令和4年(2022)本試験
問32
契約書面（37条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法37条書面の交付義務に関する問題で、特に宅建士の記名義務、宅建士証の提示、手付金保全措置の記載、契約不適合担保責任特約の記載について問うている。各業者が独自に宅建士に記名させる義務がある点が核心である。
宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1宅地建物取引業者である売主Ａは、宅地建物取引業者であるＢの媒介により、宅地建物取引業者ではないＣと宅地の売買契約を締結した。ＡとＢが共同で作成した37条書面にＢの宅地建物取引士の記名がなされていれば、Ａは37条書面にＡの宅地建物取引士をして記名をさせる必要はない。
- 2宅地建物取引士は、37条書面を交付する際、買主から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
- 3宅地建物取引業者である売主Ｄと宅地建物取引業者ではないＥとの建物の売買契約において、手付金の保全措置を講ずる場合、Ｄはその保全措置の概要を、重要事項説明書に記載し説明する必要があるが、37条書面には記載する必要はない。
- 4宅地建物取引業者である売主と宅地建物取引業者ではない個人との建物の売買において、建物の品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任について特約を定めたときは、37条書面にその内容を記載しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法37条書面の交付義務に関する問題で、特に宅建士の記名義務、宅建士証の提示、手付金保全措置の記載、契約不適合担保責任特約の記載について問うている。
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02
深度分析
宅建業法37条書面の交付義務に関する問題で、特に宅建士の記名義務、宅建士証の提示、手付金保全措置の記載、契約不適合担保責任特約の記載…
03
知識背景
37条書面は宅建業者が契約成立時に交付する契約内容を記載した書面である。宅建業法37条に基づき、当事者の氏名、物件の概要、代金、手付…
04
覚え方
37条書面は「契約成立時」に「各業者が」宅建士に記名。「35条は説明、37条は契約書」と覚える。記名義務は「各自で」がポイント。
05
試験のコツ
宅建士の記名義務の主体を問う問題
・37条書面の法定記載事項の範囲を問う問題
・35条書面と37条書面の違いを問う問題
06
実務での見え方
不動産売買の実務では、売主業者と媒介業者が共同で37条書面を作成するケースが多い。しかし各社が自社の宅建士に記名させることが義務付け…
07
よくある間違い
{"mistake":"共同作成の場合、一方の宅建士の記名で足りると誤解する。","why_wrong":"37条の記名義務は各宅建…
02深度分析
要約
宅建業法37条書面の交付義務に関する問題で、特に宅建士の記名義務、宅建士証の提示、手付金保全措置の記載、契約不適合担保責任特約の記載について問うている。各業者が独自に宅建士に記名させる義務がある点が核心である。
法的根拠
宅建業法第37条宅建業法第35条宅建業法第41条宅建業法施行規則第16条民法第562条
論理の流れ
まず37条書面の記名義務は各宅建業者が個別に負う。選択肢1では売主Aと媒介業者Bが共同作成しても、AはAの宅建士に記名させる義務がある。次に宅建士証提示は請求時の義務。手付金保全措置は35条書面で説明が必要だが37条書面への記載は不要。契約不適合担保責任特約は37条書面への記載が必要。これらを整理すると選択肢1が誤りと判明する。
重要な区別
37条書面の記名義務は各宅建業者が個別に負うものであり、共同作成の場合でも一方の宅建士の記名で足りるわけではない。各当事者が各自の宅建士に記名させる必要がある。
各選択肢のポイント
- 誤り。宅建業法37条3項により、各宅建業者は各自の宅建士に記名させる義務を個別に負う。Bの宅建士の記名があってもAの宅建士の記名は必要である。
- 正しい。宅建業法35条4項の規定が37条書面の交付時にも準用され、買主から請求があれば宅建士証を提示しなければならない。
- 正しい。手付金保全措置は35条書面で説明が必要だが、37条書面への記載は法定記載事項に含まれていないため記載義務はない。
- 正しい。契約不適合担保責任に関する特約は、宅建業法37条1項の法定記載事項に含まれており、37条書面への記載が義務付けられる。
03知識背景
テーマ概要
37条書面は宅建業者が契約成立時に交付する契約内容を記載した書面である。宅建業法37条に基づき、当事者の氏名、物件の概要、代金、手付金等の法定記載事項を含み、宅建士の記名が必要である。契約の成立を証明し、取引の透明性を確保する重要な書面である。
歴史的背景
