平成30年(2018)本試験
問35
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業者間の取引における35条書面の記載事項と説明義務の免除、および37条書面との区別を問う問題。
宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面（以下この問において「重要事項説明書」という。）の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物（昭和56年６月１日以降に新築の工事に着手したものを除く。）について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
- 2建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
- 3建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
- 4宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業者間の取引における35条書面の記載事項と説明義務の免除、および37条書面との区別を問う問題。
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02
深度分析
宅建業者間の取引における35条書面の記載事項と説明義務の免除、および37条書面との区別を問う問題。
03
知識背景
35条書面は契約成立前に取引対象物や権利関係などの重要な事実を説明するためのもの。37条書面は契約成立後に交付される契約内容を記載し…
04
覚え方
35条は「事実」、37条は「約束」。業者間は「口なし、紙あり」。
05
試験のコツ
業者間取引の特則
・35条と37条の記載事項の混同
06
実務での見え方
売買契約前に、物件に欠陥があった場合の補償制度があるかどうかを買主に説明する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"業者間取引でも説明が必要だと勘違いする。","why_wrong":"専門知識があるため不要と法律で定められ…
02深度分析
要約
宅建業者間の取引における35条書面の記載事項と説明義務の免除、および37条書面との区別を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3
論理の流れ
まず業者間取引であるため、宅建士による説明義務は免除されるが書面交付は必要である点を確認（選択肢2は誤り）。次に、各選択肢の記載内容が35条書面の事項か判断する。選択肢4の預り金の保全措置は37条書面の記載事項であり35条ではない。選択肢3の担保責任の履行措置は35条の必須記載事項であるため正解。
重要な区別
35条（契約前の重要事項）と37条（契約内容）の区別、および業者間取引における説明免除の有無。
各選択肢のポイント
- 耐震診断の受診は原則として義務ではなく、診断結果の記載も必須ではないから。
- 業者間取引では35条書面の説明は免除され、交付のみで足りるから。
- 担保責任の履行措置（保証保険等）は35条書面への記載事項として定められているから。
- 預り金の保全措置は37条書面の記載事項であり、35条には含まれないから。
03知識背景
テーマ概要
35条書面は契約成立前に取引対象物や権利関係などの重要な事実を説明するためのもの。37条書面は契約成立後に交付される契約内容を記載したもの。
歴史的背景
宅建業法は消費者保護の観点から厳格な説明義務を課しているが、業者間取引では専門知識があるため説明義務が免除されている。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条民法第566条
体系的位置づけ
宅建業法の「取引」における重要な手続き規定であり、実務でも頻繁に扱われる分野。
前提知識
35条書面と37条書面の記載事項の違い、業者間取引の特則（説明免除）、および各種手付金等の保全措置の区分。
04記憶テクニック
語呂合わせ
35条は「事実」、37条は「約束」。業者間は「口なし、紙あり」。
ビジュアル描写
契約前の「注意喚起」が35条、契約後の「証明書」が37条とイメージする。
重要公式
業者間＝説明不要、交付必要。手付金保全＝37条。
関連連想
「預り金」や「手付金」の金額や保全は、契約の条件なので37条と連想。
比較表
35条：物件状況、権利関係、将来のリスク。37条：代金額、支払時期、解除条件。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務の基礎であり、頻出論点だから。
出題パターン
- 業者間取引の特則
- 35条と37条の記載事項の混同
解法・消去法
「保全措置」が出てきたら37条と判断し、35条の問題なら即座に消去候補にする。
時間戦略
「業者間」のキーワードを見つけたら即座に説明免除を確認し、時間を短縮。
06実務応用
実務シナリオ
売買契約前に、物件に欠陥があった場合の補償制度があるかどうかを買主に説明する場面。
実務への影響
トラブル防止のため、リスク分担を明確にする上で極めて重要。
ケーススタディ
中古住宅の売買で、保証保険を利用する場合、その内容を35条書面に記載し説明する。
業界関連性
不動産取引における信頼性を担保するための核心的な業務プロセス。
ニュース連動
耐震基準の見直しや、瑕疵担保保険の拡充に関するニュースと関連。
07よくある間違い
業者間取引でも説明が必要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:専門知識があるため不要と法律で定められていることを知らないため。
正しい理解:「業者間」という言葉を見たらアラートが鳴るように習慣づける。
手付金等の保全措置を35条書面の記載事項だと思い込む。
なぜ間違えるか:金銭の授受や保全は契約履行の詳細（37条）と混同しやすいから。
正しい理解:金銭（代金・手付金）に関わる詳細は37条と覚える。
未完成物件の説明義務免除を知らない。
なぜ間違えるか:未完成だから特別扱いがあると誤解しているため。
正しい理解:業者間取引のルールは「完成の有無」に関わらず適用と整理する。
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