平成28年(2016)本試験
問27
媒介契約過去問
この問題の全体像
宅建業法34条の2に基づく媒介契約書の記載事項と、専任媒介契約における指定流通機構への通知時期、および書面への取引士記名押印の要否を問う問題です。
宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において一般媒介契約とは、専任媒介契約でない媒介契約をいう。
- 1ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項に規定する書面に記載する必要はない。
- 2ＡがＢと専任媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買契約が成立しても、当該宅地の引渡しが完了していなければ、売買契約が成立した旨を指定流通機構に通知する必要はない。
- 3ＡがＢと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するＡの宅地建物取引士は、法第34条の２第１項に規定する書面に記名押印する必要はない。
- 4Ａは、Ｂとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の２第１項に規定する書面に売買すべき価額を記載する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法34条の2に基づく媒介契約書の記載事項と、専任媒介契約における指定流通機構への通知時期、および書面への取引士記名押印の要否を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法34条の2に基づく媒介契約書の記載事項と、専任媒介契約における指定流通機構への通知時期、および書面への取引士記名押印の要否を…
03
知識背景
媒介契約は、業者が売買等の相手方を探す契約であり、一般媒介、専任媒介、専任専任媒介の3種類があります。それぞれの契約タイプで、業者が…
04
覚え方
媒介（34条の2）は担当者のサイン不要。重要（35条）と契約（37条）はサイン必要。
05
試験のコツ
媒介契約書への記載事項の正誤判定
・指定流通機構への通知時期（成立時か引渡し時か）
・取引士の記名押印の要否（34条の2か35条か）
06
実務での見え方
実務では、媒介契約を結ぶ際に専任媒介契約を選択し、レインズに物件情報を登録します。この際、契約書には取引士ではなく、業者の代表者が署…
07
よくある間違い
{"mistake":"媒介契約書にも取引士の記名押印が必要だと勘違いする。","why_wrong":"35条や37条書面の義務と…
02深度分析
要約
宅建業法34条の2に基づく媒介契約書の記載事項と、専任媒介契約における指定流通機構への通知時期、および書面への取引士記名押印の要否を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2第1項（媒介契約の書面化）宅地建物取引業法第34条の2第5項（指定流通機構への通知）宅地建物取引業法第34条の2第2項（標準媒介契約約款）
論理の流れ
まず、媒介契約書（34条の2書面）の必要的記載事項を確認します。次に、専任媒介契約の特別義務である指定流通機構への通知タイミングが「契約成立時」であることを確認します。最後に、34条の2書面には「宅地建物取引士」の記名押印義務がない（35条や37条書面とは異なる）という重要な判別ポイントを適用して正解を導きます。
重要な区別
重要事項説明書（35条）や売買契約書（37条）には取引士の記名押印が必要ですが、媒介契約書（34条の2）には取引士の記名押印義務がない点が最大のポイントです。
各選択肢のポイント
- 媒介契約の種別（一般媒介契約である旨）は記載事項であるため、記載不要とする点で誤り。
- 指定流通機構への通知は、売買契約の成立時から2週間以内に行う必要があり、引渡し完了は要件ではない。
- 媒介契約書（34条の2書面）には、宅地建物取引士の記名押印に関する規定が存在しないため、不要である。
- 売買すべき価額（またはその評価額）は、媒介契約書の必要的記載事項として記載が必要である。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は、業者が売買等の相手方を探す契約であり、一般媒介、専任媒介、専任専任媒介の3種類があります。それぞれの契約タイプで、業者が負うべき義務（指定流通機構への登録、業務状況の報告等）や契約書への記載内容が異なります。
歴史的背景
専任媒介契約における標準媒介契約約款の導入や、指定流通機構（レインズ）への登録義務化は、不動産取引の透明性と効率性を高めるために段階的に法制化されました。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法施行規則第16条の4宅地建物取引業法第35条
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」における核心的な項目であり、契約締結時のプロセスに関する知識を問う重要な分野です。
前提知識
3つの媒介契約の違い（依頼者が他の業者に重ねて依頼できるか）、指定流通機構（レインズ）の役割、および各種書面（35条書面、37条書面、34条の2書面）の違いを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
媒介（34条の2）は担当者のサイン不要。重要（35条）と契約（37条）はサイン必要。
ビジュアル描写
媒介契約書は「業者と顧客の間の取り決め」なので代表者の印だけでOK。重要事項説明と契約は「専門家の説明」なので取引士のサインが必要とイメージする。
重要公式
34条の2＝サインなし。 35条・37条＝サインあり。
関連連想
「媒介」は「ばい（売買）」の前段階。まだ本契約ではないので、担当者のサインまでは求められないと連想する。
比較表
媒介契約書：取引士サイン不要。重要事項説明書：取引士サイン必要。売買契約書：取引士サイン必要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要、頻出の論点であるため確実に正解したい。
出題パターン
- 媒介契約書への記載事項の正誤判定
- 指定流通機構への通知時期（成立時か引渡し時か）
- 取引士の記名押印の要否（34条の2か35条か）
解法・消去法
「引渡し」という言葉が出たら通知時期の誤りを疑う。「価額の記載不要」は基本的に誤りと判断して消去する。
時間戦略
書面の種類と義務内容の組み合わせは即答できるようにしておき、時間をかけずに正解を選ぶ。
06実務応用
実務シナリオ
実務では、媒介契約を結ぶ際に専任媒介契約を選択し、レインズに物件情報を登録します。この際、契約書には取引士ではなく、業者の代表者が署名押印することが一般的です。
実務への影響
取引士の記名押印義務の有無を誤解していると、契約書の作成手続きにおいて不備が生じ、業務適正性を問われる可能性があります。
ケーススタディ
ある業者が一般媒介契約を結んだ際、誤って専任媒介契約用の標準約款を使用した場合、契約内容が不明確になりトラブルになるリスクがあります。
業界関連性
不動産取引のプロセスにおいて、最初のステップである媒介契約の正確な理解は不可欠です。
ニュース連動
最近の電子契約の普及に伴い、各種書面の電子化と押印の在り方が見直されていますが、法的な記名押印義務の区別は依然として重要です。
07よくある間違い
媒介契約書にも取引士の記名押印が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:35条や37条書面の義務と混同しているため。
正しい理解:「34条の2はサインなし」とセットで覚える。
指定流通機構への通知を「引渡し完了時」と覚えている。
なぜ間違えるか:契約成立と引渡しのタイミングを混同しているため。
正しい理解:「成立したら即報告」とイメージする。
一般媒介契約でも標準媒介契約約款の使用が義務だと考える。
なぜ間違えるか:専任媒介契約の義務を一般媒介に拡大解釈しているため。
正しい理解:「標準は専任のみ」と覚える。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「媒介契約」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する