平成30年(2018)本試験
問34
契約書面（37条書面）（組合せ問題）過去問
この問題の全体像
既存建物の貸借媒介における37条書面の記載事項を問う問題。売買と賃貸の違い、35条と37条の違いを正確に区別し、瑕疵担保責任（契約不適合担保責任）の記載が賃貸では任意であることを理解しているかが鍵。
宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せはどれか。
ア 当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の内容
イ 当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所
ウ 建物の引渡しの時期
エ 建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項
- 1ア、イ
- 2イ、ウ
- 3イ、エ
- 4ウ、エ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
既存建物の貸借媒介における37条書面の記載事項を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
既存建物の貸借媒介における37条書面の記載事項を問う問題。売買と賃貸の違い、35条と37条の違いを正確に区別し、瑕疵担保責任（契約不…
03
知識背景
37条書面は契約成立後に交付される書面であり、取引の成立事実と内容を証明するものです。売買と賃貸、さらに新築と既存で記載事項が異なり…
04
覚え方
「37条の賃貸は、名前と住所と引渡し時期。瑕疵担保（ア）は売買だけ必須、賃貸は任意（あるとき）」と覚える。
05
試験のコツ
35条書面の記載事項を37条書面の事項として出題する
・売買契約の必須事項を賃貸借契約の問題として出題する
・既存住宅の「建物状況調…
06
実務での見え方
賃貸契約締結後、借主が入居前にエアコンの故障を発見した場合、37条書面に修繕義務についての特約が記載されていなければ、原則として貸主…
07
よくある間違い
{"mistake":"賃貸借契約でも契約不適合担保責任の記載が必須だと思い込む。","why_wrong":"売買契約のルールと混…
02深度分析
要約
既存建物の貸借媒介における37条書面の記載事項を問う問題。売買と賃貸の違い、35条と37条の違いを正確に区別し、瑕疵担保責任（契約不適合担保責任）の記載が賃貸では任意であることを理解しているかが鍵。
法的根拠
宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3（既存建物の貸借の場合）宅地建物取引業法施行規則第16条の2（建物の売買の場合）
論理の流れ
37条書面の記載事項を検討する。イ（当事者）とウ（引渡時期）は契約の基本要素として必須。ア（契約不適合担保責任）は売買では必須だが、賃貸借では「定めがあるとき」に限り記載すれば足りるため必須ではない。エ（構造耐力上主要な部分等の状況）は35条書面（重要事項説明）の既存建物売買における記載事項であり、賃貸の37条書面には不要。よって正解はイとウの組合せ。
重要な区別
売買契約では契約不適合担保責任の定めが37条書面への「必須記載事項」だが、賃貸借契約では「任意的記載事項（定めがある場合）」に過ぎないという点。
各選択肢のポイント
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2018/34.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- 当事者の氏名・住所（イ）と建物の引渡し時期（ウ）が正解。
- 当事者の氏名・住所（イ）と建物の引渡し時期（ウ）が正解。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2018/34.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
03知識背景
テーマ概要
37条書面は契約成立後に交付される書面であり、取引の成立事実と内容を証明するものです。売買と賃貸、さらに新築と既存で記載事項が異なり、特に既存建物の瑕疵担保に関する取り決めは試験の頻出ポイントです。
歴史的背景
民法改正（2020年4月施行）に伴い、瑕疵担保責任という用語は「契約不適合担保責任」に改められましたが、宅建業法における37条書面の記載義務の有無に関する売買と賃貸の区別は変更されていません。
関連法令
宅地建物取引業法第37条（37条書面の交付）宅地建物取引業法第35条（35条書面の重要事項説明）民法第615条（賃借物の修繕等）民法第559条（売買の規定の準用）
体系的位置づけ
宅建業法の「法令上の制限」や「宅建業法」の中でも、実務的かつ頻出の「37条書面」分野に属し、特に「売買と賃貸の違い」を問う重要論点です。
前提知識
35条書面（契約前の説明）と37条書面（契約後の交付）の違い、および「売買契約」と「賃貸借契約」で法的な保護の必要性や記載事項が異なることを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「37条の賃貸は、名前と住所と引渡し時期。瑕疵担保（ア）は売買だけ必須、賃貸は任意（あるとき）」と覚える。
ビジュアル描写
契約書のイメージ図を描き、売買の契約書には「責任の内容」という大きな必須項目ボックスがあり、賃貸の契約書にはそのボックスが小さく「必要に応じて」と書かれているイメージを持つ。
重要公式
37条書面（賃貸）＝ 当事者 ＋ 引渡時期 ＋（契約不適合担保責任は任意）
関連連想
「売る」時は責任が重いから必ず書く、「貸す」時は軽いから必要な時だけ書く、と連想する。
比較表
【売買 vs 賃貸の37条書面】
売買：契約不適合担保責任→必須
賃貸：契約不適合担保責任→任意（定めがあるとき）
共通：当事者、引渡時期→必須
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条と37条、売買と賃貸の組合せは最頻出論点の一つ。
出題パターン
- 35条書面の記載事項を37条書面の事項として出題する
- 売買契約の必須事項を賃貸借契約の問題として出題する
- 既存住宅の「建物状況調査」に関する事項の出し分け
解法・消去法
選択肢に「契約不適合担保責任」が含まれていたら、問題文が「売買」でなければ即座にその選択肢を疑う消去法が有効。
時間戦略
「契約不適合担保責任」を見たら即座に「売買か賃貸か」を確認し、賃貸であれば「必須ではない」と判断できるようにし、時間を短縮する。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸契約締結後、借主が入居前にエアコンの故障を発見した場合、37条書面に修繕義務についての特約が記載されていなければ、原則として貸主側の責任（民法615条）が問われることになる。
実務への影響
37条書面に不適合担保責任の特約を正しく記載していないと、後々のトラブル（修繕費用負担等）で業者が責任を問われるリスクがある。
ケーススタディ
既存マンションの賃貸媒介で、37条書面に「契約不適合担保責任を負わない」という特約を記載せずに交付した後、設備の不具合が発覚。貸主が修繕を拒否したため、借主から業者の説明不足を指摘されたケース。
業界関連性
不動産仲介業務において、契約書類作成の最も基本的かつ重要なプロセスであり、宅建士の実務能力を直接問われる分野。
ニュース連動
既存住宅の瑕疵担保保険やインスペクション（建物状況調査）の普及に伴い、37条書面での責任所在の明記がより重要視されている。
07よくある間違い
賃貸借契約でも契約不適合担保責任の記載が必須だと思い込む。
なぜ間違えるか:売買契約のルールと混同しているため。売買は所有権の移転でありリスクが高いため必須だが、賃貸は一時の利用権であるため任意。
正しい理解:「売買＝必須、賃貸＝任意」のセットで暗記し、問題文で「売買」か「賃貸」かを赤ペンで囲む癖をつける。
既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況（エ）を37条書面の必須事項とする。
なぜ間違えるか:これは既存建物の「売買」における35条書面（重要事項説明）の記載事項であり、37条書面（契約書面）の事項ではない。
正しい理解:「構造耐力」という言葉が出たら「35条（説明）」を連想し、「37条（契約書）」とは切り離して覚える。
引渡しの時期（ウ）を35条書面の事項だと思い込む。
なぜ間違えるか:引渡しの時期は契約の履行に関する事項であり、契約成立後の37条書面の必須記載事項である。
正しい理解:「いつ渡すか」は契約内容そのものなので、契約書（37条）に書くとイメージする。
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