令和6年(2024)本試験
問44
契約書面（37条書面）過去問
この問題の全体像
宅建業法37条書面の交付義務及び記載事項に関する問題。37条書面は契約内容を明確にする重要な書面であり、絶対的記載事項は当事者の承諾があっても省略できない。ただし、建物特定方法については例外的に図書交付による代替が認められる。
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、建築工事完了前の建物の売買契約を媒介したときに、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示について、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書を交付することによって行った。
- 2Ａは、貸主Ｂと借主Ｃとの間で締結された建物の賃貸借契約を媒介したときに、借賃の額、支払時期及び支払方法について定められていたが、ＢとＣの承諾を得たので、37条書面に記載しなかった。
- 3Ａは、宅地建物取引業者Ｄと宅地建物取引業者Ｅとの間で締結された宅地の売買契約を媒介したときに、37条書面に当該宅地の引渡しの時期を記載しなかった。
- 4Ａが建物の売買契約を買主として締結した場合に、売主Ｆに承諾を得たので、37条書面をＦに交付しなかった。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法37条書面の交付義務及び記載事項に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法37条書面の交付義務及び記載事項に関する問題。37条書面は契約内容を明確にする重要な書面であり、絶対的記載事項は当事者の承諾…
03
知識背景
37条書面は宅建業者が契約成立時に交付を義務付けられる契約内容を記載した書面。35条書面（重要事項説明書）が契約前の説明であるのに対…
04
覚え方
「37条は契約後の交付、35条は契約前の説明」「絶対的記載は承諾不可、相対的記載は承諾で省略可」「工事前建物は図書交付で代替可」
05
試験のコツ
記載事項の省略可否を問う問題
・35条書面と37条書面の比較問題
・業者間取引の特例を問う問題
・交付義務の有無を問う問題
06
実務での見え方
実際の不動産取引では、契約締結後に宅建業者が37条書面を買主・売主双方に交付する。マンション購入時、重要事項説明書（35条）を受け取…
07
よくある間違い
{"mistake":"「承諾を得たので省略した」を選択肢で正解と判断してしまう。","why_wrong":"絶対的記載事項と交付…
02深度分析
要約
宅建業法37条書面の交付義務及び記載事項に関する問題。37条書面は契約内容を明確にする重要な書面であり、絶対的記載事項は当事者の承諾があっても省略できない。ただし、建物特定方法については例外的に図書交付による代替が認められる。
法的根拠
宅建業法第37条宅建業法第37条1項（絶対的記載事項）宅建業法第37条3項宅建業法第35条宅建業法第47条
論理の流れ
まず37条書面の法的性質を理解し、絶対的記載事項と相対的記載事項を区別する。選択肢1は37条3項の特例規定に該当するか確認。選択肢2・3は記載事項の省略可否を検討。選択肢4は交付義務の免除可否を判断。各選択肢を条文に照らし適合性を確認し、違反しないものを選択する。
重要な区別
絶対的記載事項（借賃、引渡時期等）は当事者の承諾があっても省略不可。一方、建物特定方法については工事完了前の場合、図書交付による代替が法37条3項で認められている点が重要。
各選択肢のポイント
- 宅建業法37条3項により、建築工事完了前の建物については、図書を交付することで特定に必要な表示に代えることができるため適法。
- 借賃の額、支払時期及び支払方法は37条1項3号の絶対的記載事項であり、当事者の承諾があっても記載を省略することはできない。
- 引渡しの時期は37条1項4号の絶対的記載事項であり、宅建業者間の取引であっても記載を省略することはできない。
- 37条書面の交付は法定義務であり、相手方の承諾があっても交付を省略することはできない。違反すると監督処分や罰則の対象となる。
03知識背景
テーマ概要
37条書面は宅建業者が契約成立時に交付を義務付けられる契約内容を記載した書面。35条書面（重要事項説明書）が契約前の説明であるのに対し、37条書面は契約後の交付が義務。記載事項には絶対的記載事項と相対的記載事項があり、取引態様により記載内容が異なる。
歴史的背景
