平成30年(2018)本試験
問36
免許過去問
この問題の全体像
宅建業法における免許の有効期間と更新、免許換えの要否、欠格事由における刑罰の執行終了後の期間、役員変更の届出範囲という4つの重要論点を問う問題です。
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者Ａが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、Ａの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。
- 2甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者Ｂ（甲県知事免許）が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Ｂは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
- 3宅地建物取引業を営もうとする個人Ｃが、懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から５年を経過しない場合、Ｃは免許を受けることができない。
- 4いずれも宅地建物取引士ではないＤとＥが宅地建物取引業者Ｆ社の取締役に就任した。Ｄが常勤、Ｅが非常勤である場合、Ｆ社はＤについてのみ役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における免許の有効期間と更新、免許換えの要否、欠格事由における刑罰の執行終了後の期間、役員変更の届出範囲という4つの重要論点を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における免許の有効期間と更新、免許換えの要否、欠格事由における刑罰の執行終了後の期間、役員変更の届出範囲という4つの重要論点…
03
知識背景
免許制度の基本として、誰が免許を受けられるか（欠格事由）、免許の有効期間と更新手続き、免許権者（大臣と知事）の違い、事務所の変更等の…
04
覚え方
懲役ゴ（5）・更新中は有効・役員は全員届出。数字の5は欠格期間と免許有效期の両方で出る。
05
試験のコツ
「5年」の数字を変えた誤り選択肢
・更新申請中の効力に関する誤り
・役員の届出漏れに関する誤り
06
実務での見え方
新しく取締役に就任する人物の過去に犯罪歴がないか、入社時のヒアリングや身元保証書の確認でチェックする実務。
07
よくある間違い
{"mistake":"更新申請中に有効期間が満了すると免許が失効すると考える。","why_wrong":"一般的な許認可のイメー…
02深度分析
要約
宅建業法における免許の有効期間と更新、免許換えの要否、欠格事由における刑罰の執行終了後の期間、役員変更の届出範囲という4つの重要論点を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第5条第1項9号宅地建物取引業法第7条第3項宅地建物取引業法第8条第2項宅地建物取引業法第3条第1項
論理の流れ
選択肢1は、更新申請中に有効期間が満了しても、処分があるまで効力が継続するため誤りです。選択肢2は、他県所在の宅地の媒介のみであれば免許換えは不要であり誤りです。選択肢3は、懲役の刑の執行を終えた日から5年を経過しない者は欠格事由に該当するため正しい記述です。選択肢4は、役員の変更は常勤・非常勤や宅建士資格の有無にかかわらず全員届出が必要であり誤りです。よって正解は3です。
重要な区別
刑の執行終了からの5年経過という欠格事由の適用期間と、更新申請中の免許効力の継続を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 申請について処分がなされるまで従前の免許の効力は失われない（業法7条3項）。
- 他県所在の宅地の媒介のみならば、国土交通大臣への免許換えは不要である。
- 懲役刑執行終了後5年を経過しない者は欠格に該当し、免許を受けることができない（業法5条1項9号）。
- 常勤・非常勤や宅建士資格の有無にかかわらず、役員全員の変更は届出が必要である。
03知識背景
テーマ概要
免許制度の基本として、誰が免許を受けられるか（欠格事由）、免許の有効期間と更新手続き、免許権者（大臣と知事）の違い、事務所の変更等の届出義務を扱います。
歴史的背景
消費者保護の観点から、不適格な業者を排除するため欠格事由が厳格に定められており、改正により監督体制が強化されてきました。
関連法令
民法第7条（後見開始）刑法第28条（刑の執行猶予）宅地建物取引業法第3条宅地建物取引業法第4条宅地建物取引業法第5条
体系的位置づけ
宅建業法の総則部分に位置し、試験の最初に出題される基礎中の基礎となる分野です。
前提知識
民法における「成年被後見人」等の制限行為能力者の知識と、刑罰の種類（懲役・禁錮・罰金）の違いを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
懲役ゴ（5）・更新中は有効・役員は全員届出。数字の5は欠格期間と免許有效期の両方で出る。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ。罪→罰→執行終了【5年間の空白期間】→免許取得可能。更新申請中は「保留中のマーク」がついているが有効。
重要公式
欠格期間＝5年、免許有效期＝5年、届出期限＝2週間以内。
関連連想
「5」は「ゴ」→「誤（ご）魔化せない過去」を連想し、5年間はブランクを空けるイメージ。
比較表
大臣免許（2以上の都道府県に事務所）vs 知事免許（1都道府県のみ）。ただし業務範囲は全国共通で、他県での業務には免許換え不要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。免許の基礎は頻出。
重要度
A:最重要。業者になれるかどうかの根本ルールだから。
出題パターン
- 「5年」の数字を変えた誤り選択肢
- 更新申請中の効力に関する誤り
- 役員の届出漏れに関する誤り
解法・消去法
「免許換えが必要」という極端な選択肢は通常誤り。更新申請中の失効も誤りが多い。
時間戦略
基礎知識問題なので、迷わず1分以内で解答し他に時間を回す。
06実務応用
実務シナリオ
新しく取締役に就任する人物の過去に犯罪歴がないか、入社時のヒアリングや身元保証書の確認でチェックする実務。
実務への影響
欠格事由に該当する役員がいると免許取消しのリスクがあり、コンプライアンス体制の維持に直結する。
ケーススタディ
過去に詐欺罪で有罪になった役員が就任し、免許権者から報告を求められた事例。
業界関連性
業者の信頼性を担保するための重要なフィルター機能。
ニュース連動
コンプライアンス違反による免許停止処分のニュースと関連。
07よくある間違い
更新申請中に有効期間が満了すると免許が失効すると考える。
なぜ間違えるか:一般的な許認可のイメージで判断してしまうため。
正しい理解:「更新申請中＝有効」とセットで覚える。
役員の変更届出は、宅建士や常勤の役員だけ必要だと考える。
なぜ間違えるか:重要な役員だけ届けばよいと誤解しているため。
正しい理解:「役員＝全員届出」と覚える。
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