平成26年(2014)本試験
問26
免許の要否（個数問題）過去問
この問題の全体像
宅建業法における「免許不要」の例外規定（2条3項）の適用可否を判定する問題です。特に「自己所有物件の分譲」「代理による委託」「転貸」「国等からの取得」の4ケースにおける業の定義と免除要件が問われています。
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア Ａの所有する商業ビルを賃借しているＢが、フロアごとに不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、ＡとＢは免許を受ける必要はない。
イ 宅地建物取引業者Ｃが、Ｄを代理して、Ｄの所有するマンション（30戸）を不特定多数の者に反復継続して分譲する場合、Ｄは免許を受ける必要はない。
ウ Ｅが転売目的で反復継続して宅地を購入する場合でも、売主が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｅは免許を受ける必要はない。
エ Ｆが借金の返済に充てるため、自己所有の宅地を10区画に区画割りして、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｆは免許を受ける必要はない。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4なし
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における「免許不要」の例外規定（2条3項）の適用可否を判定する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における「免許不要」の例外規定（2条3項）の適用可否を判定する問題です。特に「自己所有物件の分譲」「代理による委託」「転貸」…
03
知識背景
宅建業法の「免許制度」は、不特定多数の人に対して宅地建物の取引を行う者を免許制にし、取引の安全と流通の円滑を図ることを目的としていま…
04
覚え方
「免許不要は、自分で住むか、プロに任せるか」。2条3項の例外は「自己使用」と「業者への依頼」が核心です。
05
試験のコツ
「自己所有物件の売却」が業にあたるかの判定
・「国等からの取得」による免責の有無
・「代理・媒介」における依頼者の免許要否
06
実務での見え方
企業が所有する遊休地を不動産会社に販売の仲介を依頼する場合、企業自身は宅建免許を持っていなくても、不動産会社が免許を持っていれば合法…
07
よくある間違い
{"mistake":"「借金返済のための売却」を自己用として免許不要と判断する。","why_wrong":"金銭が必要だから売る…
02深度分析
要約
宅建業法における「免許不要」の例外規定（2条3項）の適用可否を判定する問題です。特に「自己所有物件の分譲」「代理による委託」「転貸」「国等からの取得」の4ケースにおける業の定義と免除要件が問われています。
法的根拠
宅地建物取引業法2条1号（業の定義）宅地建物取引業法2条3項2号（自己所有物件の業としない場合）宅地建物取引業法2条3項3号（代理等により業を行う者）
論理の流れ
まず各選択肢が「業」に該当するか（不特定多数かつ反復継続）を確認します。次に、2条3項の免許不要の例外に当てはまるかを検討します。アはBが転貸業を行うため免許が必要。イはDが業者Cに代理を依頼しているため2条3項3号によりDは免許不要。ウは「国等からの取得」はあくまで「賃借」の場合の例外であり、購入（転売目的）には適用されないため免許が必要。エは借金返済のための売却は「自己の業務として」行うものとみなされ、2条3項2号の「自己の居住用等」には該当しないため免許が必要。よって正解はイのみです。
重要な区別
「自己の業務として行うか否か」の区別です。単に所有者であるだけでなく、その行為が業務性（反復継続性・不特定多数）を持ち、かつ例外（自己使用・代理依頼等）に該当しない場合に免許が必要となります。
各選択肢のポイント
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2014/26.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- イのみが正しい。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2014/26.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2014/26.html）および既存解析に基づき、この記述は誤りとして扱う。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の「免許制度」は、不特定多数の人に対して宅地建物の取引を行う者を免許制にし、取引の安全と流通の円滑を図ることを目的としています。特に「業」として行うか否かの境界線と、免許が不要とされる例外ケースが重要です。
歴史的背景
宅建業法は1964年に制定され、不動産取引の専門性と倫理確保のために免許制度を導入しました。その後、消費者保護の観点から免許要件や更新制度が強化されています。
関連法令
民法（売買・賃貸借の基本）国土利用計画法（事後届出との関係）宅地建物取引業法施行規則
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における最初の重要論点であり、免許制度の根幹をなす部分です。学習の初期段階で確実に理解する必要があります。
前提知識
「業」の定義（不特定多数・反復継続）、免許制度の趣旨、および「自己の所有に属する物件」や「代理・媒介」の基本的な法的意味を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「免許不要は、自分で住むか、プロに任せるか」。2条3項の例外は「自己使用」と「業者への依頼」が核心です。
ビジュアル描写
不特定多数の人が集まる市場で物を売るイメージ（業）。一方、自分の家を売ったり、プロに全て任せて自分は表に出ないイメージ（非業）。
重要公式
業 ＝ 不特定多数 ＋ 反復継続。例外 ＝ 自己使用(2号) ＋ 業者代理(3号)。
関連連想
「借金返済」はビジネス（業）と連想。「マイホーム売却」は生活（非業）と連想。
比較表
【免許が必要】業者・転売目的・借金返済の売却 vs 【免許不要】自己居住用・業者への代理依頼・単発の取引
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。全問題の基礎となるため
出題パターン
- 「自己所有物件の売却」が業にあたるかの判定
- 「国等からの取得」による免責の有無
- 「代理・媒介」における依頼者の免許要否
解法・消去法
「国等から取得」は賃借のみ適用と知っていればウを即座に×にできる。「借金返済」は×と判断できればエを消せる。
時間戦略
条文の例外要件を確認するだけなので、知識があれば30秒以内で解答可能。迷ったら飛ばして後回しにしない。
06実務応用
実務シナリオ
企業が所有する遊休地を不動産会社に販売の仲介を依頼する場合、企業自身は宅建免許を持っていなくても、不動産会社が免許を持っていれば合法的に販売できます。
実務への影響
免許制度により、無資格者の悪質な取引や消費者トラブルが未然に防がれています。また、所有者は専門家に任せることでコンプライアンスを保てます。
ケーススタディ
地主が所有する土地を区画割りして分譲する場合、自ら販売するなら免許が必要だが、宅建業者に媒介を依頼すれば地主は免許不要で売却できます。
業界関連性
不動産取引に携わるすべての事業者にとって、事業開始の可否を判断する最も重要な規定です。
ニュース連動
近年、空き家対策や遊休地活用の動きの中で、所有者自身が売買を行う際の免許要件が話題になることがあります。
07よくある間違い
「借金返済のための売却」を自己用として免許不要と判断する。
なぜ間違えるか:金銭が必要だから売るのであり、物件を生活の用に供するわけではないため、業務性が否定されないと誤解している。
正しい理解:「自己用」＝物件を使う、「借金返済」＝金を使う、と区別して覚える。
「国等から取得した場合」の免責を、売買にも適用すると考える。
なぜ間違えるか:条文では「賃借」に限定されていることを見落としている。
正しい理解:「国等からの例外」は「賃借」のみとセットで覚える。
「転貸」は常に免許不要だと勘違いする。
なぜ間違えるか:転貸借も「業」の定義に含まれることを理解していない。
正しい理解:「貸す」ことも業になり得ることを意識する。
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