37条書面制度は取引の安全性確保のため設けられた。2020年4月の民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合担保責任に変更され、これに伴い37条書面の記載事項も見直された。宅建士の記名義務は制度当初から存在する核心的規定である。
関連法令
宅建業法第37条（契約書面の交付）宅建業法第35条（重要事項の説明）宅建業法第41条（手付金等の保全）宅建業法施行規則第16条民法第562条から第565条（契約不適合担保責任）
体系的位置づけ
宅建業法の取引規制の中核をなす制度で、35条書面（重要事項説明）と並ぶ二大書面交付義務の一つ。契約締結時の規制として毎年のように出題される最重要論点である。
前提知識
35条書面と37条書面の違い、宅建士の記名義務の内容、法定記載事項の範囲、手付金保全措置の要件、契約不適合担保責任の基礎的理解が必要である。また宅建業者間取引と消費者保護の観点からの規制の違いも理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
37条書面は「契約成立時」に「各業者が」宅建士に記名。「35条は説明、37条は契約書」と覚える。記名義務は「各自で」がポイント。
ビジュアル描写
契約の流れ：重要事項説明（35条）→契約締結→契約書面交付（37条）。各段階で宅建士の関与が必要。37条では各業者が縦割りで責任を負うイメージ。
重要公式
37条書面の記名＝各業者個別義務、手付金保全＝35条のみ、契約不適合特約＝37条記載必須
関連連想
「37条」は「3人で7割」→3人の業者がいたら各自7割ずつ責任、ではなく「各自が完全に責任」と連想。共同作成でも記名は各自で。
比較表
35条書面：契約締結前、重要事項説明、宅建士が説明・記名、相手方の承諾必要。37条書面：契約成立時、契約内容記載、宅建士が記名のみ、交付義務。手付金保全：35条で説明、37条記載不要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。37条書面の記載事項、交付義務者、記名義務者などが頻繁に問われる。
重要度
A:最重要。宅建業法の取引規制の核心であり、実務でも日常的に関わる知識であるため必須。
出題パターン
- 宅建士の記名義務の主体を問う問題
- 37条書面の法定記載事項の範囲を問う問題
- 35条書面と37条書面の違いを問う問題
解法・消去法
「共同で作成」「一方の記名で足りる」等の表現があれば要注意。各業者の個別義務を原則とする規定が多い。正しい記述を確実に見つけ、誤りを特定する。
時間戦略
37条書面の問題は知識があれば1分以内で解ける。記名義務、記載事項、交付時期の3点を確認し、消去法で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
不動産売買の実務では、売主業者と媒介業者が共同で37条書面を作成するケースが多い。しかし各社が自社の宅建士に記名させることが義務付けられており、一方の宅建士の記名のみでは違反となる。実務現場ではこの点を厳格に管理する必要がある。
実務への影響
37条書面の不交付や記名不備は宅建業法違反として免許権者から指示処分や業務停止処分の対象となる。取引当事者間の紛争防止にも寄与する重要な書面である。
ケーススタディ
A社が売主、B社が媒介業者としてCに物件を販売した場合、A社とB社が共同で37条書面を作成しても、A社はA社の宅建士に、B社はB社の宅建士にそれぞれ記名させる必要がある。一方の宅建士の記名のみでは両社とも法違反となる。
業界関連性
不動産業界では契約書面の適正な作成・交付が日常業務の核心。宅建士の記名義務の遵守は業者の信頼性確保に直結する重要事項である。
ニュース連動
不動産取引トラブルの多くは契約内容の認識不足に起因する。37条書面の適正な交付は消費者保護の観点からも注目されており、行政指導も強化されている。
07よくある間違い
共同作成の場合、一方の宅建士の記名で足りると誤解する。
なぜ間違えるか:37条の記名義務は各宅建業者が個別に負うものであり、共同作成であっても各業者が各自の宅建士に記名させる必要があると誤解している。
正しい理解:「共同作成＝記名も共同」ではなく「作成は共同、記名は各自」と覚える。記名義務は縦割りの責任構造である。
手付金保全措置を37条書面に記載する必要があると誤解する。
なぜ間違えるか:手付金保全措置は重要事項説明（35条）で説明する事項であり、37条書面の法定記載事項には含まれないことを混同している。
正しい理解:「手付金保全は35条で説明、37条には不要」と整理する。35条と37条の記載事項を比較表で暗記する。
宅建士証の提示義務を37条書面交付時にないと誤解する。
なぜ間違えるか:宅建士証の提示義務は重要事項説明時（35条）のみと考え、37条書面交付時には適用されないと誤解している。
正しい理解:宅建士証提示は「35条でも37条でも請求があれば必要」と覚える。宅建士が関与する場面では常に提示義務の可能性がある。
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