37条書面制度は取引の透明性確保と消費者保護を目的として設けられた。2004年の改正で媒介契約の書面化が強化され、2014年改正では重要事項説明との連携が明確化された。近年では電子交付も条件付きで認められている。
関連法令
宅建業法第37条宅建業法第35条宅建業法第47条宅建業法施行規則第16条民法第555条
体系的位置づけ
宅建業法の「業務規制」分野における中核論点。35条書面と並ぶ重要な書面交付義務として、毎年何らかの形で出題される頻出分野。媒介・代理・自己取引の別により規制内容が異なる点が重要。
前提知識
35条書面と37条書面の違い、絶対的記載事項と相対的記載事項の区別、取引態様（媒介・代理・自己取引）による規制の違い、業者間取引の特例の有無を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「37条は契約後の交付、35条は契約前の説明」「絶対的記載は承諾不可、相対的記載は承諾で省略可」「工事前建物は図書交付で代替可」
ビジュアル描写
契約締結を境界線として、前段階で35条書面（重要事項説明）、後段階で37条書面（契約書面）が位置するイメージ。37条書面は契約の「証明書」のような位置づけ。
重要公式
絶対的記載事項＝代金・借賃、引渡時期、移転登記申請時期、瑕疵担保責任。これらは承諾があっても省略不可。
関連連想
「37」を「みな」で覚える。「37条書面はみんな（双方）に交付」。絶対的記載事項は「絶対に省略できない」重要事項。
比較表
35条書面：契約前・重要事項説明・相対方への説明義務。37条書面：契約後・契約内容確認・双方への交付義務。絶対的記載：省略不可。相対的記載：当事者承諾で省略可。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。37条書面単独または35条書面との比較で出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。宅建業法の業務規制の中核であり、実務でも日常的に扱う重要事項のため確実に理解が必要。
出題パターン
- 記載事項の省略可否を問う問題
- 35条書面と37条書面の比較問題
- 業者間取引の特例を問う問題
- 交付義務の有無を問う問題
解法・消去法
「承諾を得たので省略した」という表現があれば、絶対的記載事項か交付義務の問題と判断。絶対的記載事項と交付義務は承諾による免除不可として消去法を適用。
時間戦略
37条書面の問題は条文知識があれば1分以内で解答可能。絶対的記載事項を暗記し、選択肢を条文に照らして迅速に判断する。
06実務応用
実務シナリオ
実際の不動産取引では、契約締結後に宅建業者が37条書面を買主・売主双方に交付する。マンション購入時、重要事項説明書（35条）を受け取った後、契約書面（37条）を受け取る流れとなる。
実務への影響
37条書面の交付を怠ると、宅建業者は監督処分や免許取消しの対象となる。また、取引当事者間の紛争防止にも寄与し、契約内容の証拠として機能する。
ケーススタディ
新築分譲マンションの購入では、工事完了前の契約となるため、図書交付による建物特定が行われる。完成後の実測面積との差異が生じた場合、37条書面の記載内容が重要な証拠となる。
業界関連性
不動産業界では37条書面の適正な交付が業務の基本。不適正な交付は業界の信頼性を損なうため、社内教育や品質管理の重要項目となっている。
ニュース連動
近年の不動産トラブルでは、契約内容の不備が問題となることが多く、37条書面の重要性が再認識されている。消費者庁の相談件数でも契約関連が上位。
07よくある間違い
「承諾を得たので省略した」を選択肢で正解と判断してしまう。
なぜ間違えるか:絶対的記載事項と交付義務は当事者の承諾があっても免除されないことを理解していない。
正しい理解:「承諾があれば省略可」は相対的記載事項のみ。絶対的記載事項と交付義務は承諾不可と暗記する。
35条書面と37条書面の違いを混同する。
なぜ間違えるか:両書面の目的、交付時期、交付相手方の違いを正確に理解していない。
正しい理解:「35は前、37は後」「35は一方、37は双方」で時期と相手方を区別する。
業者間取引では37条書面の規制が緩和されると誤解する。
なぜ間違えるか:業者間取引での特例規定の有無を正確に把握していない。
正しい理解:業者間取引の特例は35条（説明義務免除）のみ。37条（交付義務）には特例なしと覚える。
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