令和3年(2021)本試験
問135
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法35条の重要事項説明書の交付義務に関する問題。IT活用時の宅建士証提示、交付時期、記名義務者、相手方が宅建業者の場合の取扱いが問われている。正解は4番で、買主が宅建業者でも交付義務がある。
宅地建物取引業者が宅地及び建物の売買の媒介を行う場合における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引士は、テレビ会議等のＩＴを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。
- 2宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約が成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名させなければならない。
- 4宅地建物取引業者は、買主が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条の重要事項説明書の交付義務に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法35条の重要事項説明書の交付義務に関する問題。IT活用時の宅建士証提示、交付時期、記名義務者、相手方が宅建業者の場合の取扱い…
03
知識背景
35条書面は重要事項説明書とも呼ばれ、宅建業者が売買・交換の媒介・代理を行う際、契約締結前に相手方に交付が義務付けられる。物件の状況…
04
覚え方
35条は「契約前」、37条は「契約時」と覚える。「さ(35)あ前だ、み(37)んな時だ」で語呂合わせ。宅建士証提示は「絶対提示」で省…
05
試験のコツ
35条と37条の交付時期の比較
・IT活用時の取扱い
・宅建業者間取引での適用有無
・記名義務者の判定
06
実務での見え方
不動産売買の実務では、契約前に重要事項説明書を用いて物件の権利関係、法令制限、瑕疵担保責任等を説明する。買主はこの書面で物件のリスク…
07
よくある間違い
{"mistake":"35条書面は契約成立後に交付すると誤解する。","why_wrong":"37条書面と混同している。両者の交…
02深度分析
要約
宅建業法35条の重要事項説明書の交付義務に関する問題。IT活用時の宅建士証提示、交付時期、記名義務者、相手方が宅建業者の場合の取扱いが問われている。正解は4番で、買主が宅建業者でも交付義務がある。
法的根拠
宅建業法第35条第1項宅建業法第35条第2項宅建業法第35条第3項宅建業法施行規則第16条の12宅建業法第46条第1項
論理の流れ
35条書面の交付は契約締結前に行う必要があるため選択肢2は誤り。記名義務者は宅建士のみで当事者の記名義務はないため選択肢3は誤り。IT活用時も宅建士証の提示は省略不可のため選択肢1は誤り。35条の適用は相手方が宅建業者でも及ぶため選択肢4が正解となる。
重要な区別
35条書面は契約締結前に交付、37条書面は契約締結時に交付という時期の違い。また、宅建業者が相手方でも35条書面の交付義務自体は免除されない点が重要。
各選択肢のポイント
- IT活用時も宅建士証の提示は省略できない。相手方の承諾があっても提示義務は維持される。
- 重要事項説明書は契約成立前に交付する必要があり、成立後に遅滞なく交付するものではない。
- 重要事項説明書への記名義務者は宅建士のみ。売買契約の各当事者に記名させる義務はない。
- 買主が宅建業者であっても35条書面の交付義務は免除されない。ただし一部事項の説明は省略可能。
03知識背景
テーマ概要
35条書面は重要事項説明書とも呼ばれ、宅建業者が売買・交換の媒介・代理を行う際、契約締結前に相手方に交付が義務付けられる。物件の状況、権利関係、法令上の制限等重要な事項を記載し、宅建士が説明・交付する。
歴史的背景
35条は消費者保護の観点から設けられた制度。2017年改正でIT活用による説明が認められ、2020年にはコロナ禍を受けた暫定措置を経て、現在は恒久化されている。
関連法令
宅建業法第35条宅建業法第37条宅建業法施行規則第16条宅建業法施行規則第16条の2宅建業法第47条
体系的位置づけ
宅建業法の核心的制度の一つで、消費者保護の要。35条書面と37条書面の対比は試験の頻出論点であり、毎年何らかの形で出題される最重要分野。
前提知識
35条書面と37条書面の違い、宅建士の独占業務、契約締結前と締結時の違い、宅建業者間取引の扱い、IT活用の要件等を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
35条は「契約前」、37条は「契約時」と覚える。「さ(35)あ前だ、み(37)んな時だ」で語呂合わせ。宅建士証提示は「絶対提示」で省略不可。
ビジュアル描写
時系列で左から「物件案内→35条書面交付（契約前）→契約締結→37条書面交付（契約時）」と流れをイメージ。35条は「説明」、37条は「契約書」と区別。
重要公式
35条＝重要事項説明書＝契約前＝宅建士独占業務。37条＝契約書面＝契約時＝当事者記名必要。
関連連想
35条は「説明」だから契約前に必要。37条は「契約内容」だから契約時に必要。数字が小さい方が先（契約前）。
比較表
35条書面：契約前交付、宅建士説明・記名、当事者記名不要。37条書面：契約時交付、宅建士記名、当事者記名必要。両者とも宅建業者相手でも交付義務あり。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。35条・37条の比較、交付時期、記名義務者等が頻繁に問われる。
重要度
A:最重要。宅建業法の中核的制度であり、実務でも日常的に使用。確実に得点すべき分野。
出題パターン
- 35条と37条の交付時期の比較
- IT活用時の取扱い
- 宅建業者間取引での適用有無
- 記名義務者の判定
解法・消去法
「契約成立後」「当事者の記名義務」「宅建士証提示省略可」等のキーワードが出たら誤りと判断。交付義務の免除は原則ない。
時間戦略
35条・37条の基本構造を理解していれば1分以内で解答可能。交付時期と記名義務者を即座に判断できるよう練習する。
06実務応用
実務シナリオ
不動産売買の実務では、契約前に重要事項説明書を用いて物件の権利関係、法令制限、瑕疵担保責任等を説明する。買主はこの書面で物件のリスクを把握し、契約の判断材料とする。
実務への影響
35条書面は不動産トラブル防止の核心。説明不足による契約解除や損害賠償請求を防ぐ重要な手続。宅建士の責任も重大。
ケーススタディ
中古住宅購入時、35条書面で雨漏り歴やシロアリ被害の説明がなかった場合、買主は契約解除や損害賠償を請求できる可能性がある。説明義務違反として宅建業者の責任も問われる。
業界関連性
不動産業界では35条書面の適正な作成・説明が信頼の基盤。トラブルの多くは重要事項の説明不足に起因する。
ニュース連動
近年の不動産トラブルや消費者被害のニュースで、重要事項説明の不備が取り上げられることが多い。説明義務の重要性が再認識されている。
07よくある間違い
35条書面は契約成立後に交付すると誤解する。
なぜ間違えるか:37条書面と混同している。両者の交付時期の違いを正確に理解していない。
正しい理解:35条＝契約前、37条＝契約時とセットで暗記し、必ず時期を確認する習慣をつける。
買主が宅建業者なら35条書面の交付は不要と誤解する。
なぜ間違えるか:宅建業者間取引では規制が緩和されるとの認識が過度に広がっている。
正しい理解:「交付義務の免除」と「説明事項の省略」を明確に区別して理解する。
IT活用時は宅建士証の提示を省略できると誤解する。
なぜ間違えるか:IT活用の利便性から手続きが簡略化されるとの思い込み。
正しい理解:宅建士証の提示は「絶対的義務」として、いかなる場合も省略不可と覚える。
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