令和3年(2021)本試験
問136
免許過去問
この問題の全体像
宅建業法における免許の効力喪失事由と届出義務、免許証返納、免許取消しに関する知識を問う問題。破産手続開始時の届出義務者、免許換え申請中の業務継続性、免許更新懈怠時の手続き、事業休止による免許取消しの要件を正確に理解する必要がある。
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1法人である宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Ａを代表する役員Ｂは、その旨を、甲県知事に届け出なければならない。
- 2宅地建物取引業者Ｃ（乙県知事免許）が国土交通大臣に免許換えの申請を行っているときは、Ｃは、取引の相手方に対し、重要事項説明書及び宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面を交付することができない。
- 3宅地建物取引業者Ｄ（丙県知事免許）が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Ｄは、遅滞なく、丙県知事に免許証を返納しなければならない。
- 4宅地建物取引業者Ｅ（丁県知事免許）が引き続いて１年以上事業を休止したときは、丁県知事は免許を取り消さなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における免許の効力喪失事由と届出義務、免許証返納、免許取消しに関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における免許の効力喪失事由と届出義務、免許証返納、免許取消しに関する知識を問う問題。破産手続開始時の届出義務者、免許換え申請…
03
知識背景
宅建業法における免許制度は、業者の適格性を担保する重要な仕組み。免許の効力喪失事由（破産、死亡、解散等）、届出義務、免許証返納、免許…
04
覚え方
「1年休止で免許取消」は「1年放置で免許なし」と覚える。届出義務者は「個人本人・相続人、法人そのもの・清算人」で「代表役員は含まない…
05
試験のコツ
届出義務者と期限の組み合わせ問題
・免許取消しの「義務的」と「裁量的」の区別
・免許換え・更新中の業務継続可能性
06
実務での見え方
不動産会社の経営者が破産した場合、会社（法人）自体が届出義務を負う。実務では司法書士や弁護士と連携して適切な手続きを行う。免許証の返…
07
よくある間違い
{"mistake":"届出義務者を「代表役員」と誤認する。法人の場合は法人そのもの又は清算人が義務者。","why_wrong":…
02深度分析
要約
宅建業法における免許の効力喪失事由と届出義務、免許証返納、免許取消しに関する知識を問う問題。破産手続開始時の届出義務者、免許換え申請中の業務継続性、免許更新懈怠時の手続き、事業休止による免許取消しの要件を正確に理解する必要がある。
法的根拠
宅建業法第10条（免許の効力の喪失）宅建業法第11条（届出及び免許証の返納）宅建業法第7条の2第5項（免許換え）宅建業法第14条（免許の取消し）
論理の流れ
各選択肢について、宅建業法の条文に照らして判定する。選択肢1は届出義務者が法人そのものか清算人であり、代表役員ではないため誤り。選択肢2は免許換え申請中も従前の免許が有効で業務継続可能なため誤り。選択肢3は届出が前提で返納義務が生じるため誤り。選択肢4は宅建業法14条の通り正しい。
重要な区別
届出義務者の範囲（個人・法人・清算人の区別）と、免許換え申請中の従前免許の効力継続が重要。また、免許取消しの「取消さなければならない」と「取り消すことができる」の区別も論点。
各選択肢のポイント
- 届出義務者は法人そのもの又は清算人であり、代表役員ではない。宅建業法11条1項の規定に反する。
- 免許換え申請中も従前の免許は有効であり、通常の業務を継続できる。書面交付も可能である。
- 免許証返納は届出をした後に生じる義務。届出なしに返納だけすることは想定されていない。
- 宅建業法14条の規定通り。1年以上の事業休止は免許取消しの絶対的事由とされる。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における免許制度は、業者の適格性を担保する重要な仕組み。免許の効力喪失事由（破産、死亡、解散等）、届出義務、免許証返納、免許取消し事由（欠格事由該当、事業休止等）が体系化されている。免許の更新は5年ごとで、継続的な適格性確認が行われる。
