令和6年(2024)本試験
問40
契約書面（37条書面）（組合せ問題）過去問
この問題の全体像
本問は宅建業法37条書面の必須記載事項に関する知識を問う問題です。媒介により既存建物の貸借契約を成立させた場合、37条書面に必ず記載すべき事項の組み合わせを選択する形式で、35条書面との区別が重要な判断ポイントとなります。
宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せとして正しいものは次の１から４のうちどれか。
ア 当該建物に係る租税その他の公課の負担
イ 敷金や共益費など借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
ウ 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
エ 建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況
- 1ア、イ
- 2イ、ウ
- 3ウ、エ
- 4ア、エ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は宅建業法37条書面の必須記載事項に関する知識を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は宅建業法37条書面の必須記載事項に関する知識を問う問題です。媒介により既存建物の貸借契約を成立させた場合、37条書面に必ず記載…
03
知識背景
37条書面は宅建業者が契約成立時に当事者へ交付する契約内容を記載した書面です。宅建業法37条1項に基づき、当事者氏名、物件特定、代金…
04
覚え方
37条は「契約条件」中心：借賃・敷金・違約金・解除。35条は「物件情報」中心：権利関係・法令制限・構造状況。「三五物件、三七契約」と…
05
試験のコツ
35条書面と37条書面の記載事項の組み合わせ選択
・貸借・売買別の記載事項の判断
・既存建物・新築建物による記載事項の違い
06
実務での見え方
賃貸仲介業務において、入居者と貸主の間で賃貸借契約を締結した後、速やかに37条書面を作成・交付します。敷金、礼金、前家賃の授受内容や…
07
よくある間違い
{"mistake":"35条書面と37条書面の記載事項を混同し、租税公課の負担を37条書面の記載事項と誤認する。","why_wr…
02深度分析
要約
本問は宅建業法37条書面の必須記載事項に関する知識を問う問題です。媒介により既存建物の貸借契約を成立させた場合、37条書面に必ず記載すべき事項の組み合わせを選択する形式で、35条書面との区別が重要な判断ポイントとなります。
法的根拠
宅建業法第37条第1項宅建業法第35条第1項宅建業法施行規則第16条の2宅建業法施行規則第16条
論理の流れ
まず37条書面の法定記載事項を想起する。宅建業法37条1項各号に基づき、借賃以外の金銭授受（イ）と損害賠償額予定・違約金（ウ）は必須記載事項と判断。一方、租税公課の負担（ア）と建物の状況（エ）は35条書面の記載事項であり、37条書面では不要と判断。以上より正解は選択肢2となる。
重要な区別
35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の記載事項の区別が核心。35条は物件の状況や権利関係、37条は契約条件が中心。租税公課と建物状況は35条、敷金等と違約金は37条に属する。
各選択肢のポイント
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2024/40.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- したがって正しいものの組合せは「イ、。
- 借賃以外の金銭授受（イ）と損害賠償額予定・違約金（ウ）は必須記載事項と判断。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2024/40.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
03知識背景
テーマ概要
37条書面は宅建業者が契約成立時に当事者へ交付する契約内容を記載した書面です。宅建業法37条1項に基づき、当事者氏名、物件特定、代金・借賃、履行時期等が必須記載事項とされ、契約内容の明確化と当事者保護を目的としています。
歴史的背景
37条書面制度は契約内容の明確化による消費者保護を目的として設けられました。2000年代の改正で既存建物の貸借にも適用が拡大され、35条書面との役割分担が明確化されています。
関連法令
宅建業法第37条第1項宅建業法第35条第1項宅建業法施行規則第16条の2宅建業法第47条第2号
体系的位置づけ
宅建業法における書面交付義務の核心的分野。35条書面と並ぶ重要論点で、媒介契約・契約成立後の義務として毎年必出される最重要項目の一つです。
前提知識
35条書面と37条書面の目的・交付時期・記載事項の違いを理解する必要があります。35条は契約締結前の重要事項説明、37条は契約成立後の契約内容確認書面という役割の違いが前提知識となります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
37条は「契約条件」中心：借賃・敷金・違約金・解除。35条は「物件情報」中心：権利関係・法令制限・構造状況。「三五物件、三七契約」と覚える。
ビジュアル描写
35条書面を「物件の健康診断書」、37条書面を「契約の領収書」とイメージ。前者は物件の状態、後者は取引の条件を記録。
重要公式
37条必須：当事者・物件・対価・時期・敷金等・違約金・解除定め
関連連想
「サンナナ（37）」は「契約成立後」の「ナ」で連想。契約が成立して「ナ」の書面が37条。
比較表
35条書面｜交付時期：契約締結前｜目的：重要事項説明｜中心：物件情報・権利関係
37条書面｜交付時期：契約成立後｜目的：契約内容確認｜中心：契約条件・金銭授受
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。35条書面との対比で出題されることが多く、記載事項の組み合わせ問題が定番です。
重要度
A:最重要。宅建業法の書面交付義務は試験の核心分野であり、確実に得点すべき基本事項です。
出題パターン
- 35条書面と37条書面の記載事項の組み合わせ選択
- 貸借・売買別の記載事項の判断
- 既存建物・新築建物による記載事項の違い
解法・消去法
物件の物理的状況・法令制限・権利関係は35条と判断して消去。金銭授受・契約条件は37条と判断して残す。この二分法で正解を導く。
時間戦略
35条・37条の記載事項を瞬時に判別できるよう暗記が必要。本問は30秒以内で解答すべき。迷ったら「金銭・契約条件は37条」で判断。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸仲介業務において、入居者と貸主の間で賃貸借契約を締結した後、速やかに37条書面を作成・交付します。敷金、礼金、前家賃の授受内容や違約金条項を明記し、双方に交付することで後日のトラブルを防止します。
実務への影響
37条書面の交付義務違反は6ヶ月以内の業務停止処分や免許取消の対象となり得ます。実務では書面不交付による苦情・訴訟リスクを回避するため必須業務です。
ケーススタディ
賃貸契約で敷金返還トラブルが発生した際、37条書面に敷金の額・授受時期・目的が記載されていないと、宅建業者の過失が問われる事例があります。記載漏れは監督処分の対象となります。
業界関連性
不動産仲介業界において37条書面の適正な作成・交付は基本中の基本。書面不交付は重大な法令違反として業界の信頼性を損なう行為です。
ニュース連動
賃貸契約トラブルの増加に伴い、書面交付義務の重要性が再認識されています。消費者庁や国土交通省による啓発活動でも取り上げられる重要制度です。
07よくある間違い
35条書面と37条書面の記載事項を混同し、租税公課の負担を37条書面の記載事項と誤認する。
なぜ間違えるか:両書面の目的・性質の違いを理解せず、暗記のみに頼っているため混同が生じる。
正しい理解:「三五物件、三七契約」の語呂で区別。物件の属性・状況は35条、契約の条件・金銭は37条と整理する。
建物の構造耐力上主要な部分の状況を37条書面の記載事項と誤認する。
なぜ間違えるか:既存建物の貸借における建物状況調査のイメージから37条と結びつけてしまう。
正しい理解:「建物の状態」は35条、「契約の内容」は37条と機械的に分類。物理的状況は常に35条と覚える。
貸借と売買で37条書面の記載事項に違いがあると誤解する。
なぜ間違えるか:売買契約の記載事項のみを学習し、貸借契約への適用を理解していない。
正しい理解:37条の記載事項を売買・貸借双方の観点から学習し、共通事項と特有事項を整理して理解する。
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