令和6年(2024)本試験
問38
免許過去問
この問題の全体像
宅建業法における免許制度の重要事項を問う問題。免許の更新時のみなし更新、名義貸し禁止、免許の有効範囲、条件付免許についての理解が求められる。特に免許更新時の条件付与と違反時の取消権限が正解のポイント。
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者Ａが、免許の更新の申請をした場合において、従前の免許の有効期間の満了の日までに、その申請について処分がなされないときは、従前の免許は、有効期間の満了後その効力を失う。
- 2宅地建物取引業者Ｂが宅地建物取引業者Ｃに自己の名義をもって宅地建物取引業を営ませる行為は、Ｂが名義の使用を書面で指示している場合であれば、宅地建物取引業法に違反しない。
- 3宅地建物取引業者Ｄ（甲県知事免許）は、国土交通大臣に免許換えの申請をし、その免許を受けなければ、乙県所在の宅地の売買の媒介をすることはできない。
- 4宅地建物取引業者Ｅ（丙県知事免許）の免許の更新に当たって、丙県知事は宅地建物取引業法第３条の２に基づき条件を付すことができ、Ｅが免許の更新に当たって付された条件に違反したときは、丙県知事はＥの免許を取り消すことができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における免許制度の重要事項を問う問題。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における免許制度の重要事項を問う問題。免許の更新時のみなし更新、名義貸し禁止、免許の有効範囲、条件付免許についての理解が求め…
03
知識背景
宅建業法における免許制度は、業者の適格性を確保するための基本制度。免許の種類（国土交通大臣免許・知事免許）、有効期間5年、更新制度、…
04
覚え方
「更新申請、処分なきは継続す」「名義貸しは絶対禁止」「知事免許は全国共通」「条件付きは取消可能」で四大原則を暗記。
05
試験のコツ
更新時のみなし更新の有無を問う問題
・名義貸しの例外の有無を問う問題
・知事免許の有効範囲を問う問題
・条件付免許の内容・効果を問う…
06
実務での見え方
実務において、免許更新手続きは5年ごとに必須。更新申請から免許証交付まで期間が空く場合、みなし更新により業務継続が可能。また、他県で…
02深度分析
要約
宅建業法における免許制度の重要事項を問う問題。免許の更新時のみなし更新、名義貸し禁止、免許の有効範囲、条件付免許についての理解が求められる。特に免許更新時の条件付与と違反時の取消権限が正解のポイント。
法的根拠
宅建業法第3条の2（免許の条件）宅建業法第13条（免許の更新）宅建業法第13条の2（名義貸し禁止）宅建業法第5条（免許の有効範囲）宅建業法第66条（免許の取消し）
論理の流れ
選択肢1は更新申請時のみなし更新規定（宅建業法13条）を確認し、効力が継続することを把握。選択肢2は名義貸し禁止規定（同13条の2）が書面指示を問わず絶対的禁止であることを理解。選択肢3は知事免許の全国有効性（同5条）を確認。選択肢4は条件付免許（同3条の2）と違反時の取消権限（同66条）の組み合わせを検証し、正解に至る。
重要な区別
免許更新時の「みなし更新」制度と「条件付免許」の区別。更新申請が期限内に処分されない場合、免許は効力を継続する。条件付免許は更新時にも付すことができ、違反時は取消対象となる。
各選択肢のポイント
- 宅建業法13条により、更新申請が有効期間満了までに処分されないときは、従前の免許は満了後も効力を有する（みなし更新）。
- 宅建業法13条の2は名義貸しを絶対的に禁止しており、書面指示の有無にかかわらず違反となる。
- 宅建業法5条により、知事免許は全国で有効であり、他県の物件取引に免許換えは不要。免許換えは任意である。
- 宅建業法3条の2に基づき条件付与が可能であり、同66条により条件違反時は免許取消処分が可能。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における免許制度は、業者の適格性を確保するための基本制度。免許の種類（国土交通大臣免許・知事免許）、有効期間5年、更新制度、名義貸し禁止、条件付免許などが主要な論点。免許制度の理解は宅建業法全体の基礎となる。
歴史的背景
免許制度は宅建業法制定時（1952年）から存在。条件付免許制度は2004年改正で導入され、業者の適正化を図る手段として位置づけられた。みなし更新制度は行政手続の適正化の観点から設けられている。
関連法令
宅建業法第3条（免許の必要性）宅建業法第3条の2（免許の条件）宅建業法第13条（免許の更新）行政手続法
体系的位置づけ
宅建業法の冒頭に位置する基本制度。科目「業法」の基礎として、毎年何らかの形で出題される重要論点。免許制度を理解することは業者規制全体の理解につながる。
前提知識
免許の種類（大臣免許・知事免許）の区別、免許の有効期間（5年）、免許権者、免許欠格事由の理解が必要。また、行政手続におけるみなし承認制度の考え方も前提知識となる。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「更新申請、処分なきは継続す」「名義貸しは絶対禁止」「知事免許は全国共通」「条件付きは取消可能」で四大原則を暗記。
ビジュアル描写
免許の更新フロー図をイメージ。申請→審査中→期限内処分なし→自動継続。条件付免許は「条件」という札が付き、違反で「取消」の札に変わる。
重要公式
免許有効期間＝5年／みなし更新＝申請＋期限内処分なし／名義貸し＝絶対禁止／条件違反＝取消可能
関連連想
「更新」は「延長」のイメージで効力継続。「名義貸し」は「他人に貸す」＝ダメ。条件付免許は「約束」違反で「取消」のペナルティ。
比較表
みなし更新：申請→処分なし→効力継続／名義貸し：書面関係なく違反／免許換え：任意申請／条件付免許：違反時取消可能
05試験テクニック
出題頻度
免許制度関連は毎年出題される最重要論点。更新、名義貸し、免許換え、条件付免許は頻出パターン。
重要度
A:最重要。宅建業法の基礎となる免許制度は必須知識。他の業者規制制度への理解にも直結する。
出題パターン
- 更新時のみなし更新の有無を問う問題
- 名義貸しの例外の有無を問う問題
- 知事免許の有効範囲を問う問題
- 条件付免許の内容・効果を問う問題
解法・消去法
「絶対禁止」事項（名義貸し）の例外を提示する選択肢は即×。知事免許の制限を示す選択肢も×。みなし更新の否定も×で消去可能。
時間戦略
免許制度は基本知識として即答できるよう準備。各選択肢の条文知識を確認し、1分以内で判断することを目標にする。
06実務応用
実務シナリオ
実務において、免許更新手続きは5年ごとに必須。更新申請から免許証交付まで期間が空く場合、みなし更新により業務継続が可能。また、他県での営業所設置時の免許換え手続きも実務で遭遇する場面。
実務への影響
免許制度の理解は、業者としての適法な営業継続に不可欠。更新時期の管理、名義貸しの回避、条件付免許の遵守は、実務上の重要事項。
ケーススタディ
A社が免許更新申請後、行政の処分が遅れ、有効期間満了日を過ぎた場合、みなし更新により取引を継続できる。B社が支店長名義で営業させた場合は名義貸しに該当し、業務停止処分の対象となる。
業界関連性
不動産業界において、免許の適正な管理・更新は事業継続の基盤。違反による免許取消は事業停止を意味し、経営に致命的影響を与える。
ニュース連動
近年、不適切な営業行為による免許取消処分の事例が報道されており、条件付免許の活用や違反時の対応が注目されている。
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