令和7年(2025)本試験
問39
媒介契約過去問
この問題の全体像
媒介契約の種類ごとの義務規定の違いを問う問題。専属専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、有効期間の制限、書面交付時の記名義務の有無が論点。各媒介契約の特徴を正確に区別することが求められる。
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古住宅の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結し、Ｂから「売り出し中であることを秘密にしておきたいので指定流通機構への登録はしないでほしい」旨の申出があった場合、Ａは、そのことを理由に登録をしなかったとしても法に違反しない。
- 2Ａは、Ｂとの間で有効期間を１か月とする専属専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約は有効である。
- 3ＡがＢと一般媒介契約を締結したときは、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名させなければならない。
- 4ＡがＢとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、Ａは、当該中古住宅の取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
媒介契約の種類ごとの義務規定の違いを問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
媒介契約の種類ごとの義務規定の違いを問う問題。専属専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、有効期間の制限、書面交付時の記名義務…
03
知識背景
媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がある。専属専任媒介契約は最も制限が厳しく、指定流通機構への登録義務、…
04
覚え方
専属専任は「専」が2つで最も厳しい。登録は「専属専任5日、専任7日、一般はなし」。記名は「専」がつく2つだけ。有効期間は「専」がつく…
05
試験のコツ
3種類の媒介契約の違いを比較して正誤判定
・指定流通機構への登録義務と期間を問う問題
・書面交付と宅建士の記名義務の有無を問う問題
06
実務での見え方
不動産業者が売主から媒介を依頼された際、依頼者の要望を聴取した上で、3種類の媒介契約から最適なものを選択・提案する。専属専任媒介契約…
07
よくある間違い
{"mistake":"専属専任媒介契約で依頼者の希望があれば登録義務が免除されると誤解する。","why_wrong":"指定流通…
02深度分析
要約
媒介契約の種類ごとの義務規定の違いを問う問題。専属専任媒介契約における指定流通機構への登録義務、有効期間の制限、書面交付時の記名義務の有無が論点。各媒介契約の特徴を正確に区別することが求められる。
法的根拠
宅建業法第34条（一般媒介契約の規定）宅建業法第34条の2第1項（専任媒介契約の書面交付）宅建業法第34条の2第12項（指定流通機構への登録義務）宅建業法第34条の2第3項（有効期間の制限）
論理の流れ
専属専任媒介契約は最も制限の厳しい媒介契約であり、指定流通機構への登録は義務で依頼者の希望でも免除されない。有効期間は3か月が上限で自動更新特約は無効。書面への宅建士の記名は専任・専属専任媒介契約のみ必要で一般媒介契約では不要。取引状況の登録義務は専属専任媒介契約特有の義務として正しいと判断できる。
重要な区別
専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類で、指定流通機構への登録義務、書面への宅建士記名義務、有効期間の制限が異なる点を区別することが核心。
各選択肢のポイント
- 専属専任媒介契約では指定流通機構への登録は法的義務であり、依頼者の希望であっても免除されない。登録を怠れば法違反となる。
- 専属専任媒介契約の有効期間は3か月が上限。また、自動更新特約は無効とされており、有効期間を超える特約は認められない。
- 一般媒介契約の書面には宅地建物取引士の記名は不要。記名が必要なのは専任媒介契約及び専属専任媒介契約の書面のみである。
- 専属専任媒介契約では、取引の申込みの受付に関する状況を指定流通機構に登録する義務があり、正しい記述である。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がある。専属専任媒介契約は最も制限が厳しく、指定流通機構への登録義務、宅建士の記名義務、有効期間3か月の制限などがある。依頼者保護と情報の適正な流通を目的とする。
歴史的背景
