平成22年(2010)本試験
問35
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、取引態様が「売買」か「賃貸」かによって説明義務の有無が異なる点を問う問題です。特に土砂災害警戒区域は賃貸でも説明が必要であることが正解の鍵です。
宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を宅地建物取引士が行う場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1建物の売買の媒介の場合は、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときはその概要を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
- 2宅地の売買の媒介の場合は、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第７条第１項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
- 3建物の売買の媒介の場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律第５条第１項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
- 4宅地の売買の媒介の場合は、私道に関する負担について説明しなければならないが、建物の貸借の媒介の場合は説明する必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、取引態様が「売買」か「賃貸」かによって説明義務の有無が異なる点を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、取引態様が「売買」か「賃貸」かによって説明義務の有無が異なる点を問う問題です。特に…
03
知識背景
重要事項説明（35条）は、物件や取引条件に関する重要な事項を取引の相手方に説明する義務です。説明事項は、取引が「売買」か「賃貸」か、…
04
覚え方
「土砂（どしゃ）は怖いから、売買も賃貸もみんなに教えて」
05
試験のコツ
「売買では必要だが賃貸では不要」という正しい記述に混ぜて、「土砂災害」を「賃貸では不要」と誤記させる。
・「水害ハザードマップ」を混…
06
実務での見え方
入居予定の物件が土砂災害警戒区域内にある場合、不動産仲介業者は契約前に必ずその旨を説明し、入居者に安全確認を促さなければなりません。
07
よくある間違い
{"mistake":"水害ハザードマップも35条で説明必須だと勘違いする。","why_wrong":"土砂災害や軟弱地盤は必須だ…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明において、取引態様が「売買」か「賃貸」かによって説明義務の有無が異なる点を問う問題です。特に土砂災害警戒区域は賃貸でも説明が必要であることが正解の鍵です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条建築基準法第52条・第53条
論理の流れ
まず、各選択肢の事項が売買と賃貸のどちらで説明が必要かを判定します。建蔽率・容積率（選択肢1）、住宅性能評価（選択肢3）、私道負担（選択肢4）は、いずれも売買では必要ですが賃貸では不要という記述であり正しいです。一方、土砂災害警戒区域（選択肢2）は、平成19年の改正以降、売買だけでなく賃貸においても説明が必要となっています。したがって、賃貸では不要とする選択肢2が誤りです。
重要な区別
売買と賃貸で説明義務が異なる項目と、災害リスクのように両方で義務付けられる項目の区別を正確に把握すること。
各選択肢のポイント
- 建物の売買では建築制限の説明が必要だが、賃借では不要であるため正しい。
- 土砂災害警戒区域は、売買だけでなく賃借の媒介でも説明が必要であるため誤り。
- 住宅性能評価を受けた新築住宅は売買で説明が必要だが、賃借では不要であるため正しい。
- 私道に関する負担は宅地の売買で説明が必要だが、建物の賃借では不要であるため正しい。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明（35条）は、物件や取引条件に関する重要な事項を取引の相手方に説明する義務です。説明事項は、取引が「売買」か「賃貸」か、「宅地」か「建物」かによって異なり、特に災害に関する事項は法改正で拡充されています。
歴史的背景
土砂災害警戒区域の説明義務は、当初は売買のみでしたが、土砂災害防止対策法の施行に伴い、平成19年（2007年）から賃貸借についても説明が必要となりました。
関連法令
宅地建物取引業法宅地建物取引業法施行規則建築基準法住宅の品質確保の促進等に関する法律民法
体系的位置づけ
宅建業法の「重要事項の説明」における、説明対象範囲の特定に関する分野であり、実務でも頻出の核心部分です。
前提知識
35条書面と37条書面（契約書面）の違い、売買と賃貸で説明義務の重さが異なること（売買＞賃貸）の基本原則、および災害関連法の知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「土砂（どしゃ）は怖いから、売買も賃貸もみんなに教えて」
ビジュアル描写
売買の大きな円と賃貸の小さな円をイメージし、災害リスク（土砂・軟弱）だけが両方の円にまたがって重なっている図を思い浮かべる。
重要公式
基本ルール：売買＞賃貸。例外：災害リスク（土砂・軟弱）＝売買＝賃貸。
関連連想
引っ越し先が土砂災害で埋まったら困るので、大家さんも不動産屋も入居者に伝える義務があると連想する。
比較表
建蔽率・容積率：売買○、賃貸×。住宅性能評価：売買○、賃貸×。私道負担：売買○、賃貸×。土砂災害警戒区域：売買○、賃貸○。
05試験テクニック
出題頻度
高頻度。売買と賃貸の違い、災害関連事項は過去問でも頻繁に出題されています。
重要度
A:最重要。実務でもトラブルになりやすく、改正経緯も含めて出題されるため。
出題パターン
- 「売買では必要だが賃貸では不要」という正しい記述に混ぜて、「土砂災害」を「賃貸では不要」と誤記させる。
- 「水害ハザードマップ」を混ぜて、説明義務の有無を問う誤った選択肢を作る。
解法・消去法
災害（土砂、軟弱）以外の項目で「売買では必要、賃貸では不要」という記述は正解の可能性が高いため、それ以外の選択肢を探す。
時間戦略
災害関連の用語（土砂、軟弱）が見えたら即座に賃貸でも必要か確認し、消去法を活用して素早く解答する。
06実務応用
実務シナリオ
入居予定の物件が土砂災害警戒区域内にある場合、不動産仲介業者は契約前に必ずその旨を説明し、入居者に安全確認を促さなければなりません。
実務への影響
災害リスクを知らなかったことによる入居後のトラブルや事故を未然に防ぎ、業者の賠償責任リスクを軽減します。
ケーススタディ
賃貸借契約において土砂災害警戒区域の説明を怠ったため、実際に災害が発生した際に業者が損害賠償責任を問われた事例があります。
業界関連性
不動産取引におけるリスクマネジメントの核であり、業者の信頼性と社会的責任を果たすために不可欠です。
ニュース連動
近年頻発する豪雨災害により、物件の災害リスク告知の重要性が社会的に強く認識されています。
07よくある間違い
水害ハザードマップも35条で説明必須だと勘違いする。
なぜ間違えるか:土砂災害や軟弱地盤は必須だが、水害（洪水）は現時点では法的な説明義務項目ではないため。
正しい理解:「土砂（ドシャ）」と「軟弱（ナンチャク）」だけが義務付けられていると覚える。
売買と賃貸で説明事項が同じだと考えてしまう。
なぜ間違えるか:一般的に賃貸は売買より説明義務の範囲が狭いため。
正しい理解:「生命に関わるリスクは賃貸でも教える」と例外を意識する。
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