歴史的背景
免許制度は宅建業法制定時（昭和27年）から存在。その後、消費者保護の観点から欠格事由の拡充、免許更新制度の導入（平成8年改正）等の改正が行われた。事業休止による取消しは業務の実態を重視する観点から設けられた規定。
関連法令
宅建業法第3条（免許の必要性）宅建業法第10条（免許の効力の喪失）宅建業法第11条（届出等）宅建業法第14条（免許の取消し）宅建業法第66条（免許の更新）
体系的位置づけ
宅建業法の冒頭に位置する基本制度であり、業者の適格性管理の根幹をなす。宅建試験では毎年何らかの形で出題される重要論点。免許制度全体の理解が業者規制全体の基礎となる。
前提知識
免許の有効期間（5年）、免許権者（国土交通大臣・都道府県知事）、免許の更新手続き、欠格事由（絶対的・相対的）、法人と個人の取扱いの違い、破産手続の基本的理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「1年休止で免許取消」は「1年放置で免許なし」と覚える。届出義務者は「個人本人・相続人、法人そのもの・清算人」で「代表役員は含まない」と区別。
ビジュアル描写
免許のライフサイクルを「取得→有効期間（5年）→更新→継続/喪失」という流れでイメージ。途中で「破産・死亡・解散」があれば即座に喪失。「1年休止」は知事による取消処分で喪失。
重要公式
免許有効期間=5年、届出期限=30日以内、事業休止取消=1年以上、免許証返納=届出後遅滞なく
関連連想
「免許換え」は「引越し」のようなもの。申請中も旧住所（旧免許）が有効で、新住所（新免許）が交付されたら切り替わる。
比較表
免許効力喪失事由：破産→即時喪失、死亡→即時喪失、解散→即時喪失、更新懈怠→満了時喪失。免許取消事由：欠格事由該当→裁量取消、1年休止→義務的取消、不正手段免許→義務的取消。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。免許制度全体から1問は確実に出題される。
重要度
A:最重要。免許制度は宅建業法の基礎であり、他の業者規制の理解にも不可欠。
出題パターン
- 届出義務者と期限の組み合わせ問題
- 免許取消しの「義務的」と「裁量的」の区別
- 免許換え・更新中の業務継続可能性
解法・消去法
「代表役員」が届出義務者とする選択肢は即×。免許換え中に業務不可とする選択肢も即×。残りから条文に合致するものを選ぶ。
時間戦略
条文知識があれば各選択肢30秒程度で判定可能。2分以内で解答すべき。迷う場合は絶対的規定（「しなければならない」）を優先的に確認。
06実務応用
実務シナリオ
不動産会社の経営者が破産した場合、会社（法人）自体が届出義務を負う。実務では司法書士や弁護士と連携して適切な手続きを行う。免許証の返納を怠ると罰則の対象となる可能性がある。
実務への影響
免許制度は不動産業界の信頼性を担保する基盤。1年休止による取消しは、実態のない業者を排除し、業界の健全性を維持する重要な機能を果たす。
ケーススタディ
A社が業績悪化で1年間営業停止状態となった。取引先からの問い合わせもなく、実質的な休業状態。知事は免許を取り消す必要がある。再開には新規免許取得が必要となる。
業界関連性
不動産業界では免許の維持が事業継続の前提。免許管理は経営の最重要事項の一つ。届出漏れや更新忘れは事業停止につながる重大なリスク。
ニュース連動
近年、不動産業者の不正事案が報道される中、免許制度の適正運用への関心が高まっている。欠格事由該当業者の免許取消し事例も増加傾向。
07よくある間違い
届出義務者を「代表役員」と誤認する。法人の場合は法人そのもの又は清算人が義務者。
なぜ間違えるか:法人と代表者を混同している。法人が義務主体であり、代表者が代わって手続きを行うに過ぎない。
正しい理解:届出義務者を「個人→本人・相続人、法人→法人・清算人」とセットで暗記する。
免許換え申請中は業務ができないと誤解する。
なぜ間違えるか:免許換えは従前の免許の有効性を前提とする手続きと理解していない。
正しい理解:「免許換え＝引越し」とイメージ。引越し手続き中も旧住所は有効。
免許証返納を届出なしで可能と誤解する。
なぜ間違えるか:返納義務が届出を前提としていることを理解していない。
正しい理解:免許証返納は「届出→返納」の2段階と覚える。
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