媒介契約制度は取引の透明性確保と依頼者保護の観点から整備された。専属専任媒介契約は1990年の法改正で新設され、依頼者と媒介業者の関係を明確化。指定流通機構への登録義務により物件情報の全国的な流通が促進された。
関連法令
宅建業法第34条（媒介契約の書面交付）宅建業法第34条の2（専任媒介契約等の特則）宅建業法第50条の2（指定流通機構）媒介契約のガイドライン
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」分野における重要論点。媒介契約は宅建業法の中でも出題頻度が高く、特に3種類の媒介契約の違いを問う問題は毎年のように出題される重要事項である。
前提知識
媒介契約の3種類の定義と特徴、指定流通機構の役割、宅建士の記名義務が発生する場面、有効期間の制限に関する規定、登録義務の有無と期間の違いを理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専属専任は「専」が2つで最も厳しい。登録は「専属専任5日、専任7日、一般はなし」。記名は「専」がつく2つだけ。有効期間は「専」がつく2つは3か月上限。
ビジュアル描写
3種類の媒介契約を三角形でイメージ。頂点が専属専任（最も厳しい）、右下が専任、左下が一般（最も緩い）。上に行くほど義務が増え、制限が厳しくなる。
重要公式
専属専任：登録5日＋記名あり＋期間3か月＋他業者禁止。専任：登録7日＋記名あり＋期間3か月。一般：登録なし＋記名なし。
関連連想
「専属」は「専」が2つで最も専念度が高いイメージ。登録期間も5日と最短で、最も積極的な販売活動が求められる。
比較表
一般媒介：登録なし、記名なし、期間制限なし。専任媒介：登録7日以内、記名あり、期間3か月。専属専任媒介：登録5日以内、記名あり、期間3か月、他業者依頼禁止。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される重要論点。媒介契約の3種類の違いを問う問題は頻出で、様々な角度から出題される。
重要度
A:最重要。媒介契約は宅建業法の中核的分野であり、実務でも日常的に扱う重要事項であるため確実に理解が必要。
出題パターン
- 3種類の媒介契約の違いを比較して正誤判定
- 指定流通機構への登録義務と期間を問う問題
- 書面交付と宅建士の記名義務の有無を問う問題
解法・消去法
「一般媒介契約」の記述で宅建士の記名義務があれば即座に誤りと判断。「専属専任」で依頼者の希望で登録免除があれば即座に誤り。自動更新特約はすべての媒介契約で無効。
時間戦略
媒介契約の3種類の特徴を表で暗記しておき、瞬時に判断できるようにする。問題文で媒介契約の種類を確認したら、直ちに該当する義務を思い出す練習をしておく。
06実務応用
実務シナリオ
不動産業者が売主から媒介を依頼された際、依頼者の要望を聴取した上で、3種類の媒介契約から最適なものを選択・提案する。専属専任媒介契約の場合、依頼者に登録義務や有効期間の制限を説明する必要がある。
実務への影響
媒介契約の種類により、業者の義務や販売活動の範囲が大きく異なる。依頼者保護の観点から、適切な媒介契約の選択と義務の履行が求められる。
ケーススタディ
売主が「他の業者にも頼みたい」と希望する場合、一般媒介契約または専任媒介契約を選択。「早く売りたい」場合は専属専任媒介契約で積極的な販売活動を期待。ただし、指定流通機構への登録は必須と説明が必要。
業界関連性
不動産業界では媒介契約が主要な業務の一つ。適切な媒介契約の締結と義務履行は、業者の信頼性と依頼者保護の観点から極めて重要。
ニュース連動
不動産流通機構のレインズ（REINS）への登録義務違反が問題となるケースが報道されることがあり、業者のコンプライアンス意識が問われている。
07よくある間違い
専属専任媒介契約で依頼者の希望があれば登録義務が免除されると誤解する。
なぜ間違えるか:指定流通機構への登録は法的義務であり、依頼者の私的な希望では免除されないことを理解していない。
正しい理解:「法的義務は依頼者の希望で免除されない」と原則を理解し、例外がないことを確認する習慣をつける。
一般媒介契約でも宅建士の記名が必要だと誤解する。
なぜ間違えるか:3種類の媒介契約で記名義務の有無を混同している。専任・専属専任のみ記名が必要と区別できていない。
正しい理解:「専」がつく媒介契約だけ記名が必要と覚える。一般媒介は最も緩やかなので記名義務もなし。
自動更新特約が有効だと判断してしまう。
なぜ間違えるか:媒介契約の有効期間制限の趣旨を理解せず、当事者の合意があれば有効と誤認している。
正しい理解:有効期間の制限は依頼者保護のための強行規定。自動更新特約はすべての媒介契約で無効と覚える。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「媒介契約」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する