任」は専門担当、「専属」は独占担当と連想。独占ほど責任が重い。
比較表
一般媒介：宅建士押印×、書面明示×、登録×、報告2週毎×。専任媒介：宅建士押印○、書面明示○、登録○（7日以内）、報告2週毎○。専属専任：宅建士押印○、書面明示○、登録○（5日以内）、報告1週毎○
05試験テクニック
出題頻度
媒介契約は毎年必ず出題される最重要テーマ。3種類の比較問題が頻出パターン。
重要度
A:最重要。宅建業法の中核的分野であり、実務でも日常的に扱うため、確実に得点すべき。
出題パターン
- 3種類の媒介契約の義務内容の比較選択問題
- 特定の媒介契約種類における義務の正誤判定
- 登録期限・報告期間の数値を問う問題
解法・消去法
「一般媒介」の問題では、専任・専属専任の義務を一般媒介に適用する選択肢は誤りと判断。規制の強い内容は一般媒介には当てはまらない。
時間戦略
媒介契約の3種類の比較表を瞬時に思い出し、各選択肢を判定。迷ったら「一般は規制緩やか」を基準に判断。1問2分以内で解答。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務において、依頼者との媒介契約締結時に適切な契約種類を選択・説明する場面で活用。一般媒介は他業者にも依頼可能なため、売主が複数業者に依頼したい場合に適している。
実務への影響
媒介契約種類の違いを理解していないと、依頼者への説明不備や法違反となるリスクがある。特に書面記載事項の不備は監督処分の対象となる。
ケーススタディ
売主Bが「複数の業者に売却を依頼したい」と希望した場合、一般媒介契約が適切。この場合、宅建士の記名押印や指定流通機構への登録は義務ではないが、有効期間や解除事項の記載は必須。
業界関連性
不動産仲介業の基礎となる契約形態。適切な媒介契約の選択と履行は、業者の信頼性と顧客満足度に直結する。
ニュース連動
不動産価格の適正化や透明性向上の観点から、媒介契約の適正な締結・履行が注目されている。指定流通機構（レインズ）への登録義務違反事例も報道される。
07よくある間違い
一般媒介契約でも宅建士の記名押印が必要と誤認する。
なぜ間違えるか:専任媒介・専属専任媒介の義務を一般媒介にも適用してしまう混同による。
正しい理解:「一般媒介は規制が最も緩やか」を基本原則として覚え、専任・専属専任の義務と区別する。
一般媒介契約でも指定流通機構への登録が義務と誤認する。
なぜ間違えるか:レインズ登録の重要性から全媒介契約で義務と勘違いする。
正しい理解:「登録義務＝専任系のみ」と覚える。一般媒介は他業者への依頼が可能なため登録義務なし。
一般媒介契約では書面記載事項が不要と誤認する。
なぜ間違えるか:規制が緩やかという認識から全ての義務がないと極端に解釈する。
正しい理解:「書面交付と記載事項」は全媒介契約に共通する義務と覚える。規制の緩急は他の義務の有無。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「媒介契